程亚鹏，男，河北省保定市人，管理学博士，河北农业大学城乡建设学院副教授，硕士研究生导师。主要从事房地产经济学、计量经济学、价格指数研究。近年来分别在《系统工程理论与实践》、《系统工程》、《城市发展研究》、《经济问题》等核心期刊发表学术论文20余篇，主持完成省部级科研课题4项。

　　《高校社科文库：我国城市住房价格测度·Hedonic方法与实证》运用Hedonic理论及实证方法研究城市住房价格与住房特征的关系，及其在时间与空间维度变动规律的测度。以保定市住房市场为对象，构建了我国Hedonic住房价格模型。借助Box-Cox变换技术，对国内外常用的线性函数、半对数函数、双对数函数和Box-Cox函数等函数形式进行比较。通过梳理和分析质量调整的概念和思路，深入剖析了时间虚拟变量法、特征价格指数法、Hedonic价格估算法等三种Hedonic价格指数计算方法的差异，给出时间虚拟变量法计算公式推导过程。以隐含价格差异为视角，对划分城市住房子市场的方法进行了探讨，建立了按空间区位划分子市场的Hedonic住房价格模型。

　　1.1 我国的住房市场理论研究与住房制度改革进程紧密相关，早期关注宏观层面的住房体系与制度的建设，如住房制度改革、住房商品化、住房消费与新经济增长点等。20世纪90年代，大量文献将国外经验介绍到国内，内容主要包括住房制度、政策；住房金融、抵押贷款等。进入21世纪我国的市场经济条件下的住房体系初步形成，国内研究重点转向住房保障、住房抵押贷款与证券化、住房价格的变动规律等方面。在研究方法上，逐渐开始借鉴国外经验，将博弈论、计量经济学等方法运用于住房市场实证研究中。
　　房价问题始终受到学者们的关注，尤其是最近几年对房价是否过高、是否存在房地产泡沫、是否出现房价拐点的争论引发了新一轮的研究热点。研究内容大致可以分为三大类，第一类，也是占现有文献比重最大的一部分，是住房价格研究，结合社会热点侧重于高房价的评判、成因与调控对策。房价高低多通过房价收入比（李爱华等，2006；金三林，2007；吴刚，2009），也有文献依据生命周期理论做出判断（厉伟，2007）；高房价的形成原因则主要从房价构成角度剖析（高志尊，1999；程亚鹏等，2000；刘勇，2002；吕品，2009），在此基础上给出调控房价的政策建议。第二类研究主要采用计量经济学方法分析房价影响因素，包括宏观经济因素，如收入、就业、房地产投资、税收等对住房价格的影响（金成晓和马丽娟，2008；王光玉和洪璐，2008；陶丽和方斌，2008）；采用Hedonic价格模型估计住房特征对价格的影响（邹高禄，2005；孟勉和李文斌，2006；赵琰等，2008）。第三类是房价指数编制方法的介绍（张宏斌和贾生华，2000；吴璟等，2007；孙宪华等，2008）。
　　回顾国内现有文献，不难看出，国内住房市场理论研究着眼于解决我国经济转型与住房体制改革所面临的实际问题，早期文献多为规范研究，缺乏理论研究，实证研究几乎是空白。这一现象在进入21世纪后开始有所改变，出现规范研究与实证研究并举，宏观住房政策制度探讨与微观住房市场规律分析并重的局面。
　　本书选题意义主要体现在对科学、准确的住房价格度量方法的探讨。从住房特征的隐含价格角度出发，测度住房价格与住房特征之间的关系，以及住房价格在时间与空间维度的波动。相对于住房总价绝对水平而言，房价变动的相对水平无论对于政府部门的宏观调控政策制定、开发商的投资选择，还是消费者的购房决策都更为重要。如何对此做出准确的测度是摆在学术界的一个亟待解决的重要课题。
　　国外研究表明，Hedonic方法是一个解析住房价格的理想工具。虽然这种方法自创立以来已有半个多世纪的历史，但迄今为止，即使在欧美国家也没有形成一套统一的技术标准，仍有许多技术上的问题有待研究。国内Hedonic研究仅有10余年历史，研究成果与国外相比存在很大差距。由于住房制度的不同、风俗文化的差异，国外经验不可能完全适用于国内。因此，除了继续借鉴和引入西方发达国家的相关理论研究成果之外，更应根据中国的基本国情及研究对象具体的社会、经济环境，建立符合中国国情的Hedonic住房价格模型，探讨西方经典理论在中国市场经济条件下的应用。这不仅能够在一定程度上推动相关理论研究的发展，而且有助于揭示中国住房市场的现实规律。
