（二）行业竞争格局
1.四路大军展开竞争
概括来讲，商业地产市场主要汇集了四路资金：一是国有企业，他们资金实力雄厚，融资相对便利，目前正在积累经验，向全国范围扩张，例如中粮、华润、华侨城。二是民营企业，他们资金实力相对单薄，但是一些企业进入行业较早，抢得先机，成为行业的领军企业。如万达、SOHO中国。三是港资企业，他们进入国内市场较深，拥有丰富的开发运营经验。例如，长江实业、新鸿基、恒基、恒隆。四是外资企业，他们资金实力雄厚，资本运作平台完善，开发运营领先，但是受到相对严格的监管政策，投资布局还不充分。
从市场格局来看，目前行业内企业数量较多，市场集中度比较低。以商业地产的龙头企业万达集团来说，其目前持有商业物业面积大约600万平方米，在整个商业地产存量中所占的比重也十分微弱。出现这种情况的原因在于：一是商业地产行业进入门槛不高，当前只要具备一定资金实力的企业都可以扩张拿地。二是在当前的资本运作模式下，商业地产的滚动式扩张不太支持过大体量的企业出现。
当前，商业地产存在一定程度的盲目开发和粗放扩张，进一步加剧了低水平竞争。伴随着投资升温，商业地产迎来了粗放式扩张。就目前来看，我国不少商业地产升发商是由住宅地产商转型而来，对商业地产的认识不够深刻，资金累计和项目运作经验相对于外资成熟的开发商有较大距离，一些企业甚至直接套用住宅地产“拿地一开发一销售一套现一再拿地”的模式经营商业地产，导致地产开发与商业运营之间脱节。在这种情况下，物业同质化现象比较严重，低水平竞争日益激烈。并且，在市场进入调整期时，任何不能及时适应环境变化的企业都有可能错失发展机会。
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