诺思从研究人类制度及制度变迁中得出，市场发展的关键因素在于制度，其中又以产权的作用最为突出。他指出，人类至今经历了两类商品交换形式：简单的交换形式和非个人交换形式。开始人类的商品交换是极其简单的，在这种交换形式中，专业化和分工处于原始状态，交易不断重复地进行，交易的范围很小，卖和买几乎同时发生，每项交易的参加者很少，当事人之间拥有对方近乎完全的信息，因而不需要通过建立一套产权交易“制度”来约束人们的交易行为。然而，随着专业化和分工的发展，交换的增加，市场规模的扩大，交易变得越来越复杂，交易的参与者经常变动，信息不完全或不对称，此时便进入诺思的“非个人交换形式”阶段：欺诈、违约、偷窃等行为不可避免地发生，并出现“囚徒困境”和“搭便车”等大量不合作的现象。由于“交易混乱”，个人收益便得不到保障，个人投入与社会收益发生了背离，使个人失去了从事生产性活动的积极性和动力，社会效率由此严重受损。在这些困境下，能规制和协调人们相互之间的关系，减少信息成本和不确定性，把阻碍合作得以进行的因素减少到最低程度的强制性共同规则——交易制度便在人们的碰撞、战争和选择中产生了。诺思认为，在非个人交换形式阶段，如果没有“合作”状态的出现，那么专业化和分工给人们带来的好处可能会被过大的交易费用所抵消。①“共识”是合作的基本条件，而为合作提供“共识”的是产权保护制度及其之上的“交易制度”，它告诉人们在什么条件下能做什么，以及违约所要付出的代价这类的“规则”共识，使分工深化所降低的生产费用能最大限度地超过交易费用。因此，产权及其之上的制度互相构成了市场发展的平台。
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