　　随着我国住房制度改革的不断深入，住房市场化程度日益提高，房价形成的市场机制逐渐完善，住房信息更加透明、公开。国内已初步具备开展住房市场实证研究的条件。正是在这种背景下，Hedonic理论与实证研究方法在世纪之交引入我国并被国内学者接受。不过，国内研究大多直接借鉴国外的方法，较少对Hedonic理论及模型的设定与检验进行深入的剖析，使得研究结果的可靠性受到质疑；研究内容也多局限于对基于整体城市住房市场的单一Hedonic价格模型的住房价格影响因素分析，缺乏对测度房价时空动态波动方法的探讨。国外测度住房价格波动的方法研究也多局限于Hedonic价格指数法、重复销售（repeat-sales）价格指数法或简单平均价格指数的比较，而对Hedonic住房价格指数不同的具体计算方法缺乏深入的探讨。解决上述问题即为本书的主要研究内容，也是本书选题的价值所在。
　　1.2 主要概念界定
　　1.2.1 住房与住房服务
　　住房的英文表述为house，源于古希腊语χουζ，意为泥土，通常与dwelling、residence、shelter、home、adobe、lodging、accommodation或housing为同义词，意指人们居住的建筑物。依据结构类型不同，住房分为砖木结构、砖混结构、钢混结构等。一套住房按功能分割为客厅、卧室、厨房、卫生间等，其不同的组合就形成不同的户型。除了户型外，每一套住房的面积大小、所在楼层都可能会存在差异。不过，建筑物一旦建成，它们不再发生变化。
　　住房服务（housing service）指住房结合水、暖、电、卫等设施，以及室内装修、环境、交通等所提供的居住与生活服务。其中住房本身是住房服务最重要的一个组成部分。不过，除住房外，其他设施与服务往往随时间发生变化。最典型的就是室内装修，如今，每个家庭无论收入多少，无论购买的是新房还是二手房，均无一例外地进行装修。住房周围的环境、交通状况等也会随城市发展发生变化。从这个角度看，住房服务也并非是同质性的，而是住房结构与区位、邻里特征的组合。
　　消费者在购买房屋建筑物的同时，也会将住房服务一同购买。可以一次性地购买住房的所有权，也可以租赁一定时期的使用权。住房服务不同，住房价格也会存在差异。正因为此，影响住房价格的因素众多，影响的方向、程度不同，准确地测度住房价格非常困难。
　　按照Megbolugbe 等（1991）的观点，投资者是住房的需求方，其需求模型依据由以收益率为主要因素的投资理论构建；而住房服务的需求方是消费者，其需求模型按照消费者理论建立，收入、房价、租金、家庭特征、住房特征为模型的主要变量。本书所讨论的住房实质上是住房服务。
　　1.2.2 Hedonic价格与隐含价格
　　Hedonic一词源于希腊语的hēdonikós，原意指愉悦、享乐，但在经济学的范畴内Hedonic往往与产品效用相关。以Lancaster（1966）为代表的新消费者理论认为，消费者并非从消费产品本身得到效用，真正的效用来自于产品所拥有的特征及其提供的服务。因此Hedonic理论假定，产品可以被看作一个特征束或属性束（a bundle of characteristics or attributes）。同类产品，其包含的特征组合不同，价格也不同（Ohta和Griliches，1976）。以住房为例，位置不同、楼层不同、楼龄不同，房价显然也不会相同。消费者对每一个特征都会作出估价，所有特征的价格，即Hedonic价格的集合形成产品的市场价格。但是这一过程并不能在市场中显性地显示出来，而是隐含在产品总价当中，所以这些特征的价格也叫做隐含价格（implicit price），通过Hedonic价格模型的回归分析估计出来。
