对于普通百姓来说，购房绝对是一笔巨大的开支，甚至有许多人 花上一辈子的积蓄也买不起一套房子。为此，在买房之前，购房者最 好能够为自己拟定一个详细的财务预算。总体而言，购房要量力而行，根据自己的经济承受能力而定，买 适合的而不是买好的。如果不顾自己的经济实力，盲目求好、求大，那么买房将会成为一个巨大的负担，甚至会让你从此过上噩梦般的生 活。了解购房费用支出 很多人在购房时只是单纯地考虑房价，而没有考虑到其他一些必 要的花费，最终造成资金窘迫的局面。其实，在购房过程中，除了房 款之外，还会伴随出现许多其他的费用，比如契税、印花税以及保险 费、公证费、产权登记费等。这些费用表面上看上去并不多，但如果 与房屋总价结合起来计算，也是一笔不小的开支。因此，了解与购房 相关的费用支出是非常有必要的。1.购买一手房 表1-2是一个基本的购房费用表，各地方的具体情况可能会有所不 同，购房者可根据当地的实际情况修改、完善该表格，以确定自己的 购房总体支出情况。2.购买二手房 通常情况下，购买二手房所需要缴纳的费用要比一手房多。这是 因为，国家为了打击“炒房”出台了许多相关的政策，以增加“炒 房”的成本。其中，相比一手房，二手房交易需要多缴纳的费用主要 有营业税（非必须）、个人所得税（非必须）、评估费（需要贷款的情 况下），还有些地方开增了土地增值税。此外，购买二手房通常还需要 缴纳一笔不小的中介费，一般为成交价的2.5％～3％。虽然很多税收名义上要由卖方支付，但实际上在二手房交易中，为了避免麻烦卖方都会列明“实收”，从而将这些相关税费转嫁到买方 头上。并且，购买二手房时需要支付的首付款通常要比购买一手房多 得多，因为二手房贷款是按照评估价计算的，而评估价通常会低于实 际成交价（没有银行会愿意冒风险）。对于这些与二手房交易有关的税费，各地具体情况同样有所区别，购房者应根据当地、当时的政策而定。通常情况下，购买二手房所需 要缴纳的税费总额为总房款的6％～10％，所需要支付的首付款为总房 款的40％～50％。衡量经济承受能力 购房时，应根据自己的实际情况制定购房预算，合理安排购房资 金。有些人在购房时喜欢“一步到位”，总是一味追求“大”和 “好”；有些人在购房时只顾盯着房价，却忽略了其他相关的费用，造 成预算一再超支，甚至出现买得起住不起的尴尬局面。这些做法都是 错误的，饭要一口一口地吃，买房要量力而行，综合考虑自己的实际 需要和支付能力，先买支付得起的再买喜欢的，买最适合的而不是买 最好的。1.计算首付能力 每个购房者在决定购房时，手头上肯定是已经准备好了一定的款 项，或者是20万元、30万元，或者是50万元、80万元，甚至是100 万元。这笔金额的多少，在很大程度上决定了你能够买多大、多少价 钱的房子。因此，在买房之前，购房者要对自己的家底进行系统的清 算，看看自己到底能够拿得出多少钱来买房。只有这样，你才能根据 自己的经济承受能力，确定自己所能购买的房屋面积和价格水平。如果你所准备的款项并非全部是现金或者银行存款，而是包括可 套现的股票、可变现或可抵押的房产，那么你就要仔细盘算一下这些 可变现的资产到底能够转化为多少现金。资产价值变动是很大的，而 你从决定购房到真正实现购房是有一定的时间差的，在这段时间内，你的资产价格可能会发生贬值。有的购房者可能已经做好向亲朋好友借款的准备，为了谨慎起见，最好还是先估计所能借到的具体数额，可能的话先打个招呼或者先把 钱借到手。要知道，现在这个社会借钱是很难的，如果到时交了定金 才发现不能筹集到首付款，那麻烦可就大了。此外，如果你目前还有 需要偿还的短期借款，那么最好把这部分款项扣除首付能力之外。2.计算月供能力 除了确定首付能力外，准备按揭贷款的购房者还需要计算你所能 承受的月供压力，是一个月3000元，还是一个月5000元？不同的月 供能力决定了你的贷款金额和贷款期限。当然，即使你有很强的月供 能力，你的购房贷款也是有限额的，通常只能贷到房价总额的70％左 右（最高80％）。可以这么说，首付能力主要由你的现有存款和可变现资产决定，而月供能力则是由家庭的平均月收入决定。如果你或者你的伴侣每个 月都有不小的公积金数额，通常也可以把它计算到你的月供能力中。毕竟，这部分钱原本就是属于你的，你可以用它来偿还贷款。不过，具体情况你最好还是向你存放公积金的银行咨询清楚，因为每个地方、每家银行的政策有所不同，有的可以每月提取（或者直接划转）用来 偿还贷款，有的则只能一年提取一次（而月供通常是按月归还的）。此外，在计算月供能力的时候，最好留有一定的空间，以预防央 行时不时地“加息”。要知道，出于国家宏观调控的金融政策需要，这 几年来银行已经加息好几次了。虽然每次加息对你的月供数额都影响 不大（一般为几十元或一百多元），但几次累计下来也是一笔不小的数 额。P7-11
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