《土地估价实务基础（第五版）》是严格按照《全国土地估价师资格考试大纲》的要求编写的，按照大纲的要求划分出了复习要点、考点，并对考点做了一一讲解。全书内容包括土地价格的概念、土地价格影响因素、土地估价概念、土地估价的原则、土地估价程序及土地价格定义的界定、收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法、路线价法、基准地价系数修正法、常见用途土地估价及其他土地权利估价、土地分等、土地定级、城市地价动态监测、征地区片综合地价评估等。
    《土地估价实务基础（第五版）》可供参加2014年度全国土地估价师资格考试的考生复习使用。

第一章　土地价格的概念

【重点提示】

掌握：土地价格的内涵，土地价格的特征

熟悉：不同类型土地价格及特征

了解：我国土地价格评估的发展历史

【考试范围】

1.土地价格概念

（1） 土地价格的内涵

（2） 我国土地价格的形式

2.土地价格的特征

3.不同类型土地价格及特征

（1） 土地所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格和其他项权利价格（按土地权利分类）的特征

（2） 交易价格、理论价格、评估价格等（按生产方式分类）的特征

（3） 基准地价、标定地价、监测地价等（按管理目的分类）的特征

（4） 土地总价格、土地单位面积价格、楼面地价等（按结果表示方法分类）的特征

（5） 生地价格、熟地价格、毛地价格、净地价格等（按土地形态划分）的特征

（6） 拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格等（按土地交易方式划分）的特征

（7） 买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价格等（按使用目的划分）的特征

（8） 监测地价等其他一些划分方法形成的土地价格的特征

4.我国土地价格评估的发展历史

【考点采分】

考点1：土地价格的内涵与外延

重点等级：☆☆☆☆☆

　☆☆☆☆☆考点1：土地价格的内涵与外延
  土地价格是土地经济作用的反映，也称Ⅰ【 A．土地使用价值 B．土地收益 C．基准地价 D．地价】，是土地权利和预期收益的购买价格，即地租的资本化。土地价格存在的根源是Ⅱ【 A．垄断地租 B．绝对地租 C．经济地租 D．级差地租】。决定土地价格高低的主要因素是Ⅲ【 A．绝对地租 B．经济地租 C．级差地租 D．垄断地租】。完整的土地价格定义应包括Ⅳ A．估价期日、实际与设定开发程度、实际与设定用途、现状或规划利用条件、实际与设定使用年期、价格类型 B．估价日期、设定开发程度、设定用途、现状或规划利用条件、设定使用年期、价格类型 C．估价期日、实际开发程度、现状用途、现状容积率、剩余使用年期[=YQ]D．估价期日、开发程度、用途、容积率、使用年期】等内容。我国的地价是以Ⅴ【 A.土地使用权出售 B.土地使用权购买 C.土地使用权出租 D.土地使用权出让 E.土地使用权转让】为前提，一次性支付的多年地租的现值总和，是土地所有权在经济上的实现形式。
  一般来说，土地价格具有如下特点：Ⅵ【 A．土地有比较完整的市场 B．土地价格高低不由生产成本决定 C．土地价格形成时间长且相对比较困难 D．资本有机构成的提高导致地价呈上升势态 E．土地价格高低取决于可以获取的预期土地收益（地租）的高低和利息率的大小】。用公式表示：土地价格=地租/利息率。所以，土地价格实际上是按利息计算的地租购买价格，它随着Ⅶ【 A.地租的提高或利息率的上升 B.地租的提高或利息率的下降 C.地租的降低或利息率的上升 D.地租的降低或利息率的下降】而不断上涨。不同的权利可取得不同的土地收益，也会有相应不同的土地价格。由于土地具有不同于一般商品的特殊性，土地价格与一般物品的价格相比，有其自身的特性：Ⅷ【 A．价格基础不同 B．形成时间不同 C．地价具有明显的地区性和地域性 D．地价形成市场的不充分性 E．地价呈总体上升趋势】；土地价格的高低不由Ⅸ【 A.地租 B.利息 C.利息率 D.生产成本】决定，主要由土地的有效需求决定；
Ⅹ【 A.土地 B.房屋 C.汽车 D.机器】一般不具有折旧现象。
 
