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书       名 :
著       者 :
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I  S  B  N:
文献来源:
出版时间 :
房地产投资与开发法律实务
0.00    
图书来源: 浙江图书馆(由图书馆配书)
  • 配送范围:
    全国(除港澳台地区)
  • ISBN:
    9787511837455
  • 作      者:
    周胜编著
  • 出 版 社 :
    法律出版社
  • 出版日期:
    2012
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作者简介
    周胜,律师,北京市中洲律师事务所高级合伙人;中国政法大学法学学士、北京大学光华管理学院EMBA;北京市律师协会财务委员会秘书长;中国法学会WTO研究会理事,中华全国律师协会民事委员会委员,北京房地产学会理事,北京市律师协会土地法专业委员会副主任;中国青年创业国际计划(YBC)复审导师;中国政法大学法学院、中国人民大学律师学院、清华大学紫荆中心兼职教授。周胜律师长期担任任房地产开发企业、外资企业、政府部门的法律顾问,专业从事金融、房地产、建筑工程、外商投资法律服务。擅长公司的兼并、收购、外商投资、房地产金融、土地转让、房地产项目转让、房地产开发、销售、物业管理、工程招投标、工程款结算等法律业务。周胜律师先后撰写了“集体建设用地流转的疑难问题研究”、“中国房地产企业融资的特点和模式”、“中国房地产业限外政策解读”等数十篇专业论文;担任《中国房地产法研究》(法律出版社)第一卷、第二卷的执行编辑;主编《外商投资房地产法律实务》(法律出版社);与人合著《律师办理土地法律业务操作指引》(北京大学出版社)。
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内容介绍
    中国房地产法律基本知识读本,中国房地产业自诞生开始,由于其在国民经济中的重要地位和作用,一直是国家宏观调控的重点对象。国家的宏观调控手段,可以分为两大类,一类是法律、行政等硬性强制手段,另一类则是税收、信贷等软性引导手段。《房地产投资与开发法律实务》是中国房地产法律基本知识读本,共有五篇,内容包括:建设用地使用权投资、房地产合作开发、房地产工程建设、商品房销售与交付、房地产投资与开发纳税筹划。
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精彩书评
    《房地产投资与开发法律实务》面向的是广大房地产开发企业,主要是为了解决开发企业在投资和开发过程中面临的法律问题,是一本很好的参考书籍。通过这本书,我们可以在业务决策时能够从中获得重要的参考意见,在进行合同管理时能够对重要问题予以足够的重视,在面临争议纠纷时能够对相关问题有必要的了解。 
    ——全国工商联房地产商会会长 聂梅生 
    
    本书的特点是,第一,全书实用性较强,依据该书的指引,实务可操作。第二,不迥避热点问题,如招牌挂存在的问题、股权转让、代建制、小产权房问题等,把读者带至该领域的最前沿,并告诉读者该领域的风险及如何化解这些风险。第三,有一定的理论分析。现实社会中存在的问题,最终都要上升到理论高度来认识,通过理论来指导现实的运行。作者做了比较有益的尝试。第四,全书具有系统性、整体性,从土地的取得到开发,从房地产销售到税收谋划,环环相扣。相信读者通过阅读该书,对房地产的全程运作会有所了解,对一些热点问题有所解惑,业务和理论都会得到提高。 
    ——中国政法大学教授、博士生导师 符启林 
    
    房地产投资与开发所涉及的财产关系复杂,需要用尽可能完善的合同去规定和约束。本书所提供的知识与案例,有利于开发商合理地运用法律保护自身利益。“明投资诀窍,知法律玄机”为本书一大特点。特此推荐! 
    ——北京大学经济所房地产金融研究中心主任 冯科 
    
    本书梳理了房地产业的基本制度,分析了房地产开发企业的投资与开发方式,详细介绍了开发企业从取得国有土地使用权、建设施工,到商品房销售、交付的所有环节,以及整个投资与开发所涉及的相关纳税环节和税种,具有很高的专业性和实务性。 
    ——国士资源部法律中心副主任、研究员 佟绍伟 
    
