六、房屋买卖合同
（一）一般要求
1.房屋买卖合同是以房屋为标的物的买卖合同，须采用书面形式。也就是说，房屋买卖合同是要式合同。
2.买卖房屋要办理所有权转移登记。未经所有权转移登记的，房屋所有权不发生转移。房屋买卖合同是诺成合同，所有权转移登记只是买卖合同履行的一个环节，未办理所有权转移登记的，不影响合同的效力。买受人可以要求补办手续、强制实际履行。
（二）商品房买卖合同
1.商品房买卖合同的含义
这里所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。商品房的买卖包括期房（预售）和现房的买卖（现售）。商品房预售合同（卖楼花）不同于商品房预约（预备合同）。
2.销售广告和宣传资料中的内容可以视为合同内容
在商品房买卖过程中，有时要约与要约邀请不易区分。比如在商品房的销售广告中，出卖人有很多允诺（交易条件），但在买卖双方发生争议时，出卖人又往往不承认这些条件，认为广告中的内容，属于要约邀请的内容，不是合同内容。为保护买受人的利益，《商品房买卖合同解释》第3条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖入就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载人商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”销售广告和宣传资料“视为要约”，要有两个并列的条件：一是允诺在商品房开发规划范围内；二是对商品房买卖合同的订立以及房屋的价格有重大影响。
要约邀请（销售广告和宣传资料）中的允诺可以进入合同，笔者将这种现象称为“容纳规则”。当事人在宣传资料上特意注明“该资料不作为合同内容”、“本海报中图片及文字仅做说明使用，不是发展商要约”或者“此平面图不作为合同附件”的，一般不能认定该宣传资料的内容为合同的内容。房地产开发企业对宣传资料注明：“楼书的最终解释权归发展商所有”等，不能阻止宣传资料的内容进入合同。
3.商品房买卖合同的效力
（1）商品房预售合同的出卖人应当持有商品房预售许可证明。商品房预售，不是一般的“经营范围”，应当经过特许，即须申领商品房预售许可证明。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。预售商品房，应当在合同中注明预售商品房的批准机关和商品房预售许可证号。
（2）商品房预售合同的登记备案手续，不是合同生效的必要条件。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外（依据《合同法》第36条的精神）。
4.出卖人的违约责任和缔约过失责任
（1）合同解除与出卖人的违约责任。具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
其一，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；其二，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
这两种行为都是买卖合同有效成立之后，出卖人的违约行为。这两种行为都可导致买受人无法取得房屋。如在合同订立之后，房屋产权登记之前，出卖人将房屋抵押给银行，则银行可能行使抵押权，使买受人最终得不到房屋。
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