《建筑物区分所有权法案例评析》从法律的视角，在调查研究掌握第一手资料的基础上，从宏观到微观、理论与个案多重角度，综合分析，探讨如何解决具有普遍意义的城市住宅小区中的民事法律问题，如业主权益关系调整、物业管理关系、自治管理结构和运行等等。建设社会主义和谐社会，应该是民主法治、公平正义、诚信友爱、人与环境和谐相处的社会。城市住宅小区作为社会的基本单位，法治无疑也是和谐的必备要素之一。我国目前尚没有关于城市住宅小区的统一立法，城市住宅小区生活中有很多法律问题没有很好的解决，致使小区纠纷不断，争讼上升。

    坐落在南京市娄子巷164号、166号和166-2号的钢筋砼框架结构六层商住楼，建于1992年。底层为商业用房，层高4.2米，建筑面积362.04平方米，产权属江苏某实业有限公司（以下简称实业公司）所有。二至六层为居住房，住房制度改革后，已由江苏省南京市鼓楼区房产经营公司（以下简称房产公司）和钟某等住户分别所有。
    1998年3月，实业公司装修底层房屋准备增建夹层时，把钢筋砼框架柱之间的填充墙全部拆除，将地面下挖0.9米～1.2米深，使部分地梁裸露，由此引发纠纷。同年6月，实业公司委托南京市房屋安全鉴定处（以下简称安鉴处）就其增建夹层的安全性进行鉴定，结论为：夹层施工对楼房主体未造成明显的结构性损坏，目前不影响居住和使用安全，但夹层的设计、施工中存在问题，建议委托有资质的单位进行设计、施工。此后，实业公司按照安鉴处提出的要求进行了整改，并于同年9月再次委托安鉴处对其增建夹层的新设计方案进行鉴定，结论为：现经持证设计单位出具的正规施工图，能满足安全使用要求，建议施工期间加强监督，确保工程质量。同年11月，江苏省建设委员会抗震办经审核，同意实业公司的增建夹层方案；南京市公安局鼓楼区分局消防科经审核，同意实业公司按所报图纸进行施工。原告房产公司和原告钟某等住户不同意实业公司按照设计方案施工，于1999年1月提起诉讼。
    原告等诉称：原告居住的楼房，底层为被告所有，二层以上的产权为原告等所有。被告擅自在其底层拆改装潢，为架设夹层而深挖屋内地面将基础地梁暴露在外。

第一章 业主的专有所有权
1.在自己房屋内建筑夹层是否需要其他业主同意？——江苏省南京市鼓楼区房产经营公司、钟某等19户诉江苏某实业有限公司房屋侵权纠纷案
2.未经其他业主同意，将住宅出租他人经营的租赁合同是否有效？——康某诉某建设实业有限公司房屋租赁合同纠纷案
3.业主是否有权私自封闭阳台？——北京市某物业管理公司诉汪某某等12名住户物业服务合同纠纷案
4.具有独立性结构的建筑物天台，其法律性质如何界定？——罗某与某房地产发展有限公司天台使用权转让纠纷案
5.毗邻区分所有建筑搭建的违章建筑能否取得专有所有权？——王某诉某实业公司、某区绿化管理所财产损害赔偿案

第二章 业主的共有持分权
6.住宅小区名称权归谁所有？——翡翠园小区业主诉星海物业发展有限公司擅自变更小区名称案
7.对于建筑物的屋顶、外墙，谁享有使用权？——某市农业银行诉某广告有限公司发布广告侵犯其权利案
8.屋顶安装天线，谁有决定权？——某房地产公司、某物业公司诉某通信公司安装天线损害赔偿案
9.住宅小区内电梯广告收益归谁所有？——小区全体业主诉某物业服务企业返还电梯广告收益案
10.开发商赠送楼顶花园是否侵害其他业主的共有权？——王某与某房地产开发公司商品房买卖合同纠纷案
11.业主是否有权对其他业主侵占共有部分的行为提起诉讼？——赵某诉李某侵犯居住安全及休息权案
12.物业服务企业有权将小区内共用部位出租收取租金吗？——胡某诉某物业服务公司赔偿案
13.开发商能否随意变更建筑区划内公用设施的使用功能？——180位业主诉某小区房地产开发公司所有权返还案
14.建筑区划内停车位归谁所有？——某小区业主诉某房地产公司挪用公共车位案
15.作为人防工程的地下车库归谁所有？——某小区业主会诉某房地产发展有限公司及第三人某物业管理有限公司、某数码印刷有限公司相邻通行纠纷案
16.开发商对地下车位是否可以只售不租？——赵某诉某房地产开发有限责任公司一般所有权及与所有权相关权利纠纷案

第三章 建筑物区分所有相邻关系
17.采光妨害如何判定，采光权价值几何？——王某诉某房地产开发公司相邻采光纠纷案
18.改变自家房屋构造是否侵害楼下住户的相邻权益？——陈某、斯某诉李某、胡某房屋装修相邻关系纠纷案
19.住宅商用侵害相邻权时，邻人权益如何维护？——李某诉张某、某贸易服务公司住宅商用合同无效案
20.小区业主饲养的宠物发出噪音是否构成对邻居的侵权？——王某诉张某侵权损害赔偿案
21.邻居空调噪音大，隔壁承租人相邻安宁权如何保护？——赵某诉李某、某物业公司侵犯安宁权纠纷案
22.侵害共有所有权与侵害相邻权可否竞合？——张某诉李某相邻损害纠纷案