【经典试题】

（多选题）1.关于土地价格，说法正确的有（　　）。

A.地价具有明显的地区性和个别性

B.地价呈明显上升趋势，地价上升的速度高于一般商品价格上涨的速度

C.土地市场是不完全的市场

D.土地价格的高低由其生产成本决定

E.土地价格是土地经济作用的反映

参考答案Ⅰ.DⅡ.BⅢ.CⅣ.A（2006年考试真题）Ⅴ.DE　Ⅵ.BCDEⅦ.B　Ⅷ.ABCDEⅨ.DⅩ.A1.ABCE

考点2：我国土地价格的形式

重点等级：☆☆☆☆☆

　☆☆☆☆☆考点2：我国土地价格的形式
  土地同一般商品类似，在不同的阶段满足不同的目的，会形成不同的价格形式。为加以区分，往往在价格前分别加上相应的限定词。这样，一组相辅相成的价格系列就构成了价格体系。
  对一般商品价格而言，为区分其在不同阶段的价格形成特点，长期以来，已形成了一系列固定的名称。以具体商品为例，有表示企业内部商品生产成本的成本价格、商品出厂转入流通领域时的出厂价格、商品经销商在大批量销售商品时形成的批发价格、商品经营者与一个个消费者达成交易时的零售价格等。从宏观方面，还有反映某一地区内某类商品价格水平和变动趋势的平均价格、价格指数等。另外，还有管制物价而制定的商品指导价格、指令价格和调剂价格等。这样一系列Ⅰ【 A．不同名称 B．不同表现方式 C．满足不同用途 D．不同类别 E．不同特性】的价格，就构成了整个商品价格体系。
  在土地市场中，土地使用权作为一种特殊的商品流动转移，已经存在或正在形成一系列表示不同的特性和满足不同要求的地价，目前的主要形式有以下几种。

（1） 根据土地市场状况，对一定区域内的土地收益或交易价格等进行归纳整理，形成的区域平均价。

（2） 政府确定实施Ⅱ【 A．优先购买权 B．绝对控制权 C．防止地价暴涨 D．提前收回土地使用权确定补偿额 E．优先使用权】等管理措施所依据的地价标准。

（3） 清产核资中反映单位和个人占用土地资产量的地价标准。

（4） 股份制企业中土地作价入股的地价标准。

（5） 政府出让土地使用权前确定的最低价和期望成交价格。

（6） 政府出让土地使用权的出让价格。评估国有土地使用权出让价格时，应遵循Ⅲ【 A．土地出让拍卖底价评估应采用公开市场价值标准 B．用成本逼近法评估时，土地取得成本应包括土地使用权出让金 C．采用两种以上的方法进行评估 D．估价时点一般为估价作业日期以后某一时点 E．收集市场资料时，应注重所选实例的可替代性】等要求。

（7） 单位和个人有偿取得的土地使用权转让、出租时形成的转让底价和交易价格。

（8） 土地作为单位或个人的财产，为债务人取得贷款或为他人贷款提供担保时的抵押价格。

（9） 国家将土地作为财产对其征收有关税收时的课税土地价格。

  地价管理的作用可表现在Ⅳ【 A．垄断土地一级市场 B．防止地价暴涨 C．防止地价暴跌 D．防止国有土地收益流失 E．稳定地价】等方面。地价管理政策要与相应的Ⅴ【 A．社会监督 B．政府干预 C．地价管理制度 D．群众觉悟】相配合，在土地市场上才能发挥作用。
  此外，还有单位和个人转让、出租、抵押划拨土地使用权时补交的地价、政府对土地作为单位和个人财产进行管理时的土地价格等。

