《完善我国住房金融制度研究：基于美国的经验与教训》主要创新点：第一，深入分析美国住房金融的市场组织体系、功能与运行机制，弥补了已有文献中重点分析房利美和房地美，而忽略了联邦住房贷款银行体系在抵押贷款二级市场中的作用与不足。第二，深入分析美国住房金融一、二级市场的关系及其风险扩散机制。第三，深入分析美国住房抵押贷款的产品设计与定价，并将定价方式与客户细分联系起来分析。第四，深入分析美国政府针对中低收入群体的住房解决机制，研究涉及美国住房领域的公共住房制度、政府住房担保制度以及住房一级市场领域的政府支出补贴与税收制度、住房二级市场领域的政府支出补贴与税收制度、住房立法与政府干预住房市场的机制，内容全面而深入。第五，深入分析美国金融危机前后住房金融监管的做法与变化，有关美国住房金融监管的内容在国内已有文献中是不多见的。第六，深入分析美国保护住房抵押贷款借款人利益的法律制度。第七，有针对性地提出了完善我国住房金融制度和解决中低收入群体住房问题的新思路：①在完善住房金融市场体系方面提出建立政府主导的保障性住房担保体系，转移银行信用风险；建立规范的抵押经纪人制度并加强监管，提高银行的经营效率；建立政府主导的住房二级市场，改善银行流动性管理；建立专门的住房金融监管架构。②在构建中低收入群体住房解决机制方面，提出建立“经济适用房+政府担保+证券化”的机制；鼓励民间资本进入公共租赁住房建设领域。③在加快住房立法建设方面，提出保护住房抵押贷款借款人利益。

　　七是贷款发起和贷款清偿。贷款发起工作包括向自动服务系统录入相关信息，如借款人信息、贷款类型和支付信息、投资者信息。通常此项工作要在贷款闭合后15天之内完成，并书面通知借款人谁是服务者，以及第一次应付的金额。
　　八是客户服务。主要是收集和回答客户的问题、处理客户的投诉并确保客户满意。
　　九是其他服务。服务者应建立数据处理系统，保证信息的完整。有时服务者会委托第三方机构来完成相关工作，如税收和保险支付、房产状况检测、贷款文件保管等。
　　十是服务质量控制。银行设立独立部门监督各团队工作质量，并将结果报告给适当的管理部门。
　　1.3.2贷款申请与审批
　　（1）贷款申请
　　从贷款分类部分可知，银行等放款机构为不同条件借款人提供了较为个性化的抵押贷款产品，如政府贷款和常规贷款。借款人根据自身条件、贷款需求决定适合自己的抵押贷款。通常借款人会咨询经纪人相关问题，银行也提供贷款计算器帮助借款人选择不同的贷款产品。不同的产品有不同的申请条件，并提交相关材料或文件（见花旗或美洲银行主页）。
　　（2）贷款审批标准
　　当银行接受借款人的贷款申请后，银行将按照一定的标准决定是否同意发放贷款。这些审查工作和标准主要有以下几个方面：
　　①首付
　　住房抵储押贷款的首付有两个作用：一是首付反映借款人过去挣钱的能力，进而推断未来挣钱的能力；二是首付是借款人在房屋中的“权益资本”，对银行而言是一种抵押品，这促使借款人不会在短期内违约，至少不愿意在短期内放弃房子。在美国，首付比例在3％～20％之间，一般贷款的首付比例为不低于20％，对于申请政府贷款（FHA/VA）的借款人，首付比例可以低至3％甚至是“零首付”。
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上篇 美国住房金融市场体系与运行机制
1.美国住房抵押贷款一级市场
1.1 住房抵押贷款一级市场（I）-参与主体
1.1.1 住房抵押贷款放款机构与市场结构变化
1.1.2 分工明确的中介机构
1.1.3 建立政府担保机制
1.2 住房抵押贷款一级市场cn）-抵押贷款产品
1.2.1 住房抵押贷款产品分类
1.2.2 住房抵押贷款产品微观结构与产品设计
1.2.3 住房抵押贷款借款成本
1.2.4 其他成本
1.2.5 抵押贷款定价方式
1.3 住房抵押贷款一级市场（Ⅲ）——贷款流程与管理
1.3.1 抵押贷款相关部门与贷款流程
1.3.2 贷款申请与审批
1.3.3 贷款审批自动化
1.4 住房抵押贷款一级市场（IV）-抵押经纪人制度
1.4.1 美国抵押经纪人制度的形成与发展
1.4.2 抵押经纪人的功能与作用
1.4.3 美国抵押经纪人制度运行机制
1.4.4 抵押经纪人制度存在的主要问题与原因

2.美国住房抵押贷款二级市场
2.1 住房抵押贷款二级市场（I）-“两房”与抵押贷款证券化
2.1.1 抵押贷款证券化市场的形成与发展
2.1.2 抵押贷款证券化市场的规模与结构
2.1.3 市场主体与运行机制
2.1.4 二级市场与一级市场的关系
2.1.5 抵押贷款二级市场：风险转移与回流、扩散与放大机制
2.2 住房抵押贷款二级市场（Ⅱ）——联邦住房贷款银行体系与流动性供给
2.2.1 联邦住房贷款银行体系的形成与发展
2.2.2 联邦住房贷款银行体系的作用
2.2.3 联邦住房贷款银行体系的组织架构
2.2.4 联邦住房贷款银行体系的会员管理
2.2.5 联邦住房贷款银行体系为会员提供的融资产品与服务
2.2.6 联邦住房贷款银行的资金来源
2.2.7 联邦住房贷款银行的流动性来源支持中低收入家庭住房和社区发展项目
……
下篇 完善我国住房金融体系
参考文献
附录1 国家社会科学基金项目立项与结项信息
附录2 项目相关研究成果