第二，当不动产权属证书与不动产登记簿均存在，而不动产权属证书与不动产登记簿记载的内容不一致时，应当以不动产登记簿为准。由于不动产登记制度的建立和完备，不动产的登记由官方统一进行，使不动产登记簿上记载的权利与真实权利状态保持一致有着较高的保障，因而社会公众可以信赖不动产登记簿上所记载的权利即为真实的权利。不动产权属证书包括不动产的所有权证、使用权证等，如土地使用权证书、土地他项权利证书以及房屋所有权证、房屋共有权证、房屋他项权证等。这些证书是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明。不动产登记簿，是指记载不动产的权利状况并备存于特定机关的簿册。根据物权公示原则，不动产权属公示的是不动产登记，不动产权属的归属和内容应以不动产登记簿为根据。不动产权属证书只是不动产登记簿所记载内容的外在表现形式。况且，不动产登记簿是有效表明权利人就相关不动产所享有的各项权利最初的凭证，也是内容最完整、最为客观的证明文件。由于不动产权利的各项变动都须经过登记，且每一次变动都完整地记录在登记簿上，因而登记簿能够清晰地展现出不动产的权利变动状况。不动产权属证书与不动产登记簿不一致的，以不动产登记簿为准是符合不动产登记的本质的。在不动产登记过程中，即使登记机关经过严格审查之后，再进行不动产权属的登记并颁发证书，在实践中因工作瑕疵也存在不动产登记簿上记载的事项与不动产权属证书不一致的情形，而且作为当事人保存的不动产权属证书相对登记机关保存的登记簿存在伪造、变造等的可能性更大。因此，在不动产登记簿、不动产权属证书或其他证明不一致的情况下，不动产登记簿具有优先的效力。
第三，不动产登记簿尽管由登记机关保存，但仍存在一些错误，甚至有些人员因利益的驱动对不动产登记簿进行修改或者更换，致使不动产登记簿存在错误甚至虚假。基于此，在有证据证明不动产登记簿确有错误的情形下，不动产登记簿与不动产权属证书不一致的，不动产登记簿不再具有优先的效力，应当以不动产权属证书为准。房屋登记簿的错误主要有两种情形：（1）房屋登记簿确有错误但房屋权属证书、登记证明正确；（2）房屋登记簿确有错误但房屋权属证书、登记证明也有错误。有证据证明房屋登记机构发现房屋登记簿的记载错误以及涉及房屋权利归属和内容有错误，尤其是后者有错误的，登记簿不仅不具有优先的效力，其本身也是无效的。【实务指南】我国不动产权利除依法存在于登记机关的登记簿上进行登记之外，还应当给予权利人发放相应的不动产权属证书。在实践中，单位和个人普遍存在重视不动产权属证书而轻视不动产登记簿的现象，这在一定程度上削弱了不动产物权的公示性。然而，不动产以登记为公示方法，只有经过登记才具有公信力。在现代不动产法律体系中，不动产登记簿具有十分重要的作用。《物权法》第16条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”不动产登记簿与不动产权属证书相比更具有可靠性，不动产登记簿是不动产权属证书的根据，而不动产权属证书只是不动产登记簿的外在表现形式。因此，当不动产登记簿与其他证明权属的文书、证据等记载内容不一致的，不动产登记簿的效力优先。
……
展开