【经典试题】

（单选题）1.因案件执行的需要，人民法院拟对某宗划拨土地使用权进行处置并委托当地政府土地交易中心进行拍卖。以下对拍卖底价评估的观点正确的是（　　）。

A.属于强制处分范畴，底价评估时需考虑进行价值折减

B.采用完全市场公开价值标准评估底价

C.根据法院出具的意见评估底价

D.根据案件申请执行方的意见评估底价

（多选题）2．不同标准和起不同作用的地价形式的形成是由于（　　）的不同。

A．地产权利　　　　　　　　　　　　B．土地质量

C．土地区位D．政府土地管理政策

E．市场供求关系

参考答案　Ⅰ.ABC　Ⅱ.ACDE　Ⅲ.ACE（2007年考试真题）　Ⅳ.BCD　Ⅴ.C　1.B（2009年考试真题）2．ABDE

目　　录

第一章　土地价格的概念 

　　　　　　【重点提示】 

　　　　　　【考试范围】 

　　　　　　【考点采分】 

　☆☆☆☆☆考点1：土地价格的内涵与外延 

　☆☆☆☆☆考点2：我国土地价格的形式 

　☆☆☆☆☆考点3：土地价格的主要特征 

　☆☆☆☆☆考点4：土地价格的类型及特征 

　　　☆☆☆考点5：我国土地价格评估的发展历史 

第二章　土地价格影响因素 

　　　　　　【重点提示】 

　　　　　　【考试范围】 

　　　　　　【考点采分】 

　☆☆☆☆☆考点1：一般情况下的地价影响因素  

　　　☆☆☆考点2：主要地价影响因素的作用规律 
　☆☆☆☆☆考点3：不同用途地价影响因素的特点 

第三章　土地估价概念 

　　　　　　【重点提示】 

　　　　　　【考试范围】

　　　　　　【考点采分】

　☆☆☆☆☆考点1：土地估价的概念

　　　☆☆☆考点2：土地估价的作用及现实意义
　　　　　☆考点3：土地估价的服务方向

　☆☆☆☆☆考点4：我国土地估价的产生背景和发展过程

第四章　土地估价的原则

　　　　　　【重点提示】

　　　　　　【考试范围】

　　　　　　【考点采分】

　☆☆☆☆☆考点1：土地估价原则

　　　☆☆☆考点2：预期收益原则

　☆☆☆☆☆考点3：替代原则

　☆☆☆☆☆考点4：最有效利用原则

　☆☆☆☆☆考点5：供需原则

　　　☆☆☆考点6：报酬递增递减原则

　　☆☆☆☆考点7：贡献原则

　　　☆☆☆考点8：变动原则

　　☆☆☆☆考点9：合法原则
第五章　土地估价程序及土地价格定义的界定

　　　　　　【重点提示】

　　　　　　【考试范围】

　　　　　　【考点采分】

　☆☆☆☆☆考点1：土地估价程序

　☆☆☆☆☆考点2：确定估价基本事项

　　☆☆☆☆考点3：拟订估价作业计划
　☆☆☆☆☆考点4：收集资料实地踏勘

　☆☆☆☆☆考点5：分析整理相关资料
　☆☆☆☆☆考点6：选定方法试算价格

　　　☆☆☆考点7：确定宗地估价结果

　　☆☆☆☆考点8：撰写估价报告书

　　☆☆☆☆考点9：土地估价报告审核
　☆☆☆☆☆考点10：土地价格定义的界定

第六章　收益还原法
　　　　　　【重点提示】

　　　　　　【考试范围】

　　　　　　【考点采分】

　☆☆☆☆☆考点1：收益还原法概念

　　　☆☆☆考点2：收益还原法的基本公式

　　☆☆☆☆考点3：收益还原法不同情况下的公式
　☆☆☆☆☆考点4：收益还原法估价的基本步骤

　☆☆☆☆☆考点5：土地年总收益的概念、测算方法
　☆☆☆☆☆考点6：总费用的测算方法

　☆☆☆☆☆考点7：土地纯收益的概念及测算方法

　☆☆☆☆☆考点8：土地还原率的概念及其确定方法

　☆☆☆☆☆考点9：收益还原法的适用范围及基本条件

　　　　☆☆考点10：收益还原法的发展历史及其在国外的应用

第七章　市场比较法
　　　　　　【重点提示】

