大多数学者认为土地出让金的性质是地租。“地租”,来自拉丁语renddita,意指报酬和收益。马克思在建立其理论体系的过程中,自始至终都很重视土地和地租问题。他考察了不同历史时期的土地状况,继承了英国古典政治经济学的科学成果,建立了以劳动价值论为基础的地租理论。马克思指出:“为了科学地分析地租,即土地所有权在资本主义生产方式基础上的独立的特有的经济形式,摆脱一切使地租歪曲和混杂的附属物,纯粹地考察地租,是很重要的;另一方面,为了理解土地所有权的实际影响,甚至为了从理论上了解同地租概念和性质相矛盾但仍然表现为地租的存在方式的大量事实,认识造成这种理论混乱的因素,也是同样重要的。”任何社会,只要存在土地所有者和不拥有土地的土地使用者,后者在土地利用中有剩余生产物被前者占有时,就有产生地租的基础。土地所有者依凭所有权所获得的收入即为地租,不同的社会形态对地租的界定皆是如此。根据马克思的经典定义:“地租表现为土地所有者出租一块土地而每年得到的一定的货币额。”“地租是土地所有权的实现形式。一切形式的地租,都是土地所有权在经济上实现自己、增值自己的形式。”马克思的地租理论是建立在劳动价值论和剩余价值理论基础上的,该地租理论是科学的,从根本上揭示了地租的真正来源。西方的许多经济学家也对地租做了相应的研究,对地租的来源从不同的角度进行了说明:如有的经济学家将地租看作是一种“剩余”,有的经济学家认为地租是生产力的报酬。但是,因为这些观点的出发点都不是科学的劳动价值论,所以他们不可能科学地认识地租的本质,也不可能从根本上正确解决地租的来源问题。
地租作为一个历史范畴,其性质、内容和形式在不同的社会形态下各不相同,体现着不同的生产关系。地租作为土地所有权在经济上的实现形式,是地租的共性;土地所有权不同,地租的社会性质也就不同,这是地租的特性。马克思指出:“一切地租都是剩余价值,是剩余劳动的产物。地租在它的不发达的形式即实物地租的形式上,还直接是剩余产品。”前资本主义地租(奴隶制地租、封建制地租)的共同特点是:土地所有者和生产者直接对立;土地所有者占有直接生产者的全部剩余生产物,以至部分必要生产物。资本主义地租不再是占有直接生产者的全部剩余生产物,而仅是其中的超额利润部分,平均利润部分由产业资本家占有。因此,在质上,资本主义地租是超额利润的转化形式;在量上,资本主义地租只是剩余产品的一部分,并不是其全部。资本主义地租反映的是土地所有者通过产业资本家占有雇佣工人创造的一部分剩余价值的经济关系。
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