孙巍律师，吉林省集安市人；2001年毕业于中国政法大学；同年加入国浩律师集团（北京）事务所，从事房地产及金融领域的诉讼、仲裁业务；2004年2月加入北京市中伦金通律师事务所，从事房地产、金融、电信、国际贸易领域的诉讼、仲裁业务；获评“2005年度北京市中伦金通律师事务所房地产部优秀律师一等奖”、“2006年度北京市中伦金通律师事务所最佳律师”。
    张歆伟，中伦律师事务所资深律师，中国人民大学法学硕士，自开始律师工作以米自从事房地产业务及建设工程业务，早地产项目或项目公司收购、项目公司组建、房地产投资人民币基金建设运营、土地使用权出1认转化、建设工程、不动产销售、不动产租赁、物业管理等各个相关环节，具有丰富的业务经验，同时，还担任《中国建设工程法律评论》和《中国建设工程法律业务报告（2009-2010）》的副主编。

    商业物业租赁合同在观代生活中相当普遍且与人们的生活密切相关。《商业物业租赁合同法律实务》通过大量的案例，对商业物业租赁中涉及的租赁期限、免租期、计租日、招牌和广告、停车位、装修、转租及次承租人权利义务、续租、承租人的优先购买权、物业管理、租赁物的交还及逾期交还的违约责任、租赁物的拆迁及补偿、保密义务、租赁合同的登记备案制度等进行了详细介绍。《商业物业租赁合同法律实务》具有很强的操作性和指导性，适合广大公民、律师、学生等学爿、参考之用。

    3．租赁合同的标的物只能是非消耗物。消耗物指经一次使用就归于消灭的物，不能作为转移使用权的标的物，而非消耗物则可以作为转移使用权的债的标的物。如食物、货币等属于消耗物，食物因吃而消灭，货币因使用而丧失所有权；而房屋、车辆等则属于非消耗物，对于非消耗物的使用并不会导致其灭失或消灭其原来属性。
    4．租赁合同具有临时性。租赁合同是出租人临时将租赁物交付承租人使用的合同，不适用于财产的永久使用。根据我国《合同法》第二百一十四条的规定，租赁期最长为20年。
    房屋租赁合同是租赁合同中的一种，具有租赁合同的一般特征，应适用《合同法》有关租赁合同的一般规定。《城市房地产管理法》规定了房屋租赁的定义：“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”
    但是，房屋租赁合同与一般租赁合同存在不同之处。这主要由于房屋租赁合同的标的物是属于不动产的房屋。因此，适用的法律规则也有一定特殊性。例如：房屋租赁的承租人的权利义务不受房屋所有权转移的影响（买卖不破租赁）、房屋的承租人有优先购买权、房屋租赁要向房屋管理部门登记备案等。
    目前，调整房屋租赁关系的法律、法规、规章和司法解释主要有：《民法通则》、《关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则）若干问题的意见（试行）》、《合同法》、《城市房地产管理法》、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、  《商品房屋租赁管理办法》等。
    房屋租赁合同特征比较明确，在实践中一般不会发生歧义。但是，在现代社会，房屋租赁合同可表现为更多形式，故仍有产生混淆的可能。有些地方立法将很多性质不同的合同都认定为房屋租赁合同。例如，已废止的《{浙江省房屋租赁管理条例）若干问题的解释》第一条规定：“……房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。租赁包括以房产为资本进行联营、人股、承包、带营业执照出租。以物抵租、以修抵租以息抵租等均属支付租金行为……”实践中，合同双方当事人也可能订立名为联建、联营、入股等实为房屋租赁的合同。因为合同性质决定了案件的审理方向及适用的法律，并最终影响判决的结果，与当事人的利益密切相关。因此，有必要区分租赁合同和相关合同，按照合同的权利义务目的、主要内容、当事人真实的意思等因素确定合同的性质。
    首先，对于合同性质的认定不同，会使案件适用不同的法律规范，结合案件的具体情况，从而导致合同无效或有效两种不同的判决结果。有时候案件中可能确实涉及两种或数种法律性质不同的行为，但认定该合同的性质，应该以双方当事人设立合同权利义务的目的和合同的主要内容为依据来进行认定。
    ……

