住房，可爱的住房
当房地产市场最终触底时，人们将把住房看作居住的场所，而不是投机的对象。近年来，房地产投资者很像是1999年的科技股投资者，这两种投资者都在进行一种估值过高的资产与另一种价格膨胀的资产的交易，都感觉自己是有钱人。在1999年的股市狂热中，投资者愿意卖掉像微软那样的股票，然后买人其他定价高得荒唐的股票。在房地产业中，投机者以更高的价格买入更好的住房，或利用1031免税交易条款来借新还旧。这种类型的投机行为让我想起了一个小男孩的故事：一天，一个孩子兴奋地告诉他父亲，他刚才以5万美元的价格把他的狗卖了。他父亲问到：“儿子，你究竟是怎么卖了5万美元？”儿子回答：“这真是太容易了，老爸，我只不过是用它换了别人的两只猫，每只猫价值2.5万美元。”
如果价格发生了像我预计的重大逆转，那么让我提个问题：这种买入更高价格的交易活动真的是一个明智的想法吗？当然不是，但当时的确是那样想的。如果你承受的债务太多，而且不得不进入疲软的市场卖掉资产，那么你所拥有的美国梦可能很快转变为你自己的梦魇。
2007年4月4日，据彭博社报道，历史上业绩最佳的房地产基金经理肯尼斯·希布纳（Kenneth Heebner），对房地产的未来作出了如下的评估：“自大萧条以来最大的住房价格下跌正在来临”，而且“在最终触底之前，全国各地一些市场的房价还要下降20%”。2008年，新房销售额的初步数值达到了“创记录的新低”，那么，我们有充分的理由以我们的方式看待这位成功的房地产管理者的预言。如果看跌者是正确的，那么，购买住宅看上去像购买一辆崭新的汽车，在你一转动车钥匙的一刹那，你就发生损失了。
罗伯特·希尔（Robert Shiller）是耶鲁大学教授，曾预计2000年纳斯达克股指价将达到顶部，他在彭博电视台上说：“房地产价格的暴跌即将来临”。他接着说：“越是繁荣，泡沫破灭的损失就越大”，“住宅价格下降才刚刚开始”。他注意到，从1890年到1990年，住宅价格的年均上涨幅度为3%左右，但房地产价格在新世纪开始的5年已经翻一番，这是一个“反常的现象”。他还认为，“一些市场将下降50%”。我不赞同他的其他看法。再次说明，投机者才处在房地产市场长期下跌的初期。然而，美国股票最近才打完长期牛市比赛的加时赛。关联储的政策是用眼前利益换取长期痛苦，也许只能暂时地有助于美国房地产业的复苏，并有助于股市再次繁荣。这只能延缓清偿债务带来的痛苦，但最终无法避免这种痛苦。
新任美联储主席本·伯南克1929年大萧条时还是个学生，他代表了看跌硬币的反面。用伯南克自己的话说：“我是一个大萧条迷，就像有些人是美国国内战争迷”。对于经济来说，这是个好消息，因为美联储主席了解历史，在1929年股市崩溃及其随后发生的大萧条之前，1927年先发生了住房市场疲软。伯南克正在不顾一切地发行钞票，下调利率，试图防止在其任内发生经济灾难。他十分清楚，资产价格的严重下跌将怎样吞噬投资者在美国股市和房地产市场繁荣时积累的财富。1929年，资产价格的暴跌削弱了银行体系，银行停止发放新的贷款，从而导致经济衰退。2007年和2008年，由于发生了住房抵押贷款危机，违约率上升，各银行提高了信贷标准。这使有能力获得抵押贷款的消费者和投机者的人数都大大减少。
2007年11月8日，伯南克就房地产“日益加剧的疲软”以及经济前景接受议会质询。加州女议员洛蕾塔·桑切斯在她的发言中说，房地产危机的程度比伯南克所认为的“要糟糕的多”。她说“在加州的阿纳海姆市，有三分之一的住宅都挂上了出售的标签，绝大多数住房都已经或不久将丧失抵押品赎回权。”她说她在一个星期之前买了一处住宅，“信用评分最佳，大量资产，没有负债”。现在，对她发放住房抵押贷款的银行向她的报价是：“利率比规定的水平高100个基点”。她继续说，如果连她都经历信用恐慌，那么，美国人确实处在严重的信用危机之中了。她就美联储现在和以前错误的决策指责伯南克，并暗示宽松的信贷政策是这次信贷危机的根本原因。伯南克对此十分清楚，采取紧急下调利率和加速扩大货币供应的政策措施，应对住房价格的下跌。黄金投资者预期通货膨胀的压力会迅速上升，而且一场货币危机迫在眉睫，特别是美元汇率在2008年跌至创记录的新低之后。资产价格下跌与通货膨胀压力增加并存被称为经济滞胀。简而言之，美联储在滞胀的新世纪使出浑身解数应对资产价格紧缩，对通货膨胀来说，无疑是火上浇油。
有利于美国经济的好消息是，房地产价格依然很高。这种由房地产高价格引起的财富效应使经济避免出现急剧的萎缩。伯南克清楚，他必须使投资者的资产负债表保持良好的状态，否则，他将冒出现严重的经济不景气或彻底衰退的风险。股市已经对房地产的最终结果投了自己的一票。房地产公司概念股和住房抵押贷款概念股都大幅度和快速下跌了。像房利美那样的许多住房抵押贷款公司已出现破产危机，其它许多公司都已倒闭了。银行和证券经纪业股票暴露出住房抵押贷款违约的巨大风险敞口，股票市场也对这两大类股票中的许多股票实行停盘。当你长期观察股票走势图表时会发觉，具有住房抵押贷款高度风险敞口的金融股，看来还有很长时间的继续下跌的过程。好消息是，如果这些股票触底了，它们会提前释放信号，表明房地产市场可能将发生逆转，即使只是出现临时性反弹，但我对这种反弹有点怀疑。
底线是房地产市场和美国经济都在如履薄冰。房地产市场由于泡沫破灭而萎缩，但真正的问题在于：它会拖垮美国的经济吗？我的最佳推测是房地产市场危机会拖垮美国的经济，所以，我预计美国和全球经济将从火热的繁荣变成冰冷的衰退。紧接着的问题是：你处在薄冰之上吗？不管未来房地产市场出现什么情况，教训十分清楚——不要对房地产进行过度的投机，因为不像许多投机者认为的那样，住房价格会永远上涨。
展开