第四章 成员权的行使与业主自治
23.未办理产权登记的购房人是否具备“业主”身份？——某物业服务有限公司诉林某物业管理费纠纷案
24.承租人（长期承租）可否行使业主的成员权?——刘某诉锦绣花园小区业主委员会要求行使选举权案
25.专用使用权人是否具有成员权?——某家纺有限公司诉某公寓业主委员会要求行使成员权案
26.业主规约对承租人是否也有约束力?——某物业管理公司诉赵某遵守业主规约案
27.业主委员会关于住宅商用的决定是否可以撤销?——24户业主诉业主委员会及某商户案
28.业主能否自行召集业主大会?——某物业服务有限公司诉业主贺某非法召集业主大会案
29.业主能否以业主委员会产生不合法为由拒交物业费?——某物业服务有限公司诉某房地产开发有限公司物业费纠纷案
30.小区房屋未售清，开发商行使选举权是否侵犯了其他业主的权利?——某小区部分业主诉某房地产开发有限公司侵犯业主选举权案
31.业主请求业主大会重新分配表决权是否能够得到支持?——马某诉某小区业主大会要求重新分配表决权案
32.业主委员会是否具备诉讼主体资格?——金湖新村业主委员会诉安徽省信托投资公司合肥分公司及合肥常青企业集团公司案
33.当业主委员会的决定损害业主利益时，业主有何维权途径?——王某诉某业主委员会请求撤销业主大会决议案
34.业主委员会与新的物业服务企业签订合同后，谁有权要求原物业服务企业移交相关材料?——某小区业主委员会诉某物业公司拒交物业管理资料案
35.业主大会选聘新的物业公司后，原物业公司是否应该移交本体维修基金?——绿园小区业主委员会诉某物业服务有限公司要求移交维修基金案
36.业主对物业维修基金使用存疑义，可否要求物业服务企业公布物业维修基金明细账?——某小区业主委员会诉某物业服务公司要求公示物业维修基金使用案
37.物业服务企业将物业维修基金挪作他用，应承担何种法律责任?——某小区业主委员会诉某物业服务公司返还物业维修基金案

第五章 小区物业的管理与服务
38.业主与物业使用人是否应对交纳物业服务费用承担连带责任?——天津某物业管理有限公司诉浙江某服饰有限公司、王某物业管理纠纷案
39.业主与承租人约定由承租人承担交纳物业服务费的义务，业主能否据此约定而免责?——某物业管理服务有限公司诉李某、王某物业服务费纠纷案
40.人民法院拍卖的房产，竞得人应否承担原业主拖欠的物业服务费用、水电费?——某物业服务有限公司诉张某追缴物业服务费及相关费用案
41.签订物业委托合同后，物业服务企业长期不履行合同应如何处理?——恒祥物业公司诉某小区业主委员会案
42.底层业主是否应交纳电梯费用?——某物业公司诉刘某物业服务费纠纷案
43.业主私自封闭阳台，物业服务企业是否有权拆除?——杨某诉某物业公司侵权案
44.物业服务公司有权以业主欠缴供热费为由停止供暖吗?——霍某诉某物业服务公司赔偿案
45.物业管理公司代收水、电费等相关费用的，有权收取手续费吗?——周某诉某物业管理公司赔偿案
46.在没有业主委托的情况下，物业服务企业是否可以代为办理水电使用相关手续?——赵某诉某物业公司滥收代办费案
47.业主拖欠物业管理费的滞纳金如何计算?——某物业公司诉王某物业管理费用纠纷案
48.前期物业管理合同对业主是否具有约束力?——某物业公司诉王某欠缴物业管理费纠纷案
49.物业服务企业被解聘之后拒绝退出，继续提供物业服务，业主应否交纳物业服务费用?——某小区业主委员会诉某物业服务有限公司无故收费案
50.物业与所持资质证书等级不相符合，物业管理服务合同的效力如何?——某物业公司诉钱某物业管理费纠纷案
51.开发商在售楼广告中“购房赠送前期物业管理费”的承诺有无法律拘束力?——某物业管理有限公司诉王某物业管理费纠纷案
52.房屋被人民法院依法查封后，业主应否交纳物业费?——某物业管理有限公司诉张某物业管理纠纷案
53.业主在房屋空置期间，是否应承担交纳物业服务费的义务?——某物业服务有限公司诉王某物业服务费纠纷案
54.小区业主能否以物业服务企业服务不到位作为拒交物业管理费的抗辩理由?——某物业服务公司诉王某物业服务费纠纷案
55.物业服务企业是否可以擅自撤离小区?——某小区业主会诉某物业管理公司物业服务合同纠纷案
56.物业服务企业对小区的安全保障义务如何界定?——苗某诉某物业公司财产损害赔偿纠纷案
57.业主家中被盗，物业服务企业是否应承担赔偿责任?——杨某诉某物业管理有限公司财产损害赔偿案
58.物业服务企业对业主车辆被盗是否承担赔偿责任?——吴某诉某物业公司财产损害赔偿纠纷案
59.业主在电梯内遭受人身损害，物业服务企业是否应当承担赔偿责任?——卢某诉某物业公司人身损害赔偿纠纷案
60.物业公司对小区发生杀人抢劫案是否承担赔偿责任?——王甲及其子王乙诉某物业公司人身及财产损害赔偿纠纷案
61.物业公司工作人员的职务行为给业主造成损害，物业服务企业是否应当承担赔偿责任?——卞某诉某物业管理有限公司人身损害赔偿纠纷案
62.点名批评业主是否构成侵害名誉权?——王某诉至信物业服务公司、至诚物业服务公司侵犯名誉权案
63.业主在小区内被电击伤，物业服务企业是否应承担责任?——李某诉某物业服务公司、某电力公司人身损害赔偿纠纷案
后记