一、历史整体房地产市场概况（2008—2012年）
1、住宅房地产市场概况
2008年和2009年的两年中，由于流动性过剩等因素，本市二手房住宅市场出现过热的现象（仅2008年下及2009年初受亚洲金融危机影响，市场短暂停滞过一段时期），尤其是2009年下半年，出现房价快速上涨的现象，投资投机需求充斥市场。大量房屋买卖并非用于居住，而是用于投资炒作，故市场中可供租赁的房源大量出现，导致租赁市场中租金水平保持稳定，远郊区县甚至㈩现租金下跌的现象。
20lO年后，住宅市场受到宏观调控的影响，房价快速上升的势头以及投资投机性购房需求得以遏制．商品住宅的供应呈现逐年递减的趋势。与此同时，本市外来人口导人的趋势并没有改变，据最新统计数据，2008年至2012年的5年间，本市常住人口增长约500万，年均增加约100万左右。致使2010年后，本市住宅租金水平出现了一个快速上升的过程。20¨年后，新建商品住宅供应同比下降幅度较大，整体供需不相匹配，出现租金加速上扬的趋势。租金涨幅由20lO年的5％左右上升至2012年的8％-9％。
2、商业房地产市场概况
2008—2009年受全球经济影响，上海商业房地产市场较为低迷，租金涨幅放缓；2010年，经济开始回暖，上海市商业房地产租赁市场也开始复苏，租金水平有所回升；2011年以来，在住宅市场调控的大背景下，上海市商业房地产市场迎来全面发展，租金稳定上升．
传统商圈或较成熟商业集中区，租金相对涨幅稳定，例如人民广场板块、八佰伴、虹桥开发区、长寿路板块、四川北路板块等区域，租金年增长率约在1．6％-3．0％；相对一些新兴商业圈或近年来发展较快的商业地带，例如世纪公园、徐家汇、中山公园、五角场、光新板块租金维持在涨幅较高的水平，租金年增长率维持在3．0％-6．5％。
3、办公楼房地产市场概况
2007年末至2009年期间，受全球经济影响以及跨国公司扩张计划放缓，上海市写字楼租赁市场较为低迷，租金呈下降趋势；自2010年开始，由于经济开始回暖，上海市写字楼市场整体空置率下降，租金水平逐渐回升；2011年以来，在住宅市场调控的大背景下，中国的写字楼市场迎来了全面发展，租金保持稳中有升，至2012年末，基本已回升至与2007年相当的水平。2010-2012年，社会经济总体呈现持续回暖的态势，然而，相较之2004-2007年的发展态势而言，如今的经济发展仍显示出一定的疲软走势，租赁市场更多地进行着租金结构的调整，租户对于租赁空间的要求在增加，并且对租金水平更为敏感。
传统中央商务区或办公发展程度较完善的地区，例如人民广场板块、八佰伴、虹桥开发区等区域，租金年增长率约在1．1％以上；相对于物业管理水平较高的区域，例如世纪公园板块，租金维持在较高的水平，在整体经济比较疲软的情况下缺乏一定的竞争力，租金年增长率维持在0．5％-1．0％。
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