余源鹏，国内知名实战型房地产研究策划人，广州鹏起房地产代理有限公司执行董事。20世纪70年代出生于广东省潮州市黄冈镇，本科毕业于哈尔滨工业大学土木工程学院建筑工程专业，结业于中山大学企业管理（营销管理方向）研究生进修班。
    以专业可用理念，创建并领导广州鹏起房地产代理有限公司，业务涉及居住及商业房地产项目的信息咨询、调查分析、可行性研究、前期发展策划、整体定位、营销策划、租售代理、物业管理顾问、二手房屋租售以及房地产公司内部管理顾问等领域。主编出版了30多本房地产和物业管理相关实操型专业书籍。
    近几年陆续出版的“房地产实战营销丛书”，包括《房地产广告策划与创作》、《房地产包装推广策划》、《房地产实战促销300例》、《房地产实战定价与销售策略》、《房地产实战市场调研与优秀案例》，《中国楼盘实战命名三万例》、《售楼尖锋》、《房地产公关活动促销方案56例》、《三天造就售楼冠军》、《房地产实用营销图表大全》、《房地产一线销售管理》、《问鼎房地产》、“中小户型开发与设计》、《促动楼盘》、《房地产项目可行性研究实操一本通》、《房地产中介经纪人实用业务知识两日通》、“三天造就二手房租售冠军》和《房地产优秀广告文案创作与鉴赏大全》等。

    《别墅项目开发全程实操要诀》是从事别墅项目开发的企业相关从业人士的必备参考图书，是广大房地产策划、销售从业人士职业提升的实用读本。《别墅项目开发全程实操要诀》十分适合涉及别墅开发的房地产开发公司、房地产顾问策划公司、房地产销售代理公司、房地产市场调研公司、规划设计单位和广告公司的从业人士阅读。《别墅项目开发全程实操要诀》可作为房地产专业师生的优秀教程。

    这个时期具体是指解放后到20世纪80年代末这段时期。被称为“朦胧期”是因为这个时期的别墅并不是市场经济的产物，主要是民国时期的遗留产物。有别墅这类物业，但又没有形成一个市场，只是别墅市场的一个前身，所以就称之为“朦胧期”。例如现在的南京颐和路公馆区依然较为完好地保存着225幢民国别墅建筑，街区的整体风貌、街巷空间尺度也基本保持着当年的格局。这里的别墅是民国别墅建筑的一个样本。这一时期别墅都是出于特定的目的和满足特定人群的需要而建造的高档住宅，占地面积都很大，装修用材等很奢侈，数量极少。
    1）别墅的建造背景
    这一时期别墅的建造主要有三种背景：第一种是官僚富商的府邸，这一部分别墅比较分散，因为它们都是自己出资修建的私家宅院，不是统一规划的。比如北极阁的宋子文小别墅和阎锡山公馆。第二种是一些国民党的高级官员的府邸，比如小红山公馆即现在的美龄宫、梅园附近的别墅。第三种就是一些外交使馆，比如颐和路的外交使馆等。
    2）别墅的位置分布
    在1929年国民党政府颁布的《首都计划》中这样对城市进行规划：中山门外紫金山麓作为中央政治区，鼓楼以北的傅厚岗，鼓楼、五台山一带作为文化中心，城北设高级别墅区，颐和路设公馆区。
    南京这一时期的别墅大都和政府有着密切的联系，别墅群一般都是在离政府部门比较近或者到政府部门交通比较便利的地方。鼓楼区的中山路上有散落的官方别墅建筑群，现在的西康路、北京东路、颐和路、梅园等区域在当时都建有别墅区，城北有各自独立又相互呼应的私家别墅区。
    在风景秀丽的紫金山片区也存在少量的高档别墅，例如小红山公馆现称美龄宫，独立北极阁山头的宋子文小别墅等，这些别墅一般都是一些国民党高级官员休闲度假的地方。
    南京颐和路、西康路一带，树高林密，环境清静幽雅。行走其间，一幢幢掩映在高墙之内的西式洋楼映入眼帘，使人不禁回想到20世纪的民国时代。这里曾是当时南京的高级住宅区和使馆区，旧官僚和权贵曾在这里大兴土木。当时，公馆区建有花园洋房9265幢，宫殿式官邸25幢。成片的官僚住宅形状各异，各具情调，几乎找不到一座式样重复的建筑。仿美、仿法、仿西班牙式、仿日本式的建筑使这里成了各国住宅的“展览馆”。国民党高级官员如陈诚、阎锡山等以及后来的美国总统特使马歇尔等都曾住在这里。

