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　　第二章  房地产开发用地
　　第一节  土地使用权出让
　　第八条  〔土地使用权出让的定义〕土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。解读
　　土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
　　土地使用权出让金是指土地批租时一次性收取的费用，即为土地有效年限的使用价格，所以也可称之为“地价”。应用
　　1．土地使用权出让有哪些基本特征？
　　（1）土地使用权的出让是以土地使用权和所有权的分离为基础，  国家作为土地所有者的地位不变，而土地使用权受让人取得一种独立的财产权利，包括所有权中占有、使用、收益和一定程度的处分权（如土地使用权转让、出租、抵押等），出让的土地使用权是一种与土地所有权相分离的独立物权，不同于所有权中单纯的使用权能。
　　（2）土地使用权出让由政府垄断。土地使用权出让只能是国有土地，土地使用权出让方只能是市、县（市）人民政府的土地管理部门，其他任何部门、单位、个人不得实施土地出让行为。
　　（3）土地使用权的出让是有年限限制的，土地使用者享有土地使用权的期限以出让合同中约定为限，但不得超过法律规定的最高出让年限。
　　（4）土地使用权出让是有偿的，受让方获得一定年限的土地使用权是以向出让人支付“出让金”为代价，一般在出让合同签订后的法定期限内，由受让方向出让方一次性支付或法定期限内分期支付。
　　（5）土地使用权的出让是土地使用权作为商品进入市场流通的第一步，反映了作为土地所有者的国家与土地使用者之间的商品经济关系。
　　2．土地使用权出让金包括哪些费用？
　　出让金包括土地开发投资费用和使用期内的土地使用费。前者包括征地、动迁及为地块直接配套的基础设施费，是对开发投资的一次性补偿，后者为土地资源使用的费用，即“地租”，是土地所有权在经济上的体现。如批租50年，就要一次性支付包括全部年限的使用费。
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上篇 法律政策解读
一、综合
法律
中华人民共和国城市房地产管理法
（2009年8月27日）
二、房地产开发
行政法规
城市房地产开发经营管理条例
（2011年1月8日）
部门规章及文件
房地产开发企业资质管理规定
（2000年3月29日）
关于在房地产开发项目中推行工程建设合同担保的若干规定（试行）
（2004年8月6日）
关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知
（2002年2月25日）
三、房地产建设
法律
中华人民共和国建筑法
（2011年4月22日）
行政法规
建设工程安全生产管理条例
（2003年11月24日）
建设工程勘察设计管理条例
（2000年9月25日）
建设工程质量管理条例
（2000年1月30日）
部门规章及文件
建筑工程施工许可管理办法
（2001年7月4日）
建设工程项目管理试行办法
（2004年11月16日）
建设工程价款结算暂行办法
（2004年10月20日）
建筑业企业资质管理规定
（2007年6月26日）
建设工程勘察设计资质管理规定
（2，007年6月26日）
工程监理企业资质管理规定
（2，007年6月26日）
房屋建筑工程质量保修办法
（2000年6月30日）
建设工程质量保证金管理暂行办法
（21005年1月12日）
司法解释及文件
最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释
（2004年10月25日）
最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复
（2002年6月20日）
四、房地产交易
城市商品房预售管理办法
（2004年7月20日）
商品房销售管理办法
（2001年4月4日）
城市房地产转让管理规定
（2001年8月15日）
城市房地产抵押管理办法
（2001年8月15日）
商品房屋租赁管理办法
（2010年12月1日）
房屋登记办法
（2008年2月15日）
商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）
（1995年9月8日）
关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知
（2002年3月27日）
住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于
规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知
（2010年5月26日）
商品房销售明码标价规定
（2011年3月16日）
司法解释
最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
（2004年10月25日）
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
（2003年4月28日）
五、住房保障与公积金
（一）保障房
部门规章及文件
经济适用住房管理办法
（2007年11月19日）
经济适用住房价格管理办法
（2002年11月17日）
廉租住房保障办法
（2007年11月8日）
廉租住房保障资金管理办法
（2007年10月30日）
城镇廉租住房租金管理办法
（2005年3月14日）
（二）公积金
行政法规
住房公积金管理条例
（2002年3月24日）
部门规章及文件
住房公积金财务管理办法 。
（1999年5月26日）
住房公积金行政监督办法
（2004年3月2日）
建设部、财政部、中国人民银行关于住房公积金管理若干具体问题的
指导意见
（2005年1月7日）
六、物业管理
行政法规
物业管理条例
（2007年8月26日）
部门规章及文件
住宅专项维修资金管理办法
（2007年12月4日）
前期物业管理招标投标管理暂行办法
（2003年6月26日）
业主大会和业主委员会指导规则
（2009年12月1日）
物业承接查验办法
（2010年10月14日）
物业服务企业资质管理办法
（2007年11月26日）
物业服务收费管理办法
（2003年11月13日）
司法解释
最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干
问题的解释
（2009年5月14日）
最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
（2009年5月15日）
七、房地产税费
行政法规
中华人民共和国契税暂行条例
（1997年7月7日）
中华人民共和国营业税暂行条例
（2008年11月10日）
中华人民共和国印花税暂行条例
（2011年1月8日）
中华人民共和国房产税暂行条例
（2011年1月8日）
部门规范性文件
财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节
契税个人所得税优惠政策的通知
（2010年9月29日）
财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知
（2011年1月27日）
国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知
（2006年7月18日）

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下篇 典型案例