《土地估价案例与报告（第五版）》严格按照《全国土地估价师资格考试大纲》的要求编写，将大纲要求划分出复习要点及考点，并对考点一一讲解。全书内容包括：宗地估价的程序、内容及要求，常见目的下土地估价，常见用途土地估价，其他土地权利估价，土地分等定级，基准地价评估，城市土地路线价评估，城市地价动态监测和征地区片综合地价评估等。
    《土地估价案例与报告（第五版）》供参加2014年度全国土地估价师资格考试的考生复习使用。

第一章　宗地估价的程序、内容及要求

【重点提示】

1．土地估价程序

掌握：宗地估价的基本程序及各步骤的具体内容与要求

熟悉：宗地估价程序之间的逻辑关系

2．土地估价业务受理

掌握：土地估价业务受理途径、程序

熟悉：土地估价委托协议（合同）的主要内容

了解：土地估价业务服务的主要方向

3．土地估价事项确定的内容

掌握：土地估价目的确定，估价对象的初步界定，土地权利状况问题的界定与描述内容

熟悉：土地估价报告使用方向的规定，特别事项的内容与界定

4．土地估价对象资料收集

掌握：估价对象资料的基本类型、收集方法及要求

熟悉：不同类型资料的内容及收集要求

5．土地估价现场勘察

掌握：现场勘察的内容、方法与要求

熟悉：不同内容的现场勘察要求

6．土地市场调查与分析

掌握：土地市场调查的内容、方法与要求

熟悉：土地市场不同内容的调查要求

7．土地估价案例的调查

掌握：估价案例的类型及特点，估价案例真实性、可靠性的基本要求

熟悉：不同估价方法估价案例的调查内容及规范

8．土地估价方法选择

掌握：土地估价方法选择需要考虑的因素、原则与要求

熟悉：土地估价方法选择中相关性、适宜性、可行性分析的内容

9．土地估价结果分析与确定

掌握：估价检查、调整和估价值确定的原则、内容、方法

熟悉：估价检查、调整中的适应性、准确性、可靠性原则

10．土地估价报告撰写

掌握：土地估价报告撰写内容、规范格式

熟悉：土地估价报告的类别、形式与使用规定等

　　11.土地估价报告审核

掌握：土地估价报告审核的内容

熟悉：土地估价报告审核的要求、土地估价报告审核的目的

【考试范围】

1.土地估价程序

1） 宗地估价基本程序及内容

（1） 确定估价基本事项；（2） 拟订估价作业计划；（3） 收集资料、实地踏勘；（4） 分析整理相关资料；（5） 选定方法试算价格；（6） 确定宗地估价结果；（7） 撰写估价报告书

2） 宗地估价程序之间的逻辑关系

2.土地估价业务受理

1） 土地估价业务受理途径

2） 土地估价业务受理程序

3） 土地估价委托协议（合同）的主要内容

4） 土地估价业务服务的主要方向

3.土地估价事项确定的内容

1） 土地估价目的的确定

2） 土地估价范围的界定与描述内容

3） 土地类型的界定内容

4） 土地权利状况的界定内容

5） 土地估价报告使用方向的规定

6） 土地估价中特别事项的内容与界定

4.土地估价对象资料收集

1） 估价对象资料的基本类型

2） 宗地自身资料

3） 价格影响因素资料

4） 市场交易资料

5） 其他类型的资料

6） 图件资料

7） 估价对象资料收集的方法与要求

5.土地估价现场勘察

1） 现场勘察的目的

2） 现场勘察的基本内容

（1） 土地位置、边界及四邻关系勘察；（2） 土地自然条件勘察；（3） 土地环境质量勘察；（4） 土地基础设施条件勘察；（5） 土地使用状况的现场勘察；（6） 地上建筑物及其他附着物的勘察；（7） 土地经营与收益状况的调查

3） 现场勘察的方法与要求

6．土地市场调查与分析

1） 土地市场调查的目的

2） 土地市场调查的基本内容

（1） 土地需求影响因素调查；（2） 土地供给影响因素调查；（3） 土地需求量、需求潜力及其变化趋势调查与分析；（4） 土地供给量、供给潜力及其变化趋势调查与分析；（5） 土地供需平衡状况及地价关系的调查与分析

