郭庆旺，中国人民大学财政金融学院院长，教授，博士生导师。兼任中国财政学会副会长、中国税务学会副会长。荣获人事部等“新世纪百千万人才工程”国家级人选，享受国务院政府特殊津贴。主要研究领域包括财政税收理论与政策、宏观经济理论与政策等。出版学术著作多部，在《China & World Economy》、《中国社会科学》、《经济研究》等重要学术期刊发表150多篇学术论文；主持国家社科基金重大攻关项目、教育部哲学社会科学研究重大课题攻关项目、国家自然基金项目等10余项。
　　
　　张杰，中国人民大学财政金融学院副院长、国际货币研究所所长，教授、博士生导师。主要研究领域为制度金融学以及中国金融制度与金融发展。在《中国社会科学》、《经济研究》、《管理世界》、《金融研究》等国内一流学术刊物上发表多篇学术论文；主要学术著作有《天圆地方的困惑——中国货币历史文化之总考察》（1993）、《中国金融制度的结构与变迁》（1998）、《经济变迁中的金融中介与国有银行》（2003）以及《中国金融制度选择的经济学》（2007）等。曾获国家教育部首届高校青年教师奖（1999）、霍英东教育基金会第七届青年教师奖（2000）以及入选“新世纪百千万人才工程”国家级人选（2009）。

　　《中国人民大学研究报告系列：中国房地产市场稳健发展与财政金融政策》从分析2012年以来我国面临的内外经济困境入手，对中国房地产市场的现状、问题与潜在风险进行了较为系统的研究，探索了房地产价格泡沫形成机制和成因，测度了房地产价格泡沫程度，从房地产市场发展规律以及财政、税收、金融、管制等多个角度，提出综合治理房地产价格泡沫、促进房地产市场稳健发展的政策建议。

　　4．2．1  资源配置失灵，经济结构混乱
　　房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济期间，大量的资金向房地产行业集聚，投机活动猖獗。由于资金大量流向房地产行业，导致其他产业的投资减少，限制了实质性产业的发展。比如在泰国，由于泡沫经济的推动，泰国的平均工资水平迅速上扬，很快就失去了生产劳动密集型产品的优势，传统产业竞争力日渐衰退，高新科技产业难以发展，导致泰国外贸连年赤字，经济结构失衡。在日本，由于泡沫时期大企业的高额利润很大一部分来自于土地投机和股市投机，结果放松了对企业的经营管理，造成企业素质普遍下降。而泡沫破裂后地价和股价的下跌使企业承受了巨大的资产评估损失以及被迫低价出售土地和股票的销售损失，在巨大的资产贬值和巨额偿债负担的打击下，许多企业纷纷破产。泡沫破灭及财务运营恶化使企业家预期降温，1991年后日本企业设备投资大幅度下降。
　　4．2．2  破坏金融安全，诱发金融危机
　　房地产业作为资本密集型产业，其参与主体主要有：政府、金融机构、房地产开发商和消费者。消费者与房地产商之问通过购买现房或者期房联系起来，政府为房地产商提供土地，金融机构为整个房地产业提供巨大的金融支持。各主体之间利益关系（担保、抵押甚至直接借贷）复杂，一旦房地产企业遇到经营困难，金融机构、房地产商和消费者之问的资金链条将会断裂，威胁整个国民经济体系，银行就成为最大的埋单者。银行与一般企业不同，安全性对其来说特别重要。一般生产性企业的倒闭只是事关自身和股东，对其他主体的影响较小。而银行的倒闭往往会引起连锁反应，使其他银行也面临挤兑风险，引发全国乃至世界范围的经济危机。
　　出现金融危机的主要原因是巨额不良债权的出现。地产泡沫破灭后，一些不动产公司的经营极为困难，甚至大批破产。这样，向这些不动产公司提供贷款的金融机构不仅无法收回利息，而且由于实际地价远远低于担保价格，即使卖掉用作担保的土地也不可能如数收回全部贷款。不仅如此，在泡沫经济破灭后消费不振的宏观经济环境中，从事非不动产业务的企业其经营也十分困难，出现大量破产的现象。由于金融机构对这类企业的贷款也多以企业所持有的不动产为抵押品，因而地价的暴跌使银行无法通过变卖这类企业的抵押品来收回其对外贷款的本息。这就是产生大量不良债权的原因所在。
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第1章 房地产市场调控面临的困境
1.1 引言
1.2 房价过快上涨与经济发展隐患
1.3 房地产市场调控与保增长
1.4 内外经济发展不确定性与房地产调控困境
1.5 小结

第2章 商品房住宅的均衡价格决定
2.1 引言
2.2 住宅“双市场”均衡机制
2.3 无泡沫的商品房住宅均衡价格决定
2.4 泡沫化的商品房住宅均衡价格决定
2.5 管制性商品房住宅均衡价格决定
2.6 小结

第3章 商品住宅价格泡沫测度
3.1 引言
3.2 房地产市场价格泡沫
3.3 商品房住宅价格基本面测度法
3.4 租赁-销售双市场均衡价格测度法
3.5 小结

第4章 房地产市场价格泡沫与系统性风险
4.1 引言
4.2 房地产价格泡沫化的经济影响
4.3 价格泡沫效应的传导机制
4.4 小结

第5章 房地产价格稳定与财政货币政策组合
5.1 引言
5.2 政策规则设定与数据描述
5.3 财政和货币政策规则分析
5.4 政策组合的房地产价格稳定效应
5.5 小结

第6章 房地产市场稳健发展与货币政策
6.1 引言
6.2 调控房地产市场发展的货币政策回顾
6.3 房地产市场发展与货币政策关系的实证分析
6.4 货币政策调整的路径选择
6.5 小结

第7章 房地产市场稳健发展与税制改革
7.1 引言
7.2 政府的角色定位
7.3 政府激励：理论分析
7.4 政府激励：实证分析
7.5 税制改革方案
7.6 小结

第8章 房地产市场稳健发展与土地财政
8.1 引言
8.2 土地财政的历史演进
8.3 土地财政形成的制度基础与内在逻辑
8.4 实证分析
8.5 小结

第9章 房地产市场稳健发展与保障房建设
9.1 引言
9.2 我国保障性住房的历史与发展
9.3 经济适用房建设对商品房住宅市场的影响
9.4 小结

第10章 房地产市场稳健发展与限购管制
10.1 引言
10.2 限购措施的内容与实质
10.3 政策效果分析
10.4 小结

第11章 促进我国房地产市场稳健发展的政策建议
附录A1 我国房地产业历史发展描述
A1.1 1949-1978年：整顿与严格管制
A1.2 1979-1987年：房地产业重生
A1.3 1988-1990年：土地市场建立
A1.4 1990-2003年：房地产市场的改革
A1.5 2003-2009年：房地产价格泡沫形成
A1.6 2010-2011年：房地产市场的积极调控
附录A2 中国高房价的支撑动力是否可以持续？
A2.1 供不应求的房地产市场结构会不会长期存在？
A2.2 金融支持下的房地产投资狂热会不会长期存在？
A2.3 小结