　　进行Hedonic分析时需要回答如下几个问题：①产品的特征是什么？②从得到的数据中如何估计隐含价格？③如何解释各特征的价格？④模型是否稳定？是否随时间与空间发生变化？
　　Hedonic住房价格模型将住房特征分别赋值，估计这些特征的隐含价格。利用估计结果，可以用来建立比较住房价格时间序列波动或区域间差异的价格指数；评估房地产的价格；还可以用来分析人们对住房特征的需求，评价某个特征如环境质量改变、基础设施完善等对住房价格的影响。
　　国内文献对Hedonic价格的翻译五花八门，最常见的有以下3种译法。一是根据Hedonic价格模型的经济学含义将其译为特征价格，如温海珍和贾生华（2004）等；第二种按字面意思翻译为享乐价格，如黄桐城（2000）等；第三种直接采用英文表达，不做翻译，如马思新和李昂（2003）等。本书认为，第一种翻译方法较好地揭示了Hedonic价格的实质。不过，在Hedonic价格指数体系中，有一种方法为Characteristics Price Index（见第5章），如果按照第一种翻译方法，无疑会产生混淆。第二种方法的优点是忠实于英文原意，不足之处是容易使人产生误解。因此本书采用第三种方法直接使用英文表达。
　　1.2.3 质量调整
　　Hedonic价格模型的用途之一是编制价格指数。价格指数反映的是产品纯粹的价格变动。由于现实生活中产品的同质性（homogeneity）很难保证，如果直接比较不同时期样本的价格变动（该价格变动既包括纯粹的价格变动，同时还包括了样本产品质量差异引起的价格变动）使得价格指数出现偏误。因此需要通过质量调整（quality adjustment），剔除质量差异引起的价格变动。
　　按照欧盟统计局的定义，价格指数理论所涉及的产品质量“被定义为（物理或非物理性的）特征。作为一般原则，只要产品的特征发生变化，那么就可以认为该产品的质量发生变化”（Eurostat，2001）。产品特征是构成异质性产品的同质性经济属性，是产品的基本构成单元（Triplett，1986）。现实生活中很少有同质性产品，以水果为例，其品种不同、产地不同，我们就有理由认为它们的质量也不相同。这里的品种、产地等即可认为是水果的特征。同样，当一件旧型号产品被新产品淘汰时，产品质量势必发生变化。
　　所谓质量调整，即对不同时期样本产品的特征进行分析，通过某种方法，控制产品特征在不同时期保持不变，进而比较其价格差异。从概念上讲，质量调整遵循经济学基本规律，消费者从较高质量的产品中得到较高的效用。在完全竞争的市场上，这些效用上的差异可以由市场价格揭示出来，即所谓优质优价。产品特征变化引起产品质量提高（或降低），最终导致产品价格变化。Hedonic价格模型作为特征价格与产品价格的“分离器”（Triplett，1986），可以估计出特征变化对产品价格的影响，剔除这一影响，就可以得到不受质量影响的纯价格变动。通过质量调整控制异质性样本产品的质量不变是保证价格指数准确测度产品纯价格变动的一项重要工作。
　　1.2.4 住房子市场
　　将住房市场细分为若干个住房子市场（housing submarket）源于对住房供求的差异。住房在结构类型、建筑材料、面积大小、区位及邻里环境等方面千差万别，这些差异为消费者提供了更多的选择。
　　住房子市场是一个具有较高替代性的住房的集合。Hedonic理论中的子市场从消费者偏好的角度定义，认为同一个子市场中，消费者的需求大致相同。其核心特征反映在Hedonic价格模型中，即在同一个子市场中，Hedonic函数具有高度的稳定性，每一个消费者对各个特征的购买意愿相同，对应相同的Hedonic函数。因此，在同一子市场内，住房特征的隐含价格是相同的，在不同子市场之间住房特征价格有所差异。换句话说，在同一子市场上，住房产品的需求具有同质性，特征价格具有一致性，这为判别子市场存在与否提供了依据。如果一个子市场的Hedonic价格与另一个子市场的Hedonic价格存在统计显著的差异，则说明子市场的存在（Goodman和Thibodeau，1998）。划分子市场的目的是为了提高模型的拟合度和预测精度，可以比总体市场模型更准确地揭示市场供求关系。