3） 土地市场调查的方法与要求

7．土地估价案例的调查

1） 估价案例的类型与特点

2） 估价案例真实性、可靠性的基本要求

3） 市场比较法中比较案例的调查内容及规范

4） 收益还原法中租金案例、经营收益案例、经营成本案例的调查内容及规范

5） 剩余法中不动产价格案例、建筑开发成本案例的调查内容及规范

6） 成本逼近法中征地成本案例、土地开发成本案例的调查内容及规范

7） 基准地价、路线价有效性的基本要求

8） 建筑物重置成本价等其他补偿标准有效性的基本要求

8.土地估价方法选择

1） 土地估价目的与适用原则相关性分析的内容

2） 估价对象状况与估价方法适宜性分析的内容

3） 估价资料与估价方法可行性分析的内容

4） 估价技术思路的确定原则

5） 估价方法的选择和确定原则与要求

9．土地估价结果分析与确定

1） 估价检查、调整的内容

（1） 估价过程的检查、调整；（2） 不同方法估算值的检查、调整；（3） 引用数据的审查

2） 估价检查、调整的原则

（1） 适应性分析；（2） 准确性分析；（3） 可靠性分析

3） 土地最终估价值确定的方法

10.土地估价报告撰写

1） 土地估价报告的作用

（1） 描述估价对象；（2） 记述估价过程；（3） 反映估价成果

2） 土地估价报告的类别

（1） 土地估价报告；（2） 土地估价技术报告

3） 土地估价技术报告的主要内容

（1） 土地估价报告的主要内容；（2） 土地估价技术报告的主要内容

4） 土地估价报告的形式

5） 土地估价报告的规范格式

6） 土地估价报告的使用规定

7） 土地估价报告的归档和档案管理

11.土地估价报告审核

1） 土地估价报告审核的目的

2） 土地估价报告审核的内容

（1） 估价人员资格；（2） 估价对象界定；（3） 估价所依据的资料的质量；（4） 估价假定前提和限制条件；（5） 市场分析；（6） 估价技术路线、方法选择及运用；（7） 地价确定的理由；（8） 估价结果；（9） 估价报告的逻辑性

【考点采分】

考点1：土地估价程序

重点等级：☆☆☆☆☆

☆☆☆☆☆考点1：土地估价程序
1．宗地估价基本程序及内容

1） 确定估价基本事项

估价师接受估价业务后，首先需要决定估价的基本项目，包括确认评估对象、确定委估者委托估价的目的、确定估价条件和考虑土地使用年期等。

2） 拟订估价作业计划

估价作业计划应该由经验丰富的估价师多人共同拟订，拟订估价计划前必须先调查，在已确定估价项目的基础之上，就执行各项目的性质、工作量、人员安排、时间、各项目衔接作出统一安排，包括确定估价项目、内容、收集和整理委估地产的有关资料、实地踏勘察证、分析价格影响因素及条件、估价方法的选用、试算价格或租金调整、确定估价额、提交估价报告等具体内容和相应的处理计划。

3） 收集资料、实地踏勘

（1） 收集资料。

主要是收集一般资料，如社会、经济、政治、环境等及宗地所处地区的区域因素和个别因素资料，宗地自身条件、权利状况和利用状况，以及与待估宗地相关的土地和房地产交易实例资料等，一般包括：产权登记资料，宗地图、地籍图或地形图等，建筑平面位置图，地价、地租资料，市政管网图件及资料，城镇规划图。

（2） 现场踏勘。

现场踏勘的主要内容有：待估宗地的坐落位置、形状，土地利用状况，基础设施条件，道路交通状况，周围环境及地上建筑物现状、装修等内容。

4） 分析整理相关资料

（1） 一般估价资料。

对一般估价资料进行分析的主要内容如下。

① 经济趋势资料分析。估价师除了需要了解经济情况已发生的变化，还必须对经济情况将来变动的可能方向、程度及影响因素等，进行正确判断并科学预测其发展趋势。

② 法规的影响。一般资料中包括了社会导向及政府将这些导向具体实施于土地使用管理的法规。估价师必须收集影响地价的各项资料，包括城市规划、运输系统、环境条件，以及其他政府政策和社会导向。估价师了解政府的法规与行为对地价有何影响，从而可以确定适宜评估价格。

