综合分析题
(2012年考题)
2004年以来，某市的商品住房价格快速上涨，一度形成恐慌性抢购的市场局面。市民张某连续购买了多套商品住房，但他既不自住，也不出租，只想价格更高后卖出。随着房价上涨，该市的房价租金比也大幅上升，有人认为该市房地产泡沫严重，但也有人认为房价收入比并不高，房价合理。2010年，该市的房地产市场因调控等原因进入低谷期，很多房地产开发企业为了尽快销售房屋，同时请2～3家房地产经纪机构代理销售其商品房，并在广告中承诺买房送轿车、送户口、送装修和家具等。
1．张某的购房需求属于( )。
A．消费需求 B．投资需求
C．投机需求 D．刚性需求
答案：C
解析：按购买目的或动机，可以将购买房地产的需求归纳为下列3类：①消费需求。也称为自用需求，是购买房地产后自己使用的需求。②投资需求。它是购买房地产后以出租来获得回报的需求。③投机需求。它是为卖而买的需求，特别是发生在投机者对未来的房地产价格看涨时而购买房地产，甚至出现疯狂的抢购、囤积居奇。张某连续购买了多套商品住房，但他既不自住，也不出租，只想价格更高后卖出。也就是说张某期望通过价差获取利润，因此其购房需求属于投机需求。
2．关于该市是否有房地产泡沫的说法，正确的为( )。
A．只要有需求，就没有泡沫，因此该市的房地产并没有泡沫
B．衡量是否有泡沫的简单指标是房价租金比，因此该市的房地产有泡沫
C．衡量是否有泡沫的有效指标是房价收入比，因此该市的房地产没有泡沫
D．房地产市场进入低谷期是调控造成的，因此该市的房地产不存在泡沫
答案：B
解析：投资需求和投机需求最终都要回归到使用上来，否则就会成为虚假需求。虚假需求使房地产价格远远脱离价值所导致的房地产“泡沫”。
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