一、房屋买卖法律问题概述<br> 1.房屋买卖的法律依据<br> 生活实例<br> 王先生是北京一家事业单位的职工，多年来一直想有一套自己的住房，只因居高不下的房价而望而却步。在观望了一段时间以后，觉得房价已有所下降并认为房价大幅度下跌也是不能奢望的事情，所以准备在2008年年内买下一套住房。为了能买下一套满意的房屋，王先生认识到应该注意运用法律来指导自己买卖房屋的行为以保护自己的利益，但是王先生对房屋买卖都涉及到哪些主要法律法规没有把握，所以便向有经验的律师咨询。<br> 关键词解析<br> 王先生提出的这一问题带有普遍性，实际上就是房屋买卖的法律依据问题，在学理上也叫法律的渊源问题，也就是说，在我们国家现在适用的、正在生效的有关房屋买卖的法律法规都有哪些?<br> 首先，需要说明的是我们这里所谓的房屋买卖是专指城市房屋买卖，不包括农村集体土地上的农民房屋的买卖，因为农村宅基地上的房屋是不许随意买卖的，这里涉及小产权问题，在此先不作介绍。<br> 不安抗辩权是指负有先履行债务的一方当事人确有对方当事人不履行或可能不履行其债务的证据时，可暂时中止自己的债务履行，并通知对方当事人，在对方当事人提供了担保，或履行债务以后，应履行自己的债务。但值得注意的是，上述三个抗辩权行使不当给对方当事人造成损害的应承担法律责任。<br> 本案因为合同约定宋女士交款在前，所以明显不属于先履行抗辩权行使的条件。那么是否属于不安抗辩权和同时履行抗辩权的条件呢？<br> 正当地行使同时履行抗辩权是在债务没有先后履行顺序这一前提下才产生的。《合同法》第66条规定：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。而按购房合同约定，宋女士应于2003年11月30日前将房屋余款交付给大力房地产有限公司，而大力房地产有限公司是在2003年11月30日将房屋交付给宋女士，双方的履行期限相差一天。不是同时履行义务。因此认定宋女士未按时支付余款的行为是正当行使同时履行抗辩权属前提错误。<br> 那么宋女士未按时支付余款的行为是否属于正当地行使了不安抗辩权呢？《合同法》第68条规定：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。不安抗辩权仅限于上面的四种情况，本案大力房地产有限公司只是由于客观原因未能按时交房，本质上不能构成根本违约，不存在不能交房的情形，所以没有对方行使不安抗辩权的前提。<br> 由上述分析，可以看出，本案中宋女士的行为不能视为抗辩权的行使。<br> ……
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