　　住房市场最基本的特征是区域性，分析住房市场必须限定在特定的区域范围内才有意义。正因为此，Hedonic研究通常仅限于某个城市的住房市场。然而，即使在同一个城市，不同区域消费群体的需求偏好也会存在差异，地理位置成为划分住房子市场的主要依据（Palm，1978）。此外，也可以依据住房建筑特征如住房的结构类型或房间数量等划分住房子市场（Wolverton等，1999）。
　　1.3 研究内容与研究方法
　　1.3.1 研究内容
　　本书运用Hedonic理论及实证方法研究城市住房价格与住房特征的关系及其在时间与空间维度变动规律的测度，重点讨论模型的设定与检验，Hedonic质量调整的原理与过程，Hedonic价格指数的编制与比较，住房子市场的划分与检验，房价在城市空间分布的差异等问题。全书章节安排如下：
　　第1章，导论。主要概括了本书选题的背景、研究的目的、意义，并就本书涉及的重要概念进行了逐一阐释和界定，总结了本书采用的研究方法，提炼了本书研究的基本思路，最后对本书存在的主要创新点进行了阐述。
　　第2章，基础理论介绍和国内外文献回顾与评价。首先，在简要介绍住房的经济属性及传统住房市场模型的基础上，重点分析了Hedonic价格模型的理论基础与演进过程，阐述了各个发展阶段的主要特征、代表人物及其贡献。对Hedonic价格模型在国内外住房市场中的应用进行了回顾和简要述评。
　　第3章，数据来源与变量定义。对本文的研究对象与范围进行了简要的描述。构建了Hedonic住房价格模型的分析框架，介绍了数据来源与处理过程。将住房特征变量划分建筑特征、区位特征、邻里特征和交易特征四个大类，分别对各类特征进行了定义。
　　第4章，模型选择与实证检验。借助Box-Cox变换技术用于Hedonic住房价格模型的选择，通过对数似然比和样本外Theil U统计量检验，对文献中常见的线性、半对数、双对数等函数形式的拟合效果进行评估，从而确定最佳的函数形式。
　　第5章，住房价格指数的Hedonic质量调整。对质量调整的概念进行了剖析，分析了质量调整的过程；对质量调整下时间维度发生的住房纯价格波动测度方法进行了研究，讨论了混合时间虚拟变量法、邻期时间虚拟变量法和特征价格指数法等三种主要Hedonic住房价格指数的编制方法。在实证分析中，利用瓦尔德统计量检验混合和邻期函数参数稳定性，对上述三种方法计算的价格指数的差异进行了比较。
　　第6章，住房子市场的界定与检验。重点讨论了基于隐含价格差异的住房价格在空间维度的差异。利用瓦尔德统计量检验各子市场模型的总体差异，进而借助Tiao-Goldberger检验分析各个特征变量在子市场之间存在的差异，从而发现不同子市场消费者偏好的不同；利用特征价格指数，比较不同子市场住房价格的高低；通过样本数量加权，得到按子市场Hedonic价格模型计算的保定市二手房价格指数。
　　第7章，结论与展望。在总结本书研究结果的同时，指出了研究的不足及未来还需深入研究的方向。图1.1研究框架
　　Figure 1.1Research frame
　　1.3.2 研究方法
　　科学的研究方法具有高度的严密性和逻辑一致性，是得到科学的研究结论的可靠保障。本书以Hedonic理论为主线，综合运用西方经济学、城市经济学、计量经济学等学科知识，在广泛地研读国内外相关文献的基础上，结合我国的国情，采用规范分析、实证分析和比较分析等研究方法，探索城市住房价格的变动规律。
　　①规范分析