第一章 商业物业租赁合同法律关系及法律适用
第一节 房屋租赁合同法律关系的认定
第二节 预租合同或认租合同的效力

第二章 出租房产、计租面积及出租人的权利瑕疵担保义务
第一节 在建工程出租的合法性
第二节 未经消防验收不得出租
第三节 正在办理房产证的房屋是否可以出租
第四节 出租人故意隐瞒订约前出租房屋已被抵押的事实，应当如何承担责任
第五节 国有划拨地上的物业出租合法性
第六节 集体土地上的物业出租合法性
第七节 军队房地产出租应注意的问题
第八节 商业物业租赁中计租面积的计算

第三章 租赁期限、免租期及计租日
第一节 《合同法》生效前对租赁合同期限是否有限制
第二节 军产租赁期限能否超过10年
第三节 因承租人过错导致租赁合同提前解除的，免租期应计收租金
第四节 提前解约时承租人的预期利益损失

第四章 租金标准和租金支付
第一节 商铺租赁中收取提成租金应关注的法律问题
第二节 迟延支付租金的违约责任
第三节 出租人开具发票的从给付义务
第四节 因欠付租金而导致房屋租赁合同的解除

第五章 租赁物用途
第一节 住宅是否可以改为经营性用房进行出租？
第二节 出租人保持租赁物符合约定用途的义务

第六章 履约保证金
第一节 履约保证金的性质及抵扣
第二节 履约保证金冲抵后的补充

第七章 进场条件及进场日

第八章 承租人对承租房产的保护照管责任
第一节 《合同法》及房屋租赁合同司法解释关于承租人保护照管责任的规定
第二节 承租人对消防设备设施的保护和正当使用

第九章 开业日和开业条件
第十章 承租人的持续经营

第十一章 物业管理
第一节 商铺出租后物业管理费应由谁支付
第二节 租户欠付物业管理费是否可导致租约的解除
第三节 商铺租户在物业服务法律关系中的地位

第十二章 能源费用及其他相关费用的承担

第十三章 招牌和广告
第一节 广告位的所有权与区分共有
第二节 招牌和广告牌坠落的法律责任

第十四章 停车位
第一节 停车位的所有权、区分共有及使用权
第二节 停车位的管理
第十五章 租赁物的质量保证

第十六章 装修
第一节 《民法通则》和租赁合同司法解释关于合同终止时装饰装修如何处理的规定
第二节 合同无效或解除时对装修的评估鉴定

第十七章 保险及税费

第十八章 转租及次承租人权利义务
第一节 未经同意转租时出租人的合同解除权及其限制
第二节 次承租人的代位清偿权对出租人解除权的限制
第三节 出租合同解除对次承租人的影响
第四节 次承租人延期交还商铺的处理

第十九章 出租人对租赁物的转让以及设定他项权利
第二十章 租赁合同的概括继受
第二十一章 续租

第二十二章 承租人的优先购买权
第一节 租赁合同司法解释关于优先购买权的重大调整
第二节 次承租人的优先购买权
第三节 行使优先购买权的时间节点分析
第四节 事先放弃优先购买权的特别约定
第五节 租赁合同中的仲裁条款与优先购买权的行使
第六节 承租人明确表示不购买承租房屋，其请求宣告出租人与他人的房屋买卖合同无效的，不应给予支持

第二十三章 租赁物的交还及逾期交还的违约责任
第二十四章 租赁物的拆迁及补偿

第二十五章 租赁合同的解除及无效
第一节 租赁期限发生所有权变动后，原出租人能否对产权变更前承租人的违约行为行使合同解除权
第二节 租赁合同无效，实际使用商铺的承租人应支付房屋使用费
第三节 租赁合同无效，如何计算房屋使用费

第二十六章 保密义务
第二十七章 不可抗力
第二十八章 通知与送达

第二十九章 合同约定争议解决及法律适用
第一节 诉讼、仲裁
第二节 合同主体被收购、并购或合同整体继受时的争议解决条款

第三十章 租赁合同的登记备案制度

后记