    周胜为人低调,经验丰富,没想到他把开发解读得如此详尽,让我这个开发商都“羡慕、嫉妒”。读着他的书,能让我静下来检视自己、思考未来。 
    ——中冶时代置业有限公司总经理 刘庆强
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精彩书摘
    第三节 出资义务的履行
    土地出资义务的履行,包括以下两个方面的内容:
    一是以土地使用权作为出资的股东将土地实际交付给新成立的合作公司使用。土地必须交付新公司,才能实现其利用价值。如果没有实际将土地交付,即使土地使用权已经过户至新公司名下,但新公司无法对土地进行实际利用,也构成股东出资义务的不完全履行。土地交付使用的标准应由双方约定。
    二是以土地使用权作为出资的股东将土地使用权过户至新成立的合作公司名下。土地作为典型的不动产,其使用权转移的法定形式为过户登记。如果未办理产权登记,在法律上,该土地使用权仍属于以土地使用权作为出资的股东所有,该股东可以随时在该土地使用权上设定权利负,担,该股东的债权人也随时有可能向法院起诉,以该土地使用权作为股东的财产予以强制执行。因此,对于新成立的合作公司来说,即使土地已经实际交付并利用了,该土地权利仍处于巨大的法律风险之中。因此,未办理土地使用权过户登记,以土地使用权作为出资的股东就构成出资不完,全。过户登记由土地所在地市(县)级国土资源部门负责。
    综上,要真正完成土地使用权的出资义务,交付和登记二者缺一不可,如果既未登记亦未交付,则构成股东出资义务的根本违反。需要以实际履行或损害赔偿的方式承担法律责任。
    第四节 房地产开发公司股东各自独立开发
    目前,一些房地产开发企业股东根据具体情况,希望能够通过股权比例分配公司已取得的国有土地使用权,各股东以各自分配的土地使用权为基础,内部实施独立核算、独立管理、自负盈亏的管理方式,各自独立开发建设相应的房地产项目。
    一、股东独立开发的前提
    1.该公司已取得的上述国有土地使用权可以分割,即上述地块最终可以分割成若干个独立的小地块,并能分别取得各个小地块的《国有土地使用权证》。
    2.该公司取得上述地块的总的立项、总体规划的基础上,能够以各个小地块为单位,各自取得各个小地块的规划文件(《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》)。
    3.能够实现若干个小地块同时取得政府相关部门的开发建设的批准文件、许可销售的批准文件。
    只有满足上述前提条件,各股东才能真正实现独立核算、独立管理、自负盈亏。
    ……
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目录
序 
前言——中国房地产政策演变30年 
第一篇 建设用地使用权投资 
第一章 出让方式取得国有建设用地使用权 
第一节 招拍挂出让方式的法律风险 
一、出让标的 
二、出让权限 
三、规划条件及附图 
四、毛地或生地出让 
五、出让底价与竞买保证金 
第二节 招标、拍卖、挂牌出让利弊分析 
一、招标出让利弊分析 
二、拍卖出让利弊分析 
三、挂牌出让利弊分析 
第三节 招拍挂出让方式的最新政策及发展趋势 
一、促进招拍挂制度的功能转型,充分发挥宏观调控功能 
二、完善招拍挂制度构架,适应现实需求 
三、以招标方式出让将逐渐增多 
四、完善住房用地招拍挂计划公示制度 
五、普及网上出让 
六、完善出让合同 
七、加强国土资源监管机制和力度 
第四节 其他出让方式 
一、协议出让 
二、划拨方式 
第二章 转让方式取得国有建设用地使用权 
第一节 项目转让与股权转让对比分析 
一、项目转让与股权转让的含义 
二、项目转让与股权转让对比分析 
第二节 项目转让 
一、项目转让的条件 
二、“一地多卖” 
三、在建工程转让 
四、付款方式 
第三节 股权转让 
一、其他股东的优先购买权 
二、重刻印章  
三、税费缴纳 
四、价款构成 
五、股权转让合同 
第四节 转让交接 
一、项目公司交接 
二、项目交接 
第三章 集体建设用地使用权 
第一节 集体建设用地使用权的流转方式 
一、集体建设用地使用权流转的主体限定 
二、集体建设用地使用权的流转方式 
第二节 集体建设用地使用权流转的困境与出路 
一、集体建设用地使用权流转的困境 
二、集体建设用地使用权流转的出路 
第三节 集体土地上房屋征收与补偿 
一、完善集体土地上房屋征收与补偿的立法 
二、保障集体土地上被征收农民的知情权和决策权 
第四节 “小产权房”的性质及解决途径 
一、“小产权房”的性质 
二、“小产权房”的现行法律规制 
三、“小产权房”的解决途径 
第五节 “城中村”改造 
一、“城中村”的现状 
二、“城中村”改造涉及的现行规范性文件 
三、“城中村”改造的模式 
第四章 土地储备制度及土地一级开发 
第一节 土地储备制度 
一、土地储备制度概述 
二、土地储备制度现行规范体系 
三、土地储备制度的现存法律问题 
四、土地储备制度应纳入土地管理法 
第二节 土地一级开发 
一、土地一级开发概述 
二、土地一级开发运作模式 
第五章 闲置土地 
第一节 闲置土地的界定标准 
一、闲置土地的认定标准 
二、闲置土地的形成原因 
第二节 闲置土地问题的解决 
一、现行法律规制 
二、闲置土地问题的解决 

