一、城市化是房地产市场发展的源动力
所谓城市化（Urhanization），根据美国经济学家霍普·蒂斯代尔（Hope Tisdale，1942）的解释，“城市化是一个渐进的、人口集聚的过程，其发展方式有两种：集聚点的不断增加和单个集聚点范围的不断扩大；只要城市存在规模上的扩大或者数量上的增长，城市化的进程就在进行之中”。美国学者沃纳·赫希在《城市经济学》中给城市化的定义是：“城市化是指从以人口稀疏并相当均匀遍布空间、劳动强度很大且个人分散为特征的农村经济，转变成为具有基本对立特征的城市经济的过程。”显然，赫希将城市化理解为农村人口向城市转移的过程或城市人口占总人口比重不断增大的过程。弗里德曼（J.Friedmann）将城市化分为城市化I和城市化Ⅱ。前者包括人口和非农经济活动在规模不同的城市环境中的地域集中过程、非城市型景观转化为城市型景观的地域推进过程；后者包括城市文化、城市生活方式和价值观在农村地区扩散过程。综合上述定义，城市化的内涵至少可以包括：第一，从人口学的视角来看，城市化是城市人口占总人口比重不断提高的过程。主要表现在大量的农村人口进入城市。第二，从经济学的视角来看，城市化是产业结构逐步转换和提高的过程。表现为第一产业比重的降低和第二、第三产业比重的不断提高，经济发展水平的不断提高。第三，从地理学的视角来看，城市化是城市文明不断发展并向农村不断辐射和扩展的过程。第四，从社会学的视角来看，则是全社会人口素质不断提高的过程。
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