民众对购买房地产极为热衷，而集体热衷的根源，便是根深蒂固存在于 民间的“房地产神话”。 由于房地产神话历史悠远、盘根错节，导致诸 多违反一般财务或经济行为的奇特现象，但绝大多数人却见怪不怪，甚至以 为如此才是正常的，而某些媒体和机构更是火上浇油、薪上添柴，使房地产 神话更加难以撼摇，也让开发商、房地产从业者乐得利用房地产神话来卖房 子。通过这些神话，房地产从业者简化或弱化购房者的决策思考，以利销售 。 我将当下普遍流传的房地产神话，整理、归纳为以下五大类。 一、普遍相信“有土斯有财”，并认为：房地产稳赚不赔、房地产是 最佳的投资工具。 二、在景气或不景气的时代，房地产都是最稳当的投资，因为自住、 投资两相宜，实质资产不会大幅缩水。 三、在低利率或高通胀时代，租房子的月租金与买房子每月要缴的’ 房贷差不多，甚至更高，所以“租不如买”。 四、购买房地产只需注意三件事，即“地段、地段、地段”。 五、购买房地产只要跟着地铁走准没错。 本堂课主旨在于告诉读者，这五大房地产神话似是而非，着眼点都是投 资，而非居住，唯有先解构神话谜团，我们才能拨云见日，回归购房的本质 ，并建立属于自己的判断标准，买到理想的房子！ 1 有土真有斯有财吗 纯就投资角度来看，房地产非酋选 在传统社会，一个超过35岁的成年人，如果还没拥有自己的房子，将承 受极为巨大的压力，不仅爸妈紧迫叮咛，亲戚、朋友、同事也会不时询问， 当事人还可能被视为缺乏能力或责任感，导致爱情、婚姻出现变数。 对于已成年子女，父母要见到他们结婚、购房，才真正感受责任已了、 心中的大石已放下，而帮子女准备好购房首付，甚至连房子都“帮忙”买好 的父母，也不在少数。 这些社会现象的源头，正是“有土斯有财”、“投资房地产稳赚不赔” 的神话在作祟；但神话不一定带来福音，反而造成不少民众罹患严重的“无 房恐惧症”。人们相信如果没有自己的房子，就终生与财富、幸福、安全无 缘，人生是有缺陷或失败的。因此，许多人省吃俭用、拼命兼职，就为了买 房子。 再加上媒体也不断报道、渲染诸多靠房地产致富的故事，更让“有土斯 有财”、“投资房地产稳赚不赔”神话的根基日益稳固。应该更重视投资组 合与分散风险 在报纸、杂志、电视上，我们常常看到类似的新闻：有些演艺人员投资 副业、股票、基金，一概以惨赔收场，唯一赚到钱的就是投资房地产，所以 即使股市指数逼近高点、基金市场一片火红，他们依然心如止水，最后幸运 地躲过金融海啸。而某个富二代，则因野心过大、事业扩张失败，导致负债 上百亿元，最后不得靠着父亲留给他的庞大土地，才咸鱼翻身、东山再起。 这些新闻总让不少人心痒难耐，更加坚信投资房地产是通往财富的康庄 大道，虽不见得最快速，但却最平稳。然而，有土，真的就斯有财吗？投资 房地产，绝对稳赚不赔吗？ 购买房地产有两大本质，一是消费，二是投资。对大多数购房者而’言 ，自住居多，投资只是一小部分。但在一般财务经济的观念里，投资者、消 费者对价格的期待截然相反：投资的目的在于获利了结，所以希望房价波动 ，这样才有获利空间；而消费者则希望房价平稳或下降，才不至于在有购房 需求时，买到贵的房子。 顾名思义，“有土斯有财”、“投资房地产稳赚不赔”的神话，着重的 是投资面，而非从居住面来思考购房者与房子之间的关系；但购房者并不知 道，媒体对房地产投资的报道并不全面，通常只报道名人赚钱的个案，却鲜 少报道套牢或惨赔的故事。 以投资论投资，房地产虽是所谓的“实质品”、“硬资产”，看得见、 摸得着、可以入住，却称不上是理想的投资工具。若是短期投资，买进卖出 的相关费用很高（所谓高交易成本），除非恰好买在低点、卖在高点，否则赔 钱或套牢的机会颇大；若是长期投资，投资回报率并不突出，远低于绩优股 与基金。 而且，投资首要在于分散风险，理性的投资人都会进行适当的资产配置 、投资组合，股票、基金、外币、期货可能各占一定比例，甚至还会买些黄 金、钻石，不会将所有鸡蛋放在同一个篮子里。 但由于房地产的单价太高，大多数民众都得向银行借钱来买房子，根本 没有能力将房地产当成投资组合的一部分。所以，除非财力相当雄厚，否则 投资房地产并不明智。不过，就算对投资房地产兴趣浓厚、信心坚强，也不 一定非得买房子，比如在国外，就可以改买REITs基金，也能兼顾投资与避 险。 房贷如同融资，小孩莫玩大车 同样，根据一般财务经济的观念，只要是投资，就完全不可能“稳赚不 赔”。房地产的价格取决于供求市场，虽然越多人进人投资，房价会被炒得 越高，但若房市过热、供过于求，房价自然会下跌，买在高点的投资者，怎 可能只赚不赔呢？ 投资市场历经多次大起大落，无数的血泪教训已让大多数投资人学会“ 绝对不要融资来投资”，因为一旦投资失利，不但血本无归，连未来的人生 也将一并葬送。 但极少有购房者认识到，借贷买房子与融资无异。以前有些新现房的首 付只需房价的10％，也就是说，购房者可向银行借贷其余90％的款项，这可 说是高财务杠杆的资金操作。因此，一般人想靠投资房地产赚钱，好比小孩 想玩大车，风险极高。 而且，想靠融资来投资获利，前提是要有十足的把握，未来走的是多头 市场。不过，根据历史经验，房地产的景气“大涨小回、扩短缩长”（详见 下一节），房价上涨时又急又快，下跌时则虽较为和缓，但时间颇长，平均 10年才有一次景气循环。通常在两三年繁荣之后，随即便是5～7年的低潮期 。 所以，想要投资房地产获利，就得有长期抗战的准备，但沉重的利息负 担，实非一般人所能承受。 政策制定机构也可能受房地产神话限制 不只购房者迷信房地产神话，政府在制定政策时，也可能受限于两个房 地产神话，总相信“房地产是火车头产业”，所以必须“拯救房市”。 只是，根据学术界的研究，房地产并非火车头产业，对整体经济的影响 ，也非所有产业的龙头，所以，一般政府很难借“拯救房市”来“振兴经济 ”。 许多人未经深思熟虑，一听到政府要“拯救房市”，也跟着莫名兴奋， 其实大可不必。对于拥有房子的人而言，常常一听到房价上涨，就暗自高兴 ；一听到房价下跌，就偷偷神伤。但绝大多数人在短时间内都不会把房子卖 掉，涨价、跌价对他们都只是“纸上赚赔”，而且房价上涨，房屋税也跟着 增加；房价下跌，房屋税也跟着减少，这才是真正应该关心的事。 对于还没有房子的人而言，房价下跌，正可以买到更便宜的房子。如果 政府“拯救房市”，让房价该跌不跌，对民众并无任何好处。 P2-6
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