③ 物价水平。估价师估计市场价格所用的售价、租金、营运费用、施工成本、利率，以及最后价格的估算，通常都是以名义货币来表示，并没有随物价水平的变动而调整。

④ 利率的影响。地产的活动与资金的供给密切相关。大部分地产在购买时都附有融资，因此，交易的多寡取决于抵押贷款取得的难易，以及金融机构当时的贷款政策。估价师对于金融趋势的研究，包括政府相关部门的活动。此外，公共建设计划的融资，使许多原来可能无法进行的建筑活动得以完成，这类政府措施能刺激地产的需求。

（2） 特定资料的收集与分析。

特定资料是指关于委估不动产状况、可比较的交易案例、租赁不动产情况及地方上的市场特性等方面的详细资料，这些资料有助于估价师选择有关销售、租金和地方市场特性资料进行分析，并推导出特定的成交价格、租赁条件、交易条件、收益及费用、投资收益率、建筑成本、经济耐用年限，以及年折旧率等数据，以确保评估委估不动产价值的需要。

① 市场交易资料调查与收集。

估价师在收集交易案例资料时，应包括下列项目：交易时间、交易面积、位置、宗地条件、地上物状况、购买者和销售者的特征及动机、销售的条件、不动产销售前后的利用状况等。

② 土地开发及建筑成本资料收集与分析。

这类资料主要包括：土地征用、拆迁费用资料、土地开发费用（“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”资料）、土地开发合理利润率、开发周期、不同结构建筑成本、建筑材料价格变动指数、建筑行业合理利润率、专业费用、管理费用、建筑税、销售税标准等，这些资料是应用成本逼近法和剩余法等方法评估地价的基础。

③ 收益及费用资料收集与分析。

收益及费用资料是采用收益还原法估价的基础，这类资料包括租赁收益、维修费用、房屋折旧、重置造价、保险费、管理费、租赁税费、空置率、工商企业生产经营利润、资金占有量、工资支出、营运费用等资料。

④ 还原利率资料收集与分析。

还原利率是地产估价的基本资料之一，估价师应充分收集当地市场上银行和私人借贷利率、存款利率水平、各行业投资收益率，以及不同类型不动产租金和交易价格资料，并进行归纳、整理，进而推导出各类型不动产不同条件适宜的还原利率，作为地产估价的基础资料之一。

5） 选定方法试算价格

因为不同的评估对象有着不同的特点和要求，因此其适用的估价方法也各不相同。

（1） 评估对象土地上无建筑物时，评估土地价格可采用：① 市场比较法；② 收益还原法；③ 比较法；④ 路线价估价法；⑤ 基准地价系数修正法。

（2） 评估对象土地上有建筑物时，评估土地价格可采用：① 市场比较法；② 利用剩余法从不动产总售价中扣除建筑物现值，推算土地价格；③ 市场比较法评估的整个不动产价格，扣除成本法评估的建筑物价格；④ 收益还原法评估的整个不动产价格，扣除成本法评估的建筑物价格；⑤ 从整个不动产收益中扣除建筑物收益得到土地纯收益，利用收益还原法评估土地价格；⑥ 路线价估价法；⑦ 基准地价系数修正法。

6） 确定宗地估价结果

估价师必须检查整个估价过程，确保各个估价方法得出的试算价格准确并且唯一，进而对不同的试算价格进行分析、调整，以确定最后的评估价格。

7） 拟定估价报告书

估价师决定了估价对象评估价格后，应及时撰写土地估价报告，对整个估价工作进行总结整理，并作为向委托估价者和土地管理部门提交的主要成果。

2．宗地估价程序之间的逻辑关系

（1） 制定科学、全面的宗地估价程序是高效率开展宗地估价工作的前提，整套程序各步骤之间存在着严谨的逻辑关系，因此不可能完全割裂开来独立完成，并且步骤间还形成了一定的先后次序。

（2） 明确估价基本事项是完成估价项目的基础。通过与委托方充分沟通，了解委托方的评估目的、估价对象的位置、权属状况、土地利用现状和基准日等情况后，估价师才能够根据估价经验初步判断工作量、适合的估价人员安排，并拟订作业计划，按照计划开展收集有关资料、实地踏勘等工作。同时，收集资料、现场踏勘也是对委托方提供的权属证明等资料进行查证和市场调查的过程。

