购房签确认单交定金
书面协议有法律效力
家住北京市海淀区的崔先生夫妇2009年初选中了位于昌平区的一套别墅，虽然当时还没有开盘，但是他们还是决定要买下这套房子。看房后不久，崔先生就与房地产开发企业签订了关于房屋买卖的《项目成交确认单》，并写明该房屋具体门牌号等相关情况，同时交给开发企业4万元作为定金。开发企业的售楼员在收取定金后说，最终房价应在6000～7000元之间。当崔先生询问开盘后是否会涨价时，开发企业的人许诺，每平方米最多不会涨过7500元。
正当崔先生夫妇梦想着早日搬进大别墅开始新生活时，售楼人员突然打来电话，通知他们9月8日开盘，并说可以签订正式的《房屋买卖合同》。崔先生夫妇赶紧来到售楼处，却得知每平方米已经飙升至9500元的价格，他们感到如同当头泼下了一盆冷水。
情急之下，崔先生赶紧找出那张年初签的《项目成交确认单》，他在房价一栏里看到，售楼人员写得清清楚楚是每平方米6000～7000元，但是并未约定双方违约后应负的法律责任。如果是售楼人员故意这么漏写的话，那就太没有诚信了。随后崔先生找到该楼盘的售楼中心负责人。对方表示，当时签订《项目成交确认单》时，虽然已经取得了《商品房预售许可证》，但这个楼盘还没有开盘销售，因此这每平方米6000—7000元的报价只是售楼人员的个人行为，责任应由售楼人员自己承担，跟房地产开发企业没有任何关系。
从法律上说，这位售楼中心负责人所说的话是不负责任的，也没有法律依据。当取得《商品房预售许可证》之后，房地产开发企业所雇售楼人员与崔先生签订的《项目成交确认单》，虽然不是严格意义上的房屋买卖合同，但因其已经具备合同成立的基本要件，所以对于崔先生与这家房地产开发企业而言，仍然是具有法律效力的合同或约定。尤其是崔先生已经交付4万元作为定金，这笔定金具有债权的担保性质。根据《中华人民共和国合同法》第115条的规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务，应当双倍返还定金。”由此可见，定金有严格的设立条件。收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。如果把定金写成订金、押金、保证金等，且在合同中又没有约定定金性质，当事人主张定金权利，法律是不予保护的。以此作为依据，本案中如果房地产开发企业不按照每平方米7000元以下价格售房给崔先生，就要承担双倍返还定金的责任。
此案提醒购房者在购买房子的时候，特别是购买期房时，首先要看开发商是否取得了《商品房预售许可证》，其次，一定要和房地产开发企业签订书面协议或合同，并应当详细注明所购买房屋的具体位置、门牌号、面积、结构和价格，还应该交付定金或注明如果双方违约应该承担的法律责任。这样，一旦双方发生纠纷就会有据可查，有法可依。
意向书有否法律效力
要看合同条款及约定
吕女士在某房地产开发商处预定了一套商品房，在该楼盘尚未取得商品房预售许可证的情况下，开发商便要求吕女士预缴3万元定金。吕女士如数缴纳定金后，双方签订了《房屋认购意向书》，上面标明吕女士所购的房屋为3号楼9层某1号户型。然而，该《房屋认购意向书》仅有一份且保存在开发商处，开发商说吕女士不用留复印件。
转眼半年过去，该房屋依旧未取得预售许可证。吕女士找到开发商询问，却发现自己与之签订的《房屋认购意向书》里其所购3号楼9层的房屋被改为3号楼3层，虽然是同一栋楼，户型也一样，但吕女士认为由于楼层偏低，采光度会受影响，便对此提出异议。开发商称，签订《房屋认购意向书》时已经将9层改成了3层，且是经过双方认可的。对此，吕女士认为，如果改动，应该在改动的地方按上手印，否则，既没有购房者手印也没有开发商的印章，就此可以判定是开发商擅自改动的。
在商品房的买卖过程中，人们经常遇到由于签订《房屋认购意向书》或相似内容的协议，到产生纠纷时，买卖双方中的一方对这种协议的法律效力便产生质疑。对这种《意向书》具有何种法律效力，我们应该从两个方面来看：
第一，从《房屋认购意向书》的本意看，签订这份《意向书》是为了今后履行一定行为的约定。按照合同的特征看，这份《意向书》应该属于预约合同。预约合同就是指当事人双方就将来订立正式合同之前而签订的文字约定，将来订立的合同称为“本约”，而现在签订的约定叫做“预约”，两者之间具有不同的性质和法律效力。那么对这份《意向书》的违约应该如何解决呢？就本案而言，应该在《意向书》内容范围内承担责任，而不是承担“本约”的违约责任。因此，《房屋认购意向书》的效力也是如此。如《房屋认购意向书》对所购房屋只有一个大概的意向，而没有具体的标准，也没有预付款等，这样的《房屋认购意向书》只是一种“意向”，双方当事人对《房屋认购意向书》的违反应该在其内容范围内承担责任。
第二，如果名为《房屋认购意向书》，而实质是购买合同，或相当于购房合同。合同条款约定的非常明确，如对房屋的位置、户型、面积、价款、物业等都有了明确的约定，应该按合同处理。如在本案中，吕女士缴纳了定金，而且在合同中规定了是哪栋楼以及哪一层的户型。这样的《意向书》应视为《房屋买卖合同》。
可是，从法律的角度讲，吕女士与房地产开发商签订的这份《房屋认购意向书》属于无效合同。因为根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商’品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，吕女士认购的房屋至今未取得预售许可证，因此双方签订的《房屋认购意向书》属于无效。所以，吕女士应该要求开发商返还定金，或者等该楼盘可以预售时，再与开发商签订正式的房屋买卖合同。
至于能否加倍返还定金，因为《房屋认购意向书》的合同性质已经属于无效，吕女士要求加倍返还定金的主张也无法获得法律支持。
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