在民事合同纠纷案件中，合同的性质决定了案件的性质，也决定了法律的适用。本案研究所与房地产公司所签订的《联建房地产合同》约定由房地产公司投资建成后，除将部分房屋产权无偿交付研究所能用外，每年还向研究所交付科研补助金55万元，其余房屋房地产公司仅在一定期限内使用，房产权仍归研究所所有。研究所虽以联建房屋纠纷提起诉讼，但该合同名为联建，实为投资建房、房屋使用权纠纷。该合同系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律禁止性规定，故该合同合法有效。理由为：（1）该合同是由研究所使用行政划拨土地，因无资金建房，而利用闲置的土地使用权作为联建一方：由房地产公司投资建房。待房建成后，房地产公司除将部分房屋直接交付研究所外，其余房屋房地产公司仅在一定期限内使用，房产权仍归研究所所有，每年还向研究所交付科研补助金55万元。所以，按照合同约定，该土地及建成的房屋产权均未改变，而改变的仅是在一定期限内的房屋使用权。（2）联建是一种土地使用权有偿转让的特殊形式，即联建一方在有偿取得土地使用权后，才能以土地使用权作为投资，另一方或多方提供资金联合建房，并对建成房屋进行分配，而该合同并没有体现出联建合同的特征。（3）该合同约定，研究所将所使用的国有划拨土地委托房地产公司投资建房，房地产公司所付建房投资款以及房屋建成后给研究所交付的科研补助金具有房屋土地租金性质，亦符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第56条规定，房屋所有人以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应将租金中所含土地收益上缴国家。
展开
