房地产开发按照开发经营的不同时期进行划分，主要有以下八个阶段：
（一）企业设立阶段
为满足开发项目的需要，房地产开发企业既可以以现有公司为主体直接立项开发，也可以设立二级非法人分支机构或者直接设立子公司进行开发，甚至可以通过参股、控股、股权收购等重组形式取得项目开发权。项目开发主体的确立方式直接影响之后开发项目各个阶段的纳税实施方案。
（二）开发项目可行性研究阶段
房地产开发企业依据不同地域的房地产市场变化趋势，结合企业的发展战略和土地储备的现实状况，确定不同地域不同地段的开发设想和可行性研究方案。方案一旦确立，房地产开发就进入了实施阶段。
在这一阶段，房地产开发企业会拟定开发的组织形式以及开发实施方案。这一阶段的工作决定着未来整个房地产项目方案的成败。例如，2010年前后，尽管国土资源部等部门为抑制房价上涨出台了一系列措施，但是“地王”还是层出不穷。曾以50.50亿元拿地的大龙地产因无力缴纳土地款被取消在北京的拿地资格，缴纳的2亿元保证金也被没收。至于其他拼价拿地的企业，在2010年下半年受政策调控影响也面临资金链紧绷的不利局面。因此，不经过充分的科学论证，靠一时冲动和盲动，难免导致潜在的经营风险。
（三）取得项目用地阶段
土地是所有建筑的基础，没有土地储备，房地产开发就无从谈起。目前直接拿地方式仍然以招拍挂形式为主。除此之外，拆迁改造、联合开发、公司合并、股权收购等也是常见的拿地方式。拿地渠道和方式不同，适用的房地产业纳税政策必然存在差异，既影响拿地成本，也影响将来的税负。例如，项目用地涉及房屋拆迁，采用货币补偿或实物补偿对拆迁方或被拆迁方的税收利益都会有影响。因此，更多的房地产开发企业开始把拿地方式作为纳税筹划的主要方向。
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