王诚军  经济学博士，中国资产评估协会资深会员（FCPV），英国皇家特许测量师学会资深会员（FRICS），美国评估师协会高级会员（AsA），注册资产评估师（CPV），注册会计师（CPA）。1991年以来先后在国家国有资产管理局、财政部、中国资产评估协会、中国注册会计师协会从事评估机构管理、评估项目审核、评估国际交流、评估理论研究工作，2001-2007年负责组织中国资产评估准则起草工作，2007年后从事评估实务工作。先后担任国际评估准则委员会技术委员会（IVSC-SB）委员、美国评估促进会国际咨询委员会技术委员（AF-IVC）、中国资产评估准则委员会委员等社会职务，长期从事评估理论、评估准则研究。1996年首次主持翻译美国评估准则．之后持续关注USPAP的发展，并保持与美国评估界的深入交流，在准则制定和理论研究等过程中致力于将USPAP中的有益概念、理念引入中国。

　　《美国评估准则》（USPAP）是美国在20世纪80年代金融危机之后制定的评估准则，在促进美国评估行业发展乃至规范抵押评估等金融业务方面发挥了重要作用，并成为国际评估界具有重要影响力的准国际性准则。《美国评估准则》不仅全文翻译了集中反映美国评估理论和实务精华的USPAP，还收录了美国评估准则委员会发布的USPAP咨询意见、常见问题回答等，有利于读者全面、透彻地理解美国评估准则。译者长期从事中国评估准则研究和起草工作，并从20世纪90年代中期开始跟踪美国评估准则及国际评估准则的发展变化。基于译者对中美评估理论和准则的理解，《美国评估准则》以注释、补充等多种形式对中美评估准则异同、USPAP对中国评估准则的影响等进行点评，并对一些影响中国评估业发展的重要概念予以解释、剖析。
　　《美国评估准则》既是评估从业人员学习先进评估理念、提高评估执业水平、进军国际评估市场的指南，也是研究、比较中美评估理论和实务异同、全面理解中国评估准则的重要参考，而译者在书中的精彩注释、点评和补充也使此书成为全面理解美国评估业发展状况的有益读物。《美国评估准则》也是我国金融行业管理、研究和从业人员全面了解美国金融评估管理体制的窗口。

　　准则条文1-1（b）规定评估师不得出现影响评估业务的实质性疏忽或错误。准则条文1-1（c）规定评估师执行评估业务时不得疏忽大意，例如在评估中犯一系列错误，虽然其中每一个错误并不会单独对评估结论产生重要影响，但汇总在一起将会影响评估结论的可信性。由于输入参数的错误、不符合实际的假设和程序性错误等可能会带来综合负面影响，因此这两条准则条文对折现现金流分析具有十分重要的意义。
　　记录折现现金流分析结果的计算机打印材料可以由商业性软件或由评估师自己开发的软件输出。无论采用哪种方法，评估师对全部分析过程负有责任，包括参数输入、计算和结果输出。评估师如果使用商业性软件，应标明所使用软件的名称和版本，并简要说明软件使用的方法和假设条件。准则条文1-4（c）（4）要求确信未来租金或收益能力和费用的预测建立在合理清晰并具有恰当证据的基础上。该准则条文注释中专门提到现金流预测，而这正是折现现金流分析的主要内容。
　　折现现金流分析需要说明和反映影响不动产收人、费用和最终收益能力的事项和因素，也需要能够体现对特定市场中应当考虑事件的预测。例如，在评估多租客房地产时，应对租赁合同进行逐个分析，关注合同租金和市场租金、租金上调、营运费用、转换抵押条款、市场引发的衰退或特定的衰退、资本性支出和任何其他可计量的条款。收益增长率与下降率的假设，应当建立在对评估标的所在市场区域内供求因素、其他经济条件和趋势进行分析的基础之上。营运费用变化率应既反映总费用的趋势，也反映某些重要费用项目的具体趋势。
　　现金流量分析的折现率和还原资本化率应当根据不动产市场和资本市场中获得的数据、信息确定。在折现率选择过程中，对投资者意见和收益指数的调查也是有用的，但仅在被评估不动产的类型、市场与被调查投资者所收购的不动产类型、市场一致时，这些调查结果才有意义。选择折现率应考虑的因素包括风险、通货膨胀和实际报酬率。
　　使用还原资本化率时，该指标应当反映投资者的预期，包括对不动产类型、年限和条件、现金流特征和相关因素的考虑。预测期是个变量，应当根据每项业务的因素和条件确定。
　　折现现金流分析的结果应进行正误及合理性测试和检查。由于预测收益、费用的复合影响，参数输入方面的细小错误也会影响很大，产生不合理的结果。例如，一种很好的做法是测试现金流量是否以一种合理的比率发生变动，并将还原资本化率与推断的资本化率进行比较，检验两个比率之间的关系是否合理，是否可以合理解释。

