《以案说法纠纷处理锦囊系列：物业纠纷处理》着眼于物业中高频出现的法律纠纷，通过对基础法理的简单介绍，对具体案例的解析解答，联系现行的法律规定，为普通大众读者提供解决纠纷的技巧和操作指南。《以案说法纠纷处理锦囊系列：物业纠纷处理》以纠纷中常见问题为脉络，以案说法，每个问题包含三大板块：第一大板块从法理和法律的现行规定出发全面分析解答各个问题，让你对每个问题都有个全面的了解和宏观的感受；第二大板块通过案例介绍和案例分析，让你直观地了解到该文在实务中是如何处理；第三大板块通过专家提示和法条链接让你在遇到同样问题时会有个更清晰地认识或预防的准备。

    元。驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费100元由被告负担。
    【案例分析】
    （1）物业服务企业虽然不具有物业管理资格，但事实上已对小区进行了物业管理，应认定存在事实上的物业管理合同关系。在本案中，开发商理应选聘具有物业管理资质的公司作为前期物业服务公司，但其委托了没有物业管理资格的英协房地产公司。从维护业主的利益考虑，物业服务公司虽然没有物业管理资格，但事实上已对小区进行了物业管理，应认定存在事实上的物业管理合同关系，负有正确履行其物业管理职责的义务。其如果因为疏忽大意未履行物业管理职责或履行不到位致使业主受损的，应承担责任。
    （2）物业服务公司对于业主拖欠水费、管理费用擅自采取停水措施构成侵权。结合本案，业主因对物业管理服务不满意，拖欠水费、管理费用的，物业服务公司理应及时向有关行政管理部门报告，寻求妥善解决。但其擅自采取强制对业主停水的行为侵害了业主正常使用财产的权利，已构成了侵权，应立即停止。
    【专家提示】
    开发商应委托具有相应资质条件的物业服务公司进行物业管理。物业服务公司对于业主的不当行为，可通过平等协商、要求行政主管部门调解或通过诉讼程序等方式解决，无权以任何理由强行对业主采取停水停电措施进行处罚，否则即构成侵权。业主如果不满意物业管理服务，可以通过召开业主大会，重新选聘物业服务公司，而不能擅自采取过激措施，以免造成侵权，承担责任。
    ……

业主和业主委员会的权利
1.房屋所有权人就是房屋所在小区的业主
2.业主委员会的诉讼主体资格问题
3.开发商违约，业主委员会可以起诉
4.房屋设备不全，业主依法维权
5.前期物业服务公司拒绝移交管理，业主委员会依法维权
6.新旧物业公司交接的权利义务
7.业主委员会有权在解聘前期物业公司之前新聘其他物业管理公司
8.业主委员会可以代表业主起诉物业服务公司
9.业主委员会可以向物业服务公司要求返还维修基金
10.业主觉得业主委员会的决定不适当可以提起撤销之诉

物业维修纠纷
（一）业主与物业服务公司的维修纠纷
11.业主搭建防护网不能占用公共空间
12.业主违章修建产外设施，物业非为适格诉讼主体
13.业主不能封闭阳台的约定需受合法性审查
14.业主违反合法协议自封阳台，物业服务公司可以起诉
15.物业服务公司应当对维修过程中的不当行为负责
16.物业服务公司有权阻止业主安装超负荷的大浴缸
17.业主不能以前期物业合同不合理为由而进行违章装修
18.业主违章装修，物业服务公司无权罚款或采取断水断电等惩罚措施
19.相邻其他业主造成侵权，物业服务公司进行赔偿的法律界限
20.物业管理服务企业有权处分和管理专项维修资金吗?
（二）相邻业主之间的维修纠纷
21.住产承重墙上凿眼，邻居有权起诉
22.业主在其独用的平台上搭建玻璃房不能违反物业管理公约
23.业主装修不当造成损失，物业服务公司对其疏于监督管理造成的损失负责
24.业主不可以违反物业管理公约自行安装防盗设施
25.相邻业王不当装修造成损失，物业服务公司承担责任的法律界限
26.业主不能以与其他业主进行同样装修为由，违反物业管理约定擅自装修
27.装修排污堵塞管道，相邻业主负有排除妨碍的配合义务
（三）业主与政府主管部门的维修纠纷
28.业主封闭自家阳台，房地局无权处罚
29.业主擅自建设违章建筑，房产管理机关应该处罚业主还是物业服务公司?

3.建筑物及其附属设施致人损害纠纷
4.物业侵权纠纷
5.物业管理费纠纷
6.车辆管理纠纷
7.安全保卫纠纷
附录