2.在产业结构方面，有实力的实体型集体企业不多，村级财力增长受限
调研显示，村级财力目前主要来源于两个方面：一是建设标准厂房、仓库等物业进行出租的方式获得财产性收入，二是通过招商引税的方式获得相应的奖励和返还部分。在村级收入结构中，通过租赁经济开发模式获取经济收益比较稳定，但存在增收速度过缓的问题，每年给村民的分红需保持一定的增长幅度，为实有人口提供公共服务和社会管理的后劲不足；通过村级招商引进的企业层次一般比较低，多为劳动密集型产业，对村级财力增长作用不大，却带来了低层次来沪人员、环境严重污染等问题，反而增加了村级财力的负担，以松江区九亭镇金吴居委为例，2009年7月6日连降暴雨，村内的小钢板厂从下水道溢出路面的废水有一股刺鼻的化学品味道，将村内的道路和房屋外墙腐蚀成黄褐色；通过税收登记进入的异地经营企业虽带来一定的奖励和税收返还，但其中的大部分用来奖励引进企业，高的比例达到80%～90%，直接进入村级收入的额度十分有限，且根据各镇政府对村干部的考核要求，各“城中村”之间陷入恶性竞争，奖励企业的比例仍将继续上升，埋下巨大的经济隐患。
3.在形态特征方面，基础设施严重超载，存在各类安全隐患
上海“城中村”在耕地基本非农化使用的条件下，分为两大类：一是以尚未改造的自然村或村民小组（生产队）宅基地和集体房屋为基础的“老宅子”，二是由行政村集中规划、农民自建的“农民新村”。村内私宅房龄约10～40年不等，房屋老化严重，许多房屋分割成小间进行出租，屋内密度高、居住人口多、采光通风条件差，基础设施不完善，各种管线杂乱无章，村内街巷狭窄拥挤，居民做饭多使用液化气钢瓶，“老虎灶”多使用建筑废料烧水，存在极大的消防隐患，以徐汇区长桥街道罗城路李家宅地块为例子，6011人挤在2559间出租屋里，每个出租屋3～5平方米，平均居住2.35人，居民反映仅2009年上半年就发生了火灾8起。村内违章搭建十分普遍，以松江区岳阳街道戴家浜的盐仓一村为例，自然村内共67户人家，居然有58户存在私搭乱建现象，涉及违规建筑546间7600平方米，平均每户违法建筑9间多，违章面积达131平方米，其中，最多一户家庭竟有25间之多，这些违章建筑占用马路等公共用地，排水排污不畅，垃圾成灾，容易积水受淹，有些没有下水道的村宅直接将各种污水排入河道，存在诸多安全隐患。
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