第二篇 房地产合作开发 
第六章 合作开发概述 
第一节 合作开发常用模式 
第二节 合作开发合同的效力 
一、合作开发合同效力的认定 
二、不应认定为合作开发合同的情形 
三、合作开发合同未约定或约定不明事宜的处理 
四、合作开发合同被认定为无效的法律责任 
第三节 签订合作开发合同应当注意的事项 
第七章 以土地使用权出资合作开发房地产 
第一节 以出让取得的土地使用权出资 
第二节 以划拨取得的土地使用权出资 
一、以划拨取得的土地使用权转让的条件 
二、以划拨取得的土地使用权转让的操作 
三、以划拨取得的土地使用权转让合同的性质 
四、以划拨土地使用权出资合同效力的认定 
第三节 国有企业以土地使用权出资 
一、国家政策调控的影响 
二、国家国有资产管理的影响 
三、国家土地管理的影响 
第八章 合作开发的利益分配 
第一节 合作开发常见的利益分配方式 
一、实物分配 
二、利润分成 
第二节 几种可能会导致合作开发合同转性的情形 
一、名为合作开发实为土地使用权转让的情形 
二、名为合作开发实为房屋买卖的情形 
三、名为合作开发实为借贷的情形 
四、名为合作开发实为租赁的情形 
第九章 合作开发合同相关实务问题 
第一节 合同签署前的调查 
第二节 以国有建设用地使用权出资的合作开发合同主要条款 
第三节 出资义务的履行 
第四节 房地产开发公司股东各自独立开发 
一、股东独立开发的前提 
二、项目土地使用权的分配 
三、实际操作中的问题 
第十章 与外商合作开发房地产 
第一节 外资进入房地产领域的两大基本原则 
第二节 外资进入房地产领域的渠道及法律规制 
一、外资新设房地产企业及法律规制 
二、外资并购房地产企业及法律规制 
第三节 涉外房地产法律制度的发展 
一、涉外房地产法律制度的沿革 
二、涉外房地产法律制度的发展趋势 
第十一章 项目代建制 
第一节 代建制的概念 
第二节 代建制模式分类 
第三节 政府投资项目引入代建制的优势 
第四节 各地代建制模式对比分析 
一、上海代建制模式 
二、宁波代建制模式 
三、四川代建制模式 
四、北京代建制模式 
第五节 代建制对开发企业的影响和机遇 
…… 
第三篇 房地产工程建设 
第四篇 商品房销售与交付 
第五篇 房地产投资与开发纳税筹划 
“大限”之下。楼市如何走向 
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