　　规范分析就是借助已有的、成熟的理论进行抽象的归纳和总结，研究判断经济行为的“优”、“劣”标准，并利用这些标准去衡量、评价经济行为“应该”是怎样的。本书首先通过回顾Lancaster的新消费者理论与Rosen的隐含市场（implicit market）理论建立城市住房Hedonic研究的理论框架，在此基础上，就模型的设定进行分析与判断；然后，采用严格的数学推导，建立不同Hedonic住房价格指数的计算公式；最后，在对消费者偏好分析的基础上，给出城市住房子市场存在的依据。由于规范研究以特定的经济环境与经济行为假设为前提，因此，规范分析的结论可能会与现实产生一定的偏离。这就需要借助其他研究方法进行弥补，而实证研究正是纠正规范分析结论的有效手段。
　　②实证分析
　　实证分析法以现实数据为依托，采用经济统计方法进行数据的收集、描述、整理及统计检验；利用计量经济学方法，进行经济理论的检验、经济政策的评价，进行经济预测以及检验各个经济变量之间的因果关系。通过对经济现象、经济活动进行客观分析，从而得出一些规律性的结论。它的最大特点是回答“是什么”的问题。而不是“应该是什么”的问题。
　　然而，在实际研究过程中，实证与规范分析经常交织在一起，因此，实证研究中也难免会包含一些价值判断。本书采用了大量的统计数据和多种计量经济方法对住房价格与住房特征之间的关系进行分析，如模型设定检验、Box-Cox变换、瓦尔德检验、Tiao-Goldberger检验、Diebold-Mariano检验等，上述方法与检验为理论的合理性与模型的可靠性提供了依据。
　　③比较分析
　　比较分析法也称对比分析法，是把客观事物加以比较，以达到认识事物的本质和规律的目的，并做出正确的评价。由于经济理论并没有为Hedonic函数形式的选择提供依据，唯有凭借不同模型对数据的拟合精度检验做出判断；评价Hedonic价格指数不同方法的优劣则是在规范分析的基础上，比较各种指数之间的差异。
　　本书将上述分析方法相结合，通过规范分析和实证分析，及不同模型与方法之间的比较分析，解释住房价格波动的规律，为政府、企业与消费者决策提供一种科学的分析方法与依据。
　　1.4 本书的创新
　　本书针对我国二手房市场的具体情况，对住房价格的Hedonic度量问题进行了探讨，与国内外已有文献对比，主要贡献及创新如下：
　　①Hedonic住房价格模型的选择
　　以保定市住房市场为对象，构建了我国Hedonic住房价格模型，重点研究了变量的选择与函数形式的设定等问题。模型解释变量中增加了交易特征，对楼层变量重新进行了定义。借助Box-Cox变换技术进行Hedonic住房价格模型估计，通过与国内外文献中常见的线性、半对数、双对数等函数形式拟合效果的比较，发现Box-Cox函数优于其他常用函数。
　　国外文献将住房特征设为三大类，即建筑特征、区位特征、邻里特征。结合我国的具体情况，为反映我国二手住房市场交易状况的不同和市场上公有住房与商品房共存的现状，增加了“急售”与“公房”2个交易类变量。另外，国外文献研究对象多为独户住房（single family house），模型中不考虑楼层因素，而我国居民住房绝大部分为单元楼房，楼层对消费者购房决策有较大影响。所以，国内模型常引入楼层变量，并定义为绝对楼层数。但现实生活中，消费者是从相对位置的角度选择楼层，为此，本书在建筑特征中引入楼层相对位置变量，以反映消费者楼层偏好。
　　国内文献很少专门就变量的确定与函数形式的选择进行研究，所用模型多借鉴国外经验选用线性、半对数或双对数函数，基于R2统计量的拟合度检验做出选择。本书利用Box-Cox变换技术，对国内外常用的线性函数、半对数函数、双对数函数和Box-Cox函数等函数形式进行比较，发现上述回归函数均有较理想的拟合精度和变量参数的显著性。进一步采用对数似然比检验及样本外预测的Theil U统计量对最佳函数形式进行检验，结果表明，Box-Cox函数优于其他常用函数。研究发现，如果被解释变量不同，R2检验就会失效。但将被解释变量转换为相同的形式后，R2检验与Box-Cox检验结果一致。
　　②质量调整方法的分析比较