第1部分 准则与准则说明
定义
导言
规则
职业道德规则
专业胜任能力规则
工作范围规则
管辖除外规则
准则和准则条文
准则1不动产评估
准则2不动产评估报告
准则3评估复核和报告
准则4不动产评估咨询
准则5不动产评估咨询报告
准则6批量评估和报告
准则7动产评估
准则8动产评估报告
准则9企业价值评估
准则10企业价值评估报告
评估准则说明
评估准则说明1评估复核——评估准则条文3-1(g)注释的细化说明
评估准则说明2折现现金流分析
评估准则说明3追溯性价值意见
评估准则说明4未来价值意见
评估准则说明5职业道德条款的保密规定
评估准则说明6不动产和动产市场价值意见中的合理展示期
评估准则说明7对不动产和动产评估中特定条款的背离许可
评估准则说明8报告的电子传递
评估准则说明9明确预期用途和预期使用者
评估准则说明10在涉及联邦权益的交易中投保联邦存款保险的金融机构所使用的业务
评估程序与USPAP关系示意图
不动产评估程序
评估复核程序
不动产评估咨询程序
批量评估程序
动产评估程序
企业价值和无形资产评估程序

第2部分 咨询意见
咨询意见1交易历史
咨询意见2评估对象的勘查
咨询意见3以前评估的更新
咨询意见4准则条文1-5(b)
咨询意见5开展评估业务过程中的帮助及助手要求
咨询意见6评估复核功能
咨询意见7营销时间意见
咨询意见8不动产评估中的市场价值和公允价值
咨询意见9涉及环境污染的不动产评估
咨询意见10评估师和客户关系
咨询意见11评估准则条文2-2和8-2中有关评估报告类型的内容
咨询意见12采用准则条文22和82中的报告类型
咨询意见13不动产抵押估价业务中遵守USPAP
咨询意见14补贴住房的评估
咨询意见15限制评估业务中启用偏离条款
咨询意见16公平住房法和评估报告内容
咨询意见17计划进行改良的不动产评估
咨询意见18自动评估模型(AVM)的使用
咨询意见19不动产评估业务中不能接受的业务条件
咨询意见20复核人单独形成价值意见的评估复核业务
咨询意见21遵守USPAP
咨询意见22不动产市场价值评估业务中的工作范围
咨询意见23在不动产评估业务中明确评估对象的相关特征
咨询意见24通常执业方式
咨询意见25在涉及联邦权益业务中明确客户
咨询意见26将报告“改编”(转交)给其他当事方
咨询意见27为新客户评估同一资产
咨询意见28工作范围的决定、执行和披露
咨询意见29可接受的工作范围
咨询意见30联邦监管金融机构使用的评估
咨询意见31涉及多个评估师的业务
咨询意见32从价税评估和批量评估业务
第3部分《USPAP常见问题(汇编)》(节选)
第4部分USPAP与美国评估业概览
USPAP与美国金融评估管理体制
美国金融评估管理体制建立的背景
美国金融评估体系
美国金融评估管理体系经验对我国的启发
《金融机构改革、复兴和实施法案》

第11章
监管部门联合评估和估价指南
目的
背景
监管政策
评估和估价规程
选择进行评估和估价工作的专业人士
评估和估价职能的独立性
需要评估的交易业务
最低评估准则
评估类型
需要进行估价的交易业务
估价内容
进行估价专业人士的资格
评估和估价的有效性
更新贷款、再融资及其他期后业务
规程的执行
日常监督
关于违规投诉
自动评估模型简介
目前使用的三种自动评估模型
自动评估模型使用的数据来源在完整性和可信性方面存在差别
自动评估模型优缺点并存
关于使用自动评估模型的指南和规范相对较新
美国评估相关部门网址
联邦部门
政府发起企业
民间组织
州评估师管理部门
后记