（3） 分析整理相关资料是选择适宜的估价方法、科学估价、保证估价结果准确性的前提。

（4） 撰写估价报告是对宗地估价全过程的总结，一份规范的土地估价报告是土地估价师提交的工作成果。

【案例分析题】

  背景材料　　
  某地价评估事务所2006年5月20日接到A市政府的估价口头委托，估价对象是位于城区一环内侧某中学老校址所占的土地。该校于1963年建成，现已根据政府安排整体迁出，所占土地为划拨方式取得。搬迁后的土地由政府收回后重新开发利用，并将土地的规划用途依法调整为商品住宅楼。目前，政府拟以公开拍卖方式出让该地块，并将按照一定的价格补偿给该中学。根据委托要求，地价评估事务所要对该地块的出让底价与收回补偿价格进行评估。接到委托后，事务所立即制定了一项工作计划和技术方案，并组织力量开展工作，按期完成了估价任务。

下面是该事务所此次估价工作日志的内容。

（1） 5月21日，启动估价工作，派甲、乙（土地估价师）和两名估价助理（丙、丁）负责估价工作。其中，甲和丙负责土地出让底价评估，乙和丁负责土地收回补偿价格评估。

（2） 5月21日上午，甲和丙进入现场调查，乙和丁开始市场调查。

（3） 5月22日上午，因所长外出，甲负责与市国土资源局签订合同。

（4） 5月23日上午，确定土地估价事项，并制定评估技术路线和方法。

（5） 5月23日下午，开始调查资料。

（6） 5月25日上午，开始撰写报告。

（7） 5月27日上午，报告完成，两份报告分别由甲、乙共同签字，由丙送估价报告给市国土资源局。

（8） 5月30日上午，收到国土资源局付款。

关于评估技术路线和方法，日志有以下记录：

（1） 出让底价主要依据周边拍卖价格进行比照确定，同时采用剩余法进行评估。

（2） 收回补偿价格评估时，主要采用市场比较法和收益还原法对原用途市场价进行评估。

【问题】

1．仅就工作日志内容判断事务所此次估价工作流程是否合理，存在哪些问题。

2．确定土地估价事项的内容一般包括哪些？

3．确定估价事项时，应该如何对土地出让底价和回收价格进行基本的定义？

4．日志中的估价技术路线是否合理？如果不合理，原因何在？

5．假如你是估价师，该如何设计估价技术路线？

（2006年考试真题）

【参考答案】

1．此次估价工作流程不合理，存在以下问题：

（1） 每项估价必须至少有两名土地估价师，而不是一名土地估价师和一名估价助理。

（2） 两项估价应该独立进行，而不能分工合作调查，估价师应该贯穿估价的全部过程。

（3） 应该先签订合同再进行实质性估价活动。

（4） 不能由估价师在没有委托书的情况下代替法人签订合同。

（5） 估价事项和技术路线应该在实质性估价活动之前完成。

（6） 缺乏权属资料核实调查过程。

（7） 由于两份估价分别由甲、乙完成，所以报告签字不能由甲、乙共同签名。

（8） 缺乏审核。

2．确定土地估价事项一般包括以下内容：

（1） 确定估价对象。

（2） 确定土地估价目的。

（3） 土地估价期日。

（4） 界定土地价格定义。

（5） 土地估价中特别事项的说明。

（6） 审核。

3．确定估价事项时，应从以下两方面对土地出让底价和回收价格进行基本定义：

（1） 住宅的价格定义：商品住宅用地、设定的开发程度、设定容积率、70年、出让土地使用权价格。

（2） 对教育用地价格定义：公共建筑用地、现状开发程度、现状容积率、无年期、划拨土地使用权价格。

4．估价技术路线不合理，不合理的原因如下：

（1） 出让底价主要依据周边拍卖价格进行比照确定不合理。因为拍卖价格是一种特定条件下的成交价格，如果直接比照确定，会使评估价格偏高。出让底价应该依照平均市场价确定。

（2） 收回补偿价格评估主要采用市场比较法和收益还原法对原用途市场价进行评估不合理。因为收回补偿价格应该是原用途的划拨价格而不是完全市场价格，需要扣除国家所有权收益和有关税费部分。另外，由于教育用地的土地市场不发育，又无收益，利用市场比较法与收益还原法等方法进行估价不合理。