　　运用Hedonic方法建立了质量调整的住房基本价格指数，通过对混合时间虚拟变量价格指数、邻期时间虚拟变量价格指数和特征价格指数的实证比较和检验，发现邻期函数计算的环比价格指数与环比费雪特征价格指数相近，环比价格指数能够比定基价格指数更好地反映价格的动态波动，尤其在不同时期样本构成差异较大时效果更为明显。
　　国内住房价格指数研究大多局限于对国外成果的介绍，国外文献则侧重于对不同指数计算方法的比较，如Hedonic价格指数、重复销售价格指数、简单平均数指数、中位数指数等。但是，Hedonic价格指数可以采用多种方法处理，国外文献鲜见对此问题的讨论。本书对质量调整的概念进行了梳理，通过严谨的数学推导，分析了不同Hedonic价格指数质量调整的原理与过程，对不同Hedonic价格指数的计算方法进行了分析与比较。
　　③住房子市场的划分与价格波动
　　从隐含价格差异的视角，对划分城市住房子市场的方法进行了探讨，建立了按空间区位划分子市场的Hedonic住房价格模型，分析了住房价格在时间、空间上的变动。研究结果既揭示了住房价格变动的规律，又为今后的进一步研究提供了一种思路和方法。
　　国内Hedonic住房价格模型绝大多数建立在单一城市整体市场基础上，没有考虑细分子市场消费者偏好的不同对模型稳定性的影响。本书探讨了以行政区划为边界的住房子市场的划分方法。实证研究中，对各住房子市场模型的干扰方差相同的假设进行了统计检验（即组间同方差检验）。在原假设被拒绝后，国外文献常用的邹检验方法不再适用。为此，构建瓦尔德统计量检验模型的稳定性。瓦尔德检验提供了子市场存在的证据。在此基础上，借助Tiao-Goldberger检验，分析了各子市场消费者对住房特征需求的差异。利用住房子市场的Hedonic价格模型，计算了住房价格时空维度的波动。
　　……

第1章 导论
1.1 问题提出与研究意义
1.2 主要概念界定
1.2.1 住房与住房服务
1.2.2 Hedonic价格与隐含价格
1.2.3 质量调整
1.2.4 住房子市场
1.3 研究内容与研究方法
1.3.1 研究内容
1.3.2 研究方法
1.4 本书的创新

第2章 基础理论与文献回顾
2.1 经济理论与住房
2.1.1 住房的基本属性
2.1.2 住房市场模型
2.2 Hedonic理论的产生与演进
2.3 Hedonic价格模型的分析框架
2.3.1 Lancaster的新消费者模型
2.3.2 Rosen的隐含价格函数
2.4 住房市场的Hedonic研究：国外文献回顾
2.4.1 公共产品与非市场产品评价
2.4.2 住房价格指数编制
2.4.3 住房供求分析
2.4.4 住房价格评估
2.5 国内Hedonic住房研究现状
2.6 本章小结

第3章 理论模型与数据
3.1 保定市概况
3.2 理论模型
3.3 数据来源
3.4 变量定义与描述

第4章 Hedonic住房价格模型的选择与实证检验
4.1 引言
4.2 函数形式选择问题研究
4.3 模型设定和实证检验
4.3.1 模型设定
4.3.2 回归结果
4.3.3 模型设定检验
4.4 本章小结

第5章 住房价格指数的Hedonic质量调整：方法与实证比较
5.1 引言
5.2 方法
5.2.1 时间虚拟变量法
5.2.2 特征价格指数法
5.2.3  Hedonic价格估算法
5.3 三种Hedonic质量调整方法比较
5.4 数据与模型
5.5  Hedonic价格指数
5.6 质量调整的效果
5.7 本章小结

第6章 住房子市场界定与价格差异
6.1 引言
6.2 国外住房子市场的Hedonic研究
6.3 住房子市场界定与实证检验
6.3.1 模型设定
6.3.2 子市场检验方法
6.3.3  实证结果
6.4 城市内住房价格的时空波动
6.4.1  空间价格差异
6.4.2 时间价格差异
6.5 本章小结

第7章 研究结论与展望
7.1 主要结论
7.2 研究的不足及进一步研究方向
参考文献