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　　第七十八条【共有】财产可以由两个以上的公民、法人共有。
　　共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。
　　按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。
　　共有，是指两个以上的人对同一财产的共同所有。其中，共同所有权的享有者称为共有人，而其客体称为共有物，所有权以外的财产权，在为两个以上人共同享有时，学理上称之为“准共有”。司法实践中对共有问题应注意以下几点：
　　（1）共有的所有权在形态上是一个。共有的所有权是一个，而不是多个，只有同一个所有权由多数人享有，才成立共有。如果是多个所有权并存，就不是共有。
　　（2）共有的所有人为两个以上。共同所有，其权利人必须为多数人，一个人独立享有所有权，则谈不上共有。需注意的是，共有人可以是自然人，也可以是法人，前者如夫妻对共同财产的共有，后者如甲、乙两公司因合伙而形成的财产共有。
　　（3）共有人须不形成社团法人。在共有的场合，各共有人并不成立法人。假如多数人形成法人，那么，该法人对于其发起入投入的财产享有所有权，是单一的所有权，而不是共有。
　　共有有两种形态：共同共有和按份其有．
　　按份共有，又称分别共有，指两个或两个以上的共有人，对同一项财产按照确定的各自份额分享权利、分担义务的一种共有形式。
　　（1）各共有人对共有物享有相同或不同的应有份额，其具体数额一般由共有人的意志（约定）而确定。实践中，共有人的份额原则上是依据各共有人的出资比例和贡献大小确定的。按法律要求，按份共有关系产生后，如果各共有人的应有份额不明确，应推定为均等。
　　（2）共有人享有的权利和承担的义务，取决于共有财产中属于自己的财产份额。
　　（3）按份共有人享有优先购买权。某一共有人出售其财产份额时，有及时告知其他共有人的义务以及尊重其他共有人的优先购买权，尽力提供方便的义务。侵犯该项权利的转让行为，应视为无效。如果不按出让的合法出售条件或在一定期限购买，则为丧失优先购买权。
　　共同共有，是指两个或两个以上的人基于共同关系，共同享有一物的所有权。
　　共同共有人的权利及于共有物的全部。处分共有不动产或者动产以及对共有不动产或者动产作重大修缮的，应得到全体共有人的同意，但共有人之间另有约定的除外。共同共有人在享有权利的同时，对于共有物的管理费及其他费用应当共同负担。共同共有人因经营共有财产对外产生的债务或造成第三人损害时，全体共有人应承担连带责任。
    ……

上篇 法律政策解读
一、综 合
法律
中华人民共和国宪法（节录）
（2004年3月14日）
中华人民共和国民法通则（节录）
（2009年8月27日）
中华人民共和国物权法（节录）
（2007年3月16日）
中华人民共和国城乡规划法
（2007年10月28日）
中华人民共和国建筑法（节录）
（2011年4月22日）
中华人民共和国文物保护法（节录）
（2013年6月29日）
中华人民共和国合同法（节录）
（1999年3月15日）
行政法规及文件
中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例
（1990年5月19日）
国务院关于深化改革严格土地管理的决定
（2004年10月21日）
国务院关于加强土地调控有关问题的通知
（2006年8月31日）
国务院关于促进节约集约用地的通知
（2008年1月3日）
国务院关于印发全国土地利用总体规划纲要（2006—2020年）的通知
（2008年10月6 13）
国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益
的紧急通知
（2010年5月15日）
部门规章及文件
确定土地所有权和使用权的若干规定
（2010年12月3日）
划拨土地使用权管理暂行办法
（1992年2月24日）
协议出让国有土地使用权规定
（2003年6月11日）
招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定
（2007年9月28日）
建设项目用地预审管理办法
（2008年11月29日）
建设用地审查报批管理办法
（2010年11月30日）
土地登记办法
（2007年12月30日）
房屋登记办法
（2008年2月15日）
土地违法案件查处办法
（1995年12月18 13）
违反土地管理规定行为处分办法
（2008年5月9日）
国土资源部关于加强征地管理工作的通知
（2010年12月3日）
国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知
（2010年6月26日）
国土资源部办公厅关于切实做好征地拆迁管理工作的紧急通知
（2011年5月16日）
住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、中国人民银行关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见
（2009年12月24日）
中共中央纪委办公厅、监察部办公厅关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知
（2011年3月17日）
司法解释及文件
最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）（节录）
（1988年4月2目）
最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
（2009年5月14日）
最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
（2009年5月15日）
最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定
（2010年11月5日）
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
（2003年4月28日）
最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