5．（1） 收回补偿价格的评估技术路线：先采用成本逼近法和基准地价系数修正法评估原用途的市场价格，再扣除国家所有权收益和有关税费部分确定划拨用途价格。

（2） 出让底价的评估技术路线：先采用剩余法和市场比较法评估新用途的市场价值，然后根据宗地的具体条件和其他相关要求制定出让底价方案。

目　　录

第一章　宗地估价的程序、内容及要求

　　　　　【重点提示】
　　　　　【考试范围】
　　　　　【考点采分】

　☆☆☆☆☆考点1：土地估价程序

　　☆☆☆☆考点2：土地估价业务受理

　☆☆☆☆☆考点3：土地估价事项确定的内容

　　☆☆☆☆考点4：土地估价对象资料收集

　　☆☆☆☆考点5：土地估价现场勘察

　　　☆☆☆考点6：土地市场调查与分析

　　☆☆☆☆考点7：土地估价案例的调查

　　☆☆☆☆考点8：土地估价方法选择

　　　☆☆☆考点9：土地估价结果分析与确定

　　☆☆☆☆考点10：土地估价报告撰写

　☆☆☆☆☆考点11：土地估价报告审核

第二章　常见目的下土地估价

　　　　　【重点提示】

　　　　　【考试范围】

　　　　　【考点采分】

　☆☆☆☆☆考点1：各种常见土地估价的目的和类别

　☆☆☆☆☆考点2：各种常见土地估价目的下评估方法和主要参数的选择

第三章　常见用途土地估价

　　　　　【重点提示】

　　　　　【考试范围】

　　　　　【考点采分】

　☆☆☆☆☆考点1：商服用地的主要价格影响因素、估价思路、估价方法的选择
与应用

　☆☆☆☆☆考点2：居住用地的主要价格影响因素、估价思路、估价方法的选择
与应用

　☆☆☆☆☆考点3：工业、仓储用地的主要价格影响因素、估价思路、估价方法的
选择与应用

　☆☆☆☆☆考点4：公共管理与公共服务用地的主要价格影响因素、估价思路、
估价方法的选择与应用

　　☆☆☆☆考点5：交通运输用地的主要价格影响因素、估价思路、估价方法的
选择与应用

　　　☆☆☆考点6：农用地（耕地、园地、林地、草地等）的主要价格影响因素，
估价思路、估价方法的选择与应用

第四章　其他土地权利估价

　　　　　【重点提示】

　　　　　【考试范围】

　　　　　【考点采分】

　　☆☆☆☆考点1：承租土地使用权估价方法的选择与应用

　　☆☆☆☆考点2：土地租赁权估价方法的选择与应用

　　　☆☆☆考点3：地役权估价方法的选择与应用

　　　　☆☆考点4：设有租赁权或地役权的土地使用权估价方法的选择与应用

第五章　土地分等定级

　　　　　【重点提示】

　　　　　【考试范围】

　　　　　【考点采分】

　☆☆☆☆☆考点1：城镇土地分等定级

　　☆☆☆☆考点2：农用地分等定级

第六章　基准地价评估

　　　　　【重点提示】

　　　　　【考试范围】

　　　　　【考点采分】

　☆☆☆☆☆考点1：城镇基准地价

　　☆☆☆☆考点2：农用地基准地价的评估

第七章　城市土地路线价评估

　　　　　【重点提示】

　　　　　【考试范围】

　　　　　【考点采分】

　　☆☆☆☆考点1：路线价的特点和评估范围选择条件、评估的基本原理和基本
程序及路线价的基本表达形式

　　　☆☆☆考点2：路线价修正体系建立的内容和方法

第八章　城市地价动态监测

　　　　　【重点提示】

　　　　　【考试范围】

　　　　　【考点采分】

　☆☆☆☆☆考点1：城市地价动态监测的程序及指标采集方法

　　☆☆☆☆考点2：标准宗地的设立及估价方法

第九章　征地区片综合地价评估

　　　　　【重点提示】

　　　　　【考试范围】

　　　　　【考点采分】

　☆☆☆☆☆考点1：征地区片综合地价的范围和特点

　　☆☆☆☆考点2：征地区片综合地价的评估步骤和方法、表达形式，以及在征地
补偿估价中的应用

土地估价案例与报告模拟试卷（一）

土地估价案例与报告模拟试卷（一）参考答案

土地估价案例与报告模拟试卷（二）

土地估价案例与报告模拟试卷（二）参考答案