第一部分 地价理论
第一章 土地价格的概念
【重点提示】
掌握：土地价格的内涵，土地价格的特征
熟悉：不同类型土地价格及特征
了解：我国土地价格评估的发展历史
【考试范围】
1.土地价格概念
（1） 土地价格的内涵
（2） 我国土地价格的形式
2.土地价格的特征
3.不同类型土地价格及特征
（1） 土地所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格和其他他项权利价格（按土地权利分类）的特征
（2） 交易价格、理论价格、评估价格等（按产生方式分类）的特征
（3） 基准地价、标定地价、监测地价等（按管理目的分类）的特征
（4） 土地总价格、单位面积价格、楼面地价等（按结果表示方法分类）的特征
（5） 生地价格、熟地价格、毛地价格、净地价格（按土地形态分类）的特征
（6） 拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格（按土地交易方式分类）的特征
（7） 买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价格等（按使用目的分类）的特征
（8） 监测地价等其他一些划分方法形成的土地价格的特征
4.我国土地价格评估的发展历史
【考点采分】
考点1：土地价格概念
重点等级：☆☆☆☆☆
☆☆☆☆☆考点1：土地价格概念1.土地价格的内涵与外延
（1） 土地价格的内涵
土地价格实际上是土地Ⅰ【A.货币表现 B.经济效用 C.经济价值 D.价值】的反映，是Ⅱ【 A.为购买土地产品而支付的代价 B.为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价 C.为购买土地实体而支付的代价 D.为购买土地所有权而支付的代价】，即地租的资本化。换言之，土地价格高低取决于可以获取的Ⅲ【 A.价格 B.价值 C.预期土地收益（地租） D.动产品】的高低。
（2） 土地价格的外延
对于土地来讲，购买土地实际上是购买土地的Ⅳ【 A.价值 B.实体 C.效用 D.权利】，不同的土地权利为购买者带来的收益不同，因此其价格也不同。
2.我国土地价格的形式
目前，我国实行土地公有制，土地价格是以土地使用权出让、转让为前提，一次性支付的多年地租的Ⅴ A.预期值 B.现值 C.终值 D.估算值】总和，是土地Ⅵ A.所有权 B.使用权 C.权利 D.收益】在经济上的一种实现形式。因此，我国土地价格的含义不同于一般土地私有制国家,它是取得多年土地Ⅶ A.使用权 B.所有权 C.转让权 D.抵押权】时支付的一种代价。与土地所有权价格相比，土地价格不仅量不同，而且有质的差别。由于我国土地使用年期较长，一般都在Ⅷ 【A.30年左右 B.40年左右 Ｃ.50年左右 Ｄ.70年左右 】，而且在使用期间也同样拥有转让、出租、抵押等权利，又类似于土地所有权，因此，在估价程序与方法上与土地私有制国家又是相似的。
【经典试题】
（单选题）1.我国土地价格是（ ）和收益的购买价格。
A.土地价值 B.土地所有权 C.土地使用价值 D.土地权利
（多选题）2.我国城镇国有土地价格实质上是（ ）。
A.无限年期的土地所有权价格 B.有限年期的土地所有权价格
C.有限年期的土地使用权价格 D.完全的土地所有权价格
E.土地所有权价格的一部分
（判断题）3.土地价格是土地经济价值的反映，其价格高低取决于可以获取的预期土地收益（地租）的高低。（ ）
（判断题）4.地价是土地权利的价格或价值，但是，土地估价结果中可以包括地上物和其他相关权利的价值。（ ）
（判断题）5.地价是指地上权利的价格，地下空间按照构筑物进行估价。（ ）
参考答案 Ⅰ.C Ⅱ.B（2006年考试真题） Ⅲ.C Ⅳ.D Ⅴ.B Ⅵ.A Ⅶ.A Ⅷ.D1.D（2008年考试真题） 2.CE（2009年考试真题） 3.√（2007年考试真题） 4.√（2009年考试真题） 5.×（2009年考试真题）
考点2：土地价格的特征
重点等级：☆☆☆☆☆
☆☆☆☆☆考点2：土地价格的特征1.土地价格是权益价格