（2009年7月30日）
二、国有土地上房屋征收与补偿
法律
中华人民共和国城市房地产管理法
（2009年8月27日）
行政法规及文件
国有土地上房屋征收与补偿条例
（2011年1月21日）
城市房地产开发经营管理条例
（2011年1月8日）
物业管理条例
（2007年8月26日）
国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知
（2003年9月19日）
国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知
（2004年6月6日）
部门规章及文件
国有土地上房屋征收评估办法
（2011年6月3日）
房地产估价机构管理办法
（2005年10月12日）
房地产估价规范（GB／T 50291—1999）
（1999年6月1日）
建筑工程建筑面积计算规范（GB／T 50353—2005）
（2005年4月15日）
房产测量规范（GB／T 17986—2000）
（2000年7月25日）
商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）
（1995年9月8日）
建设部关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知
（2002年3月27日）
城市危险房屋管理规定
（2004年7月20日）
危险房屋鉴定标准
（2004年6月4日）
经济适用住房管理办法
（2007年11月19日）
廉租住房保障办法
（2007年11月8日）
财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知
（2008年3月3日）
国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复
（2007年7月16日）
财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知
（2005年3月22日）
地方性文件
上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则
（2011年10月19日）
北京市人民政府关于印发北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见的通知
（2011年5月27日）
天津市人民政府关于贯彻实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关事项的意见
（2011年6月1日）
关于广州市国有土地r上房屋征收与补偿的实施意见
（2011年9月6日）
石家庄市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法
（2011年6月29日）
长春市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法
（2011年8月3日）
南昌市人民政府关于印发南昌市贯彻国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》的若干意见（试行）的通知
（2011年6月3日）
江苏省贯彻实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》若干问题的规定
（2011年7月8日）
湖南省人民政府办公厅关于贯彻实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关问题的通知
（2001年4月29日）
山东省人民政府办公厅关于贯彻实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关问题的通知
（2011年5月26日）
广西壮族自治区人民政府关于贯彻《国有土地上房屋征收与补偿条例》的通知
（2011年8月2日）
湖北省人民政府办公厅关于贯彻落实《国有土地上房屋征收与补偿条例》的通知
（2011年5月4日）
青海省人民政府关于贯彻《国有土地上房屋征收与补偿条例》的实施意见
（2011年4月10日）
辽宁省人民政府办公厅关于贯彻落实《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关问题的通知
（2011年9月1日）
内蒙古自治区人民政府办公厅关于贯彻落实国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关事宜的通知
（2011年6月30日）
三、大型工程建设项目征地安置补偿
行政法规及文件
长江三峡工程建设移民条例
（2011年11月8日）
大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置条例
（2006年7月7日）
国务院关于完善大中型水库移民后期扶持政策的意见
（2006年5月17日）
南水北调工程建设征地补偿和移民安置暂行办法
（2005年1月27日）
四、争议解决
法律
中华人民共和国民事诉讼法
（2012年8月31日）
中华人民共和国行政诉讼法
（1989年4月4日）
中华人民共和国行政复议法
（2009年8月27曰）
行政法规及文件
中华人民共和国行政复议法实施条例
（2007年5月29日）
信访条例
（2005年1月10日）
中华人民共和国政府信息公开条例
（2007年4月5日）
部门规章及文件
国土资源听证规定
（2004年1月9日）
国土资源信访规定
（2006年1月4日）
国土资源行政复议规定
（2009年11月14日）
国土资源部关于加快推进征地补偿安置争议协调裁决制度的通知
（2006年6月21日）
司法解释及文件
最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定
（2012年3月26日）
最高人民法院关于国有土地开荒后用于农耕的土地使用权转让合同纠纷案件如何适用法律问题的批复
（2012年9月4日）
最高人民法院关于坚决防止土地征收、房屋拆迁强制执行引发恶性事件的紧急通知
（2011年5月6日）

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