董金社先生，毕业于华东师范大学西欧北美地理研究所，高级经济师，民进会员，现任北京金社智海房地产投资顾问有限公司总经理。他长期从事房地产营销策划和市场调查工作，积累了丰富的房地产营销策划和代理经验，操作的商业地产项目多达15个，范围涵盖小城镇的商业街直至超级城市的写字楼和商场，对商业地产的营销有广泛而深入的理解和认识。发表、翻译各类论文20余篇，翻译了《哈佛商业评论》文章选集《人事成难题，怎么办？》（商务印书馆挑战经理人系列丛书），参与编写《物业管理》（经济日报出版社）。积极参政议政，4份议案被政府采纳，产生了深远的影响。 

　　《商业地产策划与投资运营（修订版）》以价值链分析为主线，围绕着商业地产开发商和运营商如何创造价值、构建商业地产价值链、实现商业地产的价值等主题展开。 
　　本书分析了商业地产的类型、营销策划的价值链分析方法、商业地产的建筑策划、市场定位、市场推广等。更增加了存量商业地产运营的研究论述。最后以国内比较典型的商业地产策划运营案例为背景系统整合本书的知识，让读者有融会贯通之感。 
　　《商业地产策划与投资运营（修订版）》是商业地产理论和实践紧密结合的产物，不但是“兵法”，理论性强，而且是“剑法”，可以指导营销实践，弥补目前市面上缺少缺乏成熟教材、参考书的缺憾。 
　　《商业地产策划与投资运营（修订版）》广泛适合商业地产开发商、营销策划研究人员阅读使用，也适合高校教师、高年级学生、研究生学习参考用。

　　行商、坐贾．地产和网店
　　人们经商做买卖，从商品送达客户的方式看，分为行商、坐贾两种。《白虎通义第六》可能是最早做出定义的书：“商、贾何谓也？商之为言，商其远近、度其有亡、通四方之物，故谓之商也。贾之为言固，固有其用物以待民来，以求其利者也。行曰商，止曰贾。”行商们无固定营业场所，往往车拉肩扛，挑着担子带着商品，走四方，路迢迢，水长长，走街串巷，把商品卖掉，或者换回本地需要的产品，返回来卖掉，有些类似今天沿街叫卖的小商小贩、流动性摊位，与城管人员玩猫捉耗子的游戏。“肇牵牛车远服贾”大概指“行商”，因为当了奴隶的多数殷人是无任何资产的，更遑论有店铺了，他们只能做些贩夫走卒的生意。白居易的《琵琶行》中有“商人重利轻别离，前夜浮梁买茶去”，该商人大概亦是“行商”，说走就走，以抓住稍纵即逝的商机。“坐贾’’是坐在商店里等待客户上门的一类，其服务对象主要是当地人，要么将商品或者服务卖给当地人，要么收当地人的土特产，转手销往外地，坐贾的辐射范围较小．我们研究商业及商业地产时，涉及最多的是“商圈”，该商圈是针对“坐贾”一类的商业经营行为。表面看，似乎“行商”无商圈，其实我们只能说他们无固定的商圈。虽然在流动中，还是有商圈的，如摆摊设点者，他们还是会选择客户最可能多的地方，客户的来源地就是其商圈。可他们同样喜欢扎堆，到“坐贾”密集的闹市去贩卖。即使如今天的北京、上海繁华的闹市区，高档店铺林立，仍然有小商小贩、身上挂满了商品的贩夫行走其间。
　　从商业经营行为看，“行、止”是一个过程的两个阶段，行商虽然走的路多，但也要停下来找个客户容易集中的地方，短暂地停止下来，例如集市、墟、大城市的专业批发市场、大商场的门口人流集中地，以最快的速度把商品卖掉。此类交易不太需要房产，但离不开“地产”，要找个好地角，十字路口最佳，摆个地摊。即使如农贸产品集散地，露天作业也是常事，商人们交点进场费（实为地租）。这可以说是“行商”催生的商业地产之一种。此类商业行为对地产要求高，对房产要求低。坐贾则不同，他们不但需要一个客户易发现、易到达的地方，还需要一个舒适的经营场所一一房屋，在房间内摆放各类商品，商人和顾客都感到很舒适，在里面讨价还价，达成交易，各取所需。这样的经营场所是“房产+地产”的组合。因此，不论行商还是坐贾，都需要“地产”，其次才是“房产”，地产为主，我们就不难理解人们为何要把“商业房地产”简化为“商业地产”了。其实，决定商业物业价值的是地产，是土地地段的改善与升级。由此，商业地产的第一原理须从“地产”上找，策划活动亦须从地产出发。不论初涉商业地产者，还是资深商业地产从业人员均需明了这一根本。
　　行商的高级形态是商务活动。随着交易活动的深入，社会分工更加精细化，行商坐贾中，便有些人专门从事商业交易的服务性工作或者完成交易环节之一，而把商品买卖委托给销售员、服务人员和小商贩去做。这些分化出来的功能，我们称为商务活动。现代化的大生产企业，把商品卖向全球，销售团队到处跑，搞各种各样的“促销活动”，向各个分销商、代理商推销，向消费者喊话，可算做是“行商”，可商品和服务实体却要通过“坐商”送达需求者手中。这时，“坐贾”就不能再称为小商小贩了，而是换上西装革履，成了正儿八经的“高级商务人员”，整天拿着样品、说明书和“思想”，动用充满智慧的大脑，鼓起三寸不烂之舌，搞策划、做广告，扩大影响力。这类活动的发育催生了写字楼、酒店、会展等商业物业的发展。原始的行商坐贾与升级后的行商坐贾并存，使得商业物业的类型多样，极大地丰富了商业地产的内涵。
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第一章　商业地产及其策划：一般概念
第一节  商业地产及其特征
第二节  商业地产类型
第三节  策划的一般原理
第四节  商业地产策划的基本内容
第二章　商业地产市场调查与分析
第一节  商业地产调查及内容
第二节  商业地产市场调查方法
第三节  商业地产项目市场分析
第三章  商业地产价值律与价值链策划
第一节  商业地产价值律
第二节  商业地产价值链分析
第三节  商业地产价值链策划
第四章　商业地产定位
第一节  商业地产定位概述
第二节  商业地产功能定位
第三节  商业地产客户定位
第四节  商业物业的价格定位
第五节  市场形象定位
第六节  定位评价和比较决策
第五章　商业建筑空间策划
第一节  商业建筑空间解读
第二节  商业建筑策划内容
第三节  商业建筑策划与设计
第四节  建筑策划和设计方案评价
第六章　商业地产的招商与推广
第一节  商业地产招商
第二节  商业地产整合推广
第七章　商业地产投资与资产运营
第一节  商业地产投资运营
第二节  商业地产融资
第三节  商业地产投资信托融资模式
第四节  商业地产资产运营
第五节  国内典型的商业地产运营模式
第八章　商业地产策划与运营案例分析
案例一  订单式商业地产，双赢模式
案例二  定位与市场错位
案例三  SOH0商业地产模式的成功密码
参考文献