土地不具有移动性，可转移的并非土地本身，而是该土地的Ⅰ【A.所有权 B.使用权 C.预期土地收益 D.权利和收益】。谁获得了土地权益，谁就可以从这块土地收获产品和服务，这种产品和服务的获得都是以土地权利的限定为基础。因此,土地买卖实质上是土地权益的买卖，土地价格是土地权利和Ⅱ 【A.价值 B.有效需求 C.使用价值 D.收益】的购买价格。
2.土地价格不由生产成本决定
土地价格不是土地成本的货币表现，不依生产成本定价。由于土地是一种自然物，不是人类劳动的产物，所以没有价值，自身无所谓生产成本，而且人类在长期的土地利用过程中所固化在土地中的劳动，不足以表现其价格，现实中土地的开发成本，主要是土地的投资与回收及其应得投资收益，实质是地价的附加。因此，土地价格不由生产成本决定。
3.土地价格主要由土地需求决定
与一般商品的价格决定一样，土地价格也受Ⅲ【 A.土地使用权年限 B.土地市场的生产成本 C.土地市场的供给与需求共同 D.土地收获产品和服务的价值】决定。但是从宏观上看，土地的自然供给是一定的，土地经济供给的弹性很小，而社会经济发展和人口增加会导致对土地的需求不断变化，因此从长远和总体上看，需求是影响地价的主要方面。
4.土地价格呈上升趋势
土地价格不断上涨的原因有：Ⅳ【 A.社会平均利润下降 B.土地的稀缺性 C.土地需求的增加 D.社会的资本有机构成的降低 E.社会平均利润上涨】。
首先，随着社会经济的发展和人口的不断增加，由于土地的稀缺性，其供给Ⅴ【 A.弹性很大 B.弹性很小 C.均衡 D.弹性稳定】，对土地的需求总是持续增加的，致使地价不断上涨；其次，社会经济的发展也就意味着高技术、高投资的产业日趋发达，工人的劳动支出在生产成本中的比重日趋缩小，从而整个社会的资本有机构成提高，使得社会平均利润率下降，导致利润有下降的趋势，从而使地价呈上升态势，且地价上升的速度Ⅵ【 A.高于 B.等于 C.低于 D.无法判断】一般商品价格的上升速度。
5.土地价格具有明显的地域性
在地区性市场之间，因为土地位置的固定性，土地无法像其他商品那样可以到处移动，致使地价具有明显的地区性特征，各地域土地市场之间，很难相互影响，不能形成统一的市场价格；即使在同一地区城市内，土地的位置差别也决定了土地价格的Ⅶ【 A.固定性 B.个别性 C.不增性 D.永续性】明显，难以标准化，因而土地价格千差万别。
【经典试题】
（单选题）1.关于土地价格的主要特征，下面描述不正确的是（ ）。
A.土地价格是权益价格B.土地价格由生产成本决定
C.土地价格总体呈上升趋势D.土地价格具有明显的地域性
（单选题）2.下列各图中，（ ）正确地反映了土地的自然供给特征。
（多选题）3.在1929年爆发的全球性经济危机中，美国的地价急剧下降，从1925年高峰值直线下跌，1933年跌至最低点；直至世界经济复苏之后，地价才回升。对于这个现象，下列（ ）的说法是正确的。
A.随着世界市场的进一步开放，地产市场的地区性与个别性的表现，越来越多地受世界经济秩序的影响
B.1929年爆发的全球性经济危机是一个特殊因素，作为特殊因素显然是影响地价的个别因素
C.在经济危机中，地价下跌速度一般比经济水平下跌速度还要快
D.1929年至1933年的美国地价暴跌，主要是由于政府投放市场的土地过多造成的
E．在全球经济危机中地价下降，到世界经济复苏之后地价回升，这说明了地价具有充分的竞争性
（多选题）4.下列选项中关于土地价格描述，正确的有（ ）。
A.总体呈上升趋势，上升速度较一般商品缓慢
B.具有明显的个别性和地区性
C.土地价格高低决定了地租水平高低
D.土地价格由开发成本决定
E.土地价格高低与社会经济水平相适应
（判断题）5.土地价格具有明显的地区性和个别性。（ ）
参考答案 Ⅰ.D Ⅱ.D（2002年考试真题） Ⅲ.C Ⅳ.ABC Ⅴ.B Ⅵ.A Ⅶ.B 1.B（2008、2007年考试真题） 2.D（2009年考试真题） 3.AC（2002年考试真题） 4.BE（2008、2002年考试真题） 5.√（2010年考试真题）
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