　　　　　　【考试范围】

　　　　　　【考点采分】

　☆☆☆☆☆考点1：市场比较法的概念
　　☆☆☆☆考点2：市场比较法的特征

　☆☆☆☆☆考点3：市场比较法的原理

　☆☆☆☆☆考点4：市场比较法的基本公式

　☆☆☆☆☆考点5：市场比较法的估价步骤

　☆☆☆☆☆考点6：调查与选择比较案例

　　　　☆☆考点7：确定价格可比基准

　　☆☆☆☆考点8：交易情况修正

　　☆☆☆☆考点9：估价期日修正

　☆☆☆☆☆考点10：区域因素比较与修正

　　☆☆☆☆考点11：个别因素比较与修正

　　　☆☆☆考点12：其他相关修正的类型及修正方法

　　　　☆☆考点13：确定比准价格

　　☆☆☆☆考点14：市场比较法适用范围

第八章　成本逼近法

　　　　　　【重点提示】

　　　　　　【考试范围】

　　　　　　【考点采分】

　　　☆☆☆考点1：成本逼近法概念

　☆☆☆☆☆考点2：成本逼近法的基本公式

　☆☆☆☆☆考点3：成本逼近法估价步骤

　☆☆☆☆☆考点4：土地取得费的概念、构成及计算方法

　☆☆☆☆☆考点5：土地开发费的概念、构成及计算方法

　　☆☆☆☆考点6：利息

　　☆☆☆☆考点7：土地开发利润

　　　☆☆☆考点8：土地增值

　　　☆☆☆考点9：土地价格修正与确定

　　☆☆☆☆考点10：成本逼近法的适用范围及应用限制

　　　　　☆考点11：成本逼近法在我国的发展

第九章　剩余法

　　　　　　【重点提示】

　　　　　　【考试范围】

　　　　　　【考点采分】

　　　　☆☆考点1：剩余法的概念

　　☆☆☆☆考点2：剩余法的基本公式

　☆☆☆☆☆考点3：剩余法的估价步骤

　　　☆☆☆考点4：最佳开发利用方式

　☆☆☆☆☆考点5：不动产价值的测算

　☆☆☆☆☆考点6：假设开发条件下建筑开发成本计算

　　☆☆☆☆考点7：假设开发条件下投资利息计算

　　　☆☆☆考点8：建筑开发利润

　　　　☆☆考点9：建成条件下建筑物价值的计算要求及方法

　　☆☆☆☆考点10：土地价格的计算

　　☆☆☆☆考点11：剩余法适用范围与限制条件

　　　　　☆考点12：剩余法的发展历史

第十章　路线价法

　　　　　　【重点提示】

　　　　　　【考试范围】

　　　　　　【考点采分】

　☆☆☆☆☆考点1：路线价法的概述

　☆☆☆☆☆考点2：与路线价法有关的概念

　☆☆☆☆☆考点3：路线价法的操作步骤

　☆☆☆☆☆考点4：国外路线价的深度修正方法

　☆☆☆☆☆考点5：其他宗地条件修正系数编制

　　☆☆☆☆考点6：路线价法的适用范围

　　　　　☆考点7：路线价法的发展历史

第十一章　基准地价系数修正法

　　　　　　【重点提示】

　　　　　　【考试范围】

　　　　　　【考点采分】

　☆☆☆☆☆考点1：基准地价系数修正法概念与基本原理

　　　☆☆☆考点2：基准地价系数修正法的公式

　☆☆☆☆☆考点3：采用城镇基准地价系数修正法估价的要求及方法

　　　☆☆☆考点4：基准地价系数修正法的适用范围与限制

　　☆☆☆☆考点5：农用地基准地价系数修正法的类型与基本步骤

第十二章　常见用途土地估价及其他土地权利估价

　　　　　　【重点提示】

　　　　　　【考试范围】

　　　　　　【考点采分】

　☆☆☆☆☆考点1：常见用途土地估价

　　　☆☆☆考点2：其他土地权利估价

第十三章　土地分等

　　　　　　【重点提示】

　　　　　　【考试范围】

　　　　　　【考点采分】

　☆☆☆☆☆考点1：城镇土地分等的概念和原理

　☆☆☆☆☆考点2：城镇土地分等的因素因子体系

　　　☆☆☆考点3：城镇土地分等的技术路线和程序

　　☆☆☆☆考点4：城镇土地分等的因子分值计算方法