第一章 别墅概论
第一节 别墅基本知识介绍
一、别墅的定义
二、别墅的特征
三、别墅的分类
四、别墅的选址要求
第二节 常见别墅类型介绍
一、独栋别墅
二、联排别墅
三、双拼别墅
四、叠加别墅
五、商务别墅

第二章 别墅项目市场调查分析
第一节 项目投资环境分析
一、经济环境分析
二、政策环境分析
三、城市环境分析
四、房地产市场分析
五、别墅市场分析
第二节 项目自身情况分析
一、项目基本情况分析
二、项目建设条件分析
三、项目周边环境分析
四、项目周边配套分析_
第三节 项目客户群分析
一、项目客户群的共同特征
二、项目客户群调查
三、项目客户群分析
第四节 项目竞争对手分析
一、项目竞争对手分析的内容
二、项目竞争对手分析的思路
第五节 项目SWOT分析
一、项目优势分析
二、项目劣势分析
三、项目机会分析
四、项目威胁分析

第三章 别墅项目定位分析
第一节 项目开发类型定位
第二节 项目产品定位
第三节 项目档次定位
第四节 项目目标客户群定位
一、项目目标客户群定位
二、项目目标客户群分析
第五节 项目主题定位
第六节 项目案名定位
第七节 项目形象定位
第八节 项目功能定位
第九节 项目价格定位
一、项目价格定位原则的确定
二、项目价格定位目标的确定
三、项目价格定位影响因素的确定
四、项目成本导向法定价
五、项目竞争导向法定价
六、项目市场比较法定价
七、项目价格策略的制定

第四章 别墅项目产品规划设计建议
第一节 项目总体规划设计建议
一、项目规划设计考虑因素
二、项目规划设计理念
三、项目规划设计原则
四、项目规划设计指标建议
五、项目总平面布局建议
六、项目交通规划设计建议
第二节 项目单位建筑设计建议
一、项目房型设计建议
二、项目建筑风格设计建议
三、项目装修建议
第三节 项目园林景观设计建议
一、常见园林景观形式介绍
二、项目公共园林景观设计建议
三、项目户内庭院设计建议
第四节 项目配套设施建议
一、项目会所配套建议
二、项目智能化设备建议
三、项目物业管理服务建议

第五章 别墅项目投资分析
第一节 项目经济技术指标分析
第二节 项目开发周期估算
第三节 项目投资估算
第四节 项目收入估算
第五节 项目资金筹措
第六节 项目经济效益分析
一、项目赢利能力分析
二、项目盈亏平衡点分析
第七节 项目敏感性分析
第八节 项目风险分析
第九节 项目投资分析总结

第六章 别墅项目整合推广策划
第一节 项目总体营销策划
一、项目营销思路的确定
二、项目营销策略的制定
三、项目营销计划的制订
第二节 项目广告策划
一、项目广告目的的确定
二、项目广告受众的分析
三、项目广告卖点的提炼
四、项目广告诉求点的确定
五、项目广告语的设计
六、项目广告策略的制定
七、项目广告文案的撰写
八、项目广告设计建议
九、项目宣传物料制作建议
第三节 项目媒体策划
一、项目媒体总策略的制定
二、项目媒体选择
三、项目媒体组合策略的制定
四、项目媒体投放策略的制定
第四节 项目包装策划
一、项目工地包装建议
二、项目销售中心包装建议
三、项目看房通道包装建议
四、项目样板房包装建议
第五节 项目公关活动策划
一、项目研讨类活动策划
二、项目宣讲类活动策划
三、项目节点类活动策划
四、项目节日类活动策划
五、项目比赛类活动策划
六、项目展会类活动策划
七、项目联谊类活动策划
八、项目其他活动策划
第六节 项目推广策划
一、项目推广思路的确定
二、项目推广策略的制定
三、项目各阶段推广计划的制订
四、项目推广费用估算

第七章 别墅项目销售执行策划
第一节 项目销售目标与策略的制定
第二节 项目销售工作计划的制订
第三节 项目销售队伍的建立
一、项目销售队伍岗位的设置
二、项目销售队伍岗位人员的配置
三、项目销售人员的招聘
四、项目销售人员的培训
第四节 项目价格制定与优惠促销策划
一、项目价格的制定
二、项目价格调整策略的制定
三、项目付款优惠措施的确定
第五节 项目人市与销售控制策划
一、项目人市准备工作的确定
二、项目人市时机的确定
三、项目销售控制的策划