第一节 购房前的准备 一、清楚购房的目的 从购房目的来看，买房无非是自住或投资。以自住为目的的购房人，最 佳期望是花最少的钱买到最合适的房子。而投资性住房者的最佳期望是用少 量的自有资金买到高投资回报的房子。通常，购房目的有三类：过渡居住、 改善居住、投资置业。 1.以过渡房产居住为目的。这类人群通常是年轻人或收入偏低者，从资 金实力上看，还未达到购房最佳年龄段或经济实力有限。购房目的定位在过 渡性的购房人，随着未来经济状况的改善，可分阶段多次完成置业升级。 2.以改善住房条件为目的。这类人群主要是想改善居住条件，提升生活 品位。单纯的满足居住已经不是他们再次购房的目的，他们追求的是由“生 存需求”转向“舒适需求”。以改善为目的的购房人大多收入较高，具备较 强的购买能力。一般应优先考虑居住面积、户型结构和社区环境等因素。 3.以投资置业为目的。以投资为目的的购房人，大多存在三大误区：只 选高档房、只选大户型、只看城市中心。这种非理性的购房行为，在房地产 市场繁荣的时候很容易成功。一旦市场下行，投资失败的风险会大增。 二、考虑必要因素 1.要考虑自己能够承受的价格范围。 2.要要考虑自身的收人情况、预期还贷能力、贷款方式和银行利率。 3.要考虑所购房产的地段升值潜力。 4.要考虑交通状况、社区环境、户型面积、室内格局、朝向楼层、配套 设施、和设计质量。 5.要考虑房间分配、通风性能、采旋光性能、厨卫布置、管线安排和储 藏空间的合理性。 6.要考虑购房后的生活、学习、休息以及社交的需要。 三、楼层与户型 高层住宅已是城市中楼盘的主流，楼层的选择很重要。一般来说，多层 楼的最高定价者在中间楼层上，其他楼层价格从中间层分别按固定差价递减 ，最低价往往定在顶、底层；高层楼的最高价一般定在中间偏上的楼层（如 18层的楼房最好楼层一般定在10层左右），其余楼层价格依一定比率递减， 最低价也在顶、底层上。 1.楼层选择。通常来说，理想住宅楼层的标准应不超过六层。一般人会 认为三层是最理想的，但三层及以下楼层常常湿度大、通风不好，还会集结 大量有害物质。不过，一楼到三楼适合老人居住。四楼、五楼的有害物质就 少得多，因为它们开始下沉或水平方向消散。而8-11层则被称作“扬灰层” 。通常，空气中的尘埃和有害物质，会在30米左右的空间有个停留的过程。 ◎视自身经济情况而定，面对高低不同的楼层价格，购房人须先了解自 己愿意接受的价格范围，然后再确定中意之楼层。 ◎视住用者情况而定房屋住用者情况不外乎三类：老年人、青年人和老 少同住。 ◎视楼层用途而定随着人民经济收入的提高，百姓投资意识不断加强， 购房人中不乏买房投资之用。 上述仅为购房时选择楼层之原则，实际操作中购房人应综合考虑多方因 素，包括小区周边环境、楼区整体状况等很客观的实际问题，这样才能最终 确定最适合自己的好楼层。 2.户型的选择。选择一种户型，就是选择一种生活方式。住宅的户型从 平面可按厅室分，如二室一厅、二室二厅等；按剖面变化有复式、跃层、错 层等。您在挑选时，应结合平面、剖面一起考虑。本着先厅后卧的顺序来选 择。即先看起居室是否好用，包括厅的面积、布局等；然后是看主卧室的合 理性，如面积、采光条件、居室私密性；接着是看相对独立的餐厅的功能； 再者要考虑的是厨房的环境，一个宽敞好用的厨房，往往比次卧室（书房、 客房）更为重要；最后考虑阳台。 ◎起居室宽敞明亮通风是关键，应通风、有较好的朝向和视野。 ◎主卧室最好有好的朝向，大面积户型的主卧应带卫生间。 ◎餐厅和起居厅最好相对独立。 ◎厨房最好和餐厅紧贴并直接对外采光通风，而且厨房外最好配以阳台 ，可以弥补厨房使用面积和临时使用功能的不足。 ◎卫生间的大小应与整幢户型的面积标准相一致，如果卫生间是直接对 着起居室，应设前室，可以将洗衣机放在前室内。 ◎好户型有阳台才算完整，阳台首先要在起居厅。 四、购房必备常识 1.商品房销售必备的法律文件。开发商在预售商品房时，应具备“五证 两书”。“五证”是指《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》 、《建设工程开工证》、《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证 》。其中前两个证由规划部门核发，《开工证》由建设部门核发，《国有土 地使用证》和《商品房预售许可证》由国土资源部门和房屋管理局核发。“ 五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》， 两者表明所购房屋属合法交易范畴。 “两书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。两书可以作 为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时 ，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。 2.宣传广告的法律效力。设计精美的广告经常是吹得天花乱坠，很多购 房人买某一个项目的欲望首先来源于开发商的广告或展会上的沙盘。但商品 房的销售广告和宣传资料为要约邀请，不具备法律效力。但是出卖人就商品 房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品 房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说 明和允诺即使未载人商品房买卖合同，亦当视为合同内容，当事人违反的， 应当承担违约责任。 3.样板房的相关法律问题。样板房、送装修等是很多开发商的重要营销 模式，可我们碰到的多数情况是，交房时的装修状况比售楼员的宣传或是样 板房要差很多。 销售商品房时，送装修必须有明确的装修标准，如果有样板房做参考的 ，应详细说明样板房的装修材料、设备等，并将该说明作为合同的附件，这 样在收房时才有明确的依据。这样对开发商才会形成真正的约束力。 4.交房条件及相应注意事项。在交房时开发商应提供《住宅质量保证书 》、《住宅使用说明书》、《建设工程质量认证书》、《房地产开发建设项 目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》，如果开发商不能提供，说 明该房屋不符合交房条件，购房人有权拒绝收楼。开发商提交上述证件后， 再按照购房合同约定的收楼标准到现场看楼验收，如果发现问题或有不满意 的地方，可在《楼宇验收记录表》中填写相关意见。不符合合同约定的交房 标准的，可拒绝交房。 5.购房前应了解的相关词语。在房地产买卖中涉及到很多专业名词，普 通购房人在很短的时间内很难将这些知识系统化学习并掌握，尤其是在购房 人与销售人员交涉过程当中，销售人员经常利用自己掌握的专业知识，有时 故意引用专业名词，做出混淆是非或似是而非的解释，误导或者有意隐瞒对 开发商不利的信息。 所以您在买房前，一定要了解和掌握相关的常用基本名词和概念，具体 内容详见本书附录。 P3-5
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