          ☆考点5：城镇土地分等的因素因子分值计算标准化方式

　　　☆☆☆考点6：因素因子分值计算位序标准化

　　☆☆☆☆考点7：因素因子分值计算极值标准化

　☆☆☆☆☆考点8：城镇土地分等涉及指数方式的因子指标计算

　　　　　☆考点9：城镇土地分等因素因子权重确定的原则

　☆☆☆☆☆考点10：城镇土地分等因素因子权重确定的方法

　　　☆☆☆考点11：城镇土地分等划分方法

　☆☆☆☆☆考点12：农用地分等的基本概念

　　　☆☆☆考点13：农用地分等的原则

　　☆☆☆☆考点14：农用地分等的因素法

　　☆☆☆☆考点15：农用地分等的样地法

　　　　☆☆考点16：农用地分等的程序

　　☆☆☆☆考点17：农用地分等单元划分原则与方法

　　☆☆☆☆考点18：土地利用系数分指定作物计算方法

　　　　☆☆考点19：土地利用系数综合计算方法

　　　☆☆☆考点20：土地经济系数分指定作物计算方法

　　　　　☆考点21：土地经济系数综合计算方法

第十四章　土地定级

　　　　　　【重点提示】

　　　　　　【考试范围】

　　　　　　【考点采分】

　　☆☆☆☆考点1：城镇土地定级的概念和原理

　　☆☆☆☆考点2：城镇土地定级的因素因子体系

　☆☆☆☆☆考点3：城镇土地定级的技术路线和程序

　　☆☆☆☆考点4：城镇土地定级的因素因子分值计算原则

　☆☆☆☆☆考点5：城镇土地定级的因素因子分值计算方法

　☆☆☆☆☆考点6：因素对土地质量的影响方式及类型

　　　　　☆考点7：城镇土地定级中的面状土地因素分值计算方法

　　　　☆☆考点8：城镇土地定级中的点、线状土地因素分值计算方法

　☆☆☆☆☆考点9：城镇土地定级中的商服繁华影响度的指标分析

　☆☆☆☆☆考点10：城镇土地定级中的繁华影响度分值的计算与叠加

　☆☆☆☆☆考点11：城镇土地定级中的道路通达度指标分析

　　☆☆☆☆考点12：城镇土地定级中的道路通达度的分值计算

　　　☆☆☆考点13：城镇土地定级中的公交便捷度分析

　　☆☆☆☆考点14：城镇土地定级中的公交便捷度的分值计算和修订

　☆☆☆☆☆考点15：城镇土地定级中的基础设施完善度作用分值计算

　　　☆☆☆考点16：城镇土地定级中的环境质量优劣度作用分值计算

　☆☆☆☆☆考点17：城镇土地定级中的公用设施完备度、对外交通便利度、
文体设施影响度作用分值计算

　　　☆☆☆考点18：绿地覆盖度、人口密度的作用分值计算

　　　☆☆☆考点19：产业集聚影响度的作用分值计算

　☆☆☆☆☆考点20：城镇土地定级的因素因子权重确定方法

　　☆☆☆☆考点21：城镇土地级别划分方法

　　　☆☆☆考点22：农用地定级的基本概念

　　　　　☆考点23：农用地等价的关系

　☆☆☆☆☆考点24：农用地定级的原则

　☆☆☆☆☆考点25：农用地定级的程序和方法

　☆☆☆☆☆考点26：农用地定级单元划分原则与方法

第十五章　城市地价动态监测

　　　　　　【重点提示】

　　　　　　【考试范围】

　　　　　　【考点采分】

　☆☆☆☆☆考点1：城市地价动态监测的程序及指标采集方法

　　☆☆☆☆考点2：标准宗地的设立及估价要求与方法

第十六章　征地区片综合地价评估

　　　　　　【重点提示】

　　　　　　【考试范围】

　　　　　　【考点采分】

　☆☆☆☆☆考点1：征地区片综合地价的范围和特点

　☆☆☆☆☆考点2：征地区片综合地价的评估步骤和方法、表达形式，
以及在征地补偿估价中的应用

土地估价实务基础模拟试卷（一）

土地估价实务基础模拟试卷（一）参考答案及解析

土地估价实务基础模拟试卷（二）

土地估价实务基础模拟试卷（二）参考答案及解析