张泓铭，享有全国声誉的房地产问题专家。1945年5月生于上海，1966年毕业于上海财经学院，1968年起在湖南从事工业、商业企业管理13年，1981年考入上海社会科学院，从事流通问题、价格问题、房地产和城市经济问题研究31年。现任：全国政协委员，上海市人民政府参事，建设部专家委员会住宅组成员，上海市房产经济学会副会长，上海社会科学研究员、博士生导师，上海社会科学院房地产业研究中心第一副理事长。自1992年起，大部分时间用于房地产经济和管理问题研究，主持或参与房地产类研究课题几十项，主撰、主编出版房地产类著作《住宅经济学》、《上海房地产发展》、《中国城市房地产管理——原理、方法和实践》三部，撰写房地产类研究报告、学术论文、评论、建议、提案等几百篇，十多次获得全国和上海市科研成果奖。

　　《激荡年代》是中国著名房地产问题专家——张泓铭教授从事房地产研究所撰文章之精选，内容包括房地产业、城市旧改和动迁、土地、住房制度、住房保障、市场和调控、房地产服务业、非住宅、房地产外资、住房公积金、房地产税收、房地产统计等。
　　《激荡年代》忠实反映了作者对于中国房地产是是非非问题的无畏、理性探索，也彰显了作者挑战流行、质疑传统、诘问谬误、挖掘真谛的特色和追求。

　　第一部分：房地产行业管理的历史与现状
　　中国的房地产业发源于沿海城市，上海、广州、天津是最早的发源地。上海最早于1889年设立了会丈局、1927年改设土地局，开始了政府对房地产业的管理。当时政府管理主要侧重于土地，房屋只是作为土地上附属物对待。1927年成立的上海房地产业主公会，是上海最早的房地产行业组织。后来又相继成立上海房产公会、上海特别市地产业同业公会、上海市房地产商业同业公会等。这些行业组织在制定房地产业业规、维护同业者的权利等方面发挥过积极作用，构成了当时环境下的行业管理的一部分。
　　1949年5月，上海解放以后，政府接管和代管了大批旧政府及外国资本留下的房地产。1956年以后，又通过对资本家经营的房地产进行社会主义改造，建立起房地产领域的公有制。除了少量的私房之外，上海城市的绝大多数房地产成为政府直接管理的直管公房和系统单位管理的系统公房。在生产资料（包括房地产）公有制的基础上，高度集中统一的计划经济体制在全国和上海建立。这种经济体制，把房地产作为单纯的固定资产投资，其经济运行（建造、分配、使用）完全由政府的指令性计划加以规定，实行统建、统配、统管，市场规则退出了房地产领域，房地产经济也随之出现萎缩。由于以上原因，1956年以后上海没有了真正意义上的房地产企业和房地产行业；也没有了它们赖以生存发展的舞台——市场。因此，房地产行业组织同其他同业组织一样消失。1949年以后，上海市主管房地产的政府部门相继为上海市军事管制委员会房地产管理处（后改名为公共房屋管理处）、上海市地政局、上海市房地产管理局等。这些主管部门主要着眼于国有房地产的部门管理，而行业管理已不复存在。
　　1978年党的十一届三中全会，确定了改革开放政策。自此，在房地产领域发生了一系列重大变化。这些重大变化主要是：土地使用权及其房屋的商品属性日益被肯定，逐渐按市场规则开发经营，市场形成的商品房已经逐渐超过了计划体制下形成的房屋；开发和经营商品房的房地产企业开始具有独立自主的经营权；高度集中的计划经济管理，在微观层次上基本退出；房地产企业大量涌现，专业化分工加强，覆盖房地产生产、流通、消费的行业体系基本形成；住房制度改革取得了实质性进展，并酝酿着实物分配向货币化分配的关键性转变。
　　适应上述变化，从20世纪80年代中期开始，到90年代的中后期，上海的房地产管理有了新的发展，主要体现在两个方面：
　　一是，政府的房地产行政管理，已经由过去的部门管理初步转变成为面向全社会、全行业的行业管理。其主要特点是：（1）通过法律和行政规章，对在上海的各类房地产企业实施管理，其涵盖面已经相当完整。这同计划经济年代政府房地产管理部门主要管理直管公房及其机构（房管所、房屋修建公司）相比已经有天壤之别。（2）管理的内容主要是市场规则的制定和执行监督。这同过去对房地产机构人财物、产供销的直接管理、全面管理有实质性的区别。（3）管理的手段主要是政策引导、行政审批和监督。即通过对房地产企业的设立和对房地产建设项目的立项、批地、开工、预售、销售及服务权的审批登记，贯彻政府的计划意向，没有把房地产企业的微观经营用指令计划硬性地连接起来。政府的计划意向，在相当程度上是依靠各种政策文件来引导企业实施的。总之，上海市政府对房地产的行政管理，已经初步显示了行业管理的要求，初步适应了社会主义市场经济发展的要求。
　　二是，房地产行业组织开始出现。20世纪80年代成立了房地产业协会，90年代又相继成立了房屋交换协会、物业管理协会、房地产经纪人协会、房地产估价师协会等行业组织。这些行业组织，成立的时间有早有晚，都在行业的自律管理上作了可贵的探索，并努力开展传递信息、交流沟通、培训评比等行业活动，为政府的行政管理发挥了有益的辅助作用，取得了不少经验，从而同政府的房地产行政管理机构一起，形成了上海房地产行业管理的初步框架。
　　目前上海的房地产行业管理体制还存在若干问题，主要有：
　　第一，行业管理理论尚未明确，思想并未统一。虽然改革开放以来上海房地产管理体制进行了多次改革，取得了显著成绩，政府的行业管理职能有所调整，行业组织和服务也有所发展，但是，在思想理论上，对房地产行业管理的一系列基本问题的看法并未明确和统一。主要有：行业管理的必要性和重要性；行业管理的内容和框架；行业管理的实施和步骤。
　　第二，政府的房地产行政管理尚未充分理顺。主要表现为：（1）机构设置不够精简，职能划分不够清晰、合理，相互之间的衔接协调不足，有时造成管理上的冲撞或真空。（2）对房地产企业及其经营活动的微观管理过多、过细、过于繁复（集中在审批及市场准入），而对于房地产行业的总体发展（总量和结构）的指导、引导尚嫌不足。一些政策的出台虽然有指导和引导的作用，但应付近期的矛盾和困难比较多，长效性和完整性尚不足。（3）在房地产信息上做了大量的工作，但对微观层次迫切需要的市场信息及政策信息的服务上，时效性和准确性尚有欠缺。总之，政府的房地产行政管理机构还不够精练、职能错位或有所缺位，政企、政资尚未完全分开。
　　第三，行业组织比较薄弱，还不适应行业管理的需要。主要反映在：（1）行业管理中的地位、作用不明确，与政府的关系没有合理界定，职能未落实。（2）对行政部门的依赖性较强，自主办会的意识不强。（3）管理人员年龄结构偏大，缺乏专业人员。虽然各个行业组织（协会）存在的问题不完全一致，在某些问题上的表现程度也不一样，但上述问题是共有的。
　　上海房地产行政管理和行业组织诸问题的存在，其原因是复杂的，除了人们对房地产行业管理在思想理论上的认识不足之外，还有一个重要的原因，就是整个社会在向市场经济转轨的过程中，计划经济条件下高度集中的统一管理模式还有相当程度的惯性。
　　房地产行业管理的现状如果不进一步改革完善，无论对于房地产行业的自身发展还是对于社会主义市场经济体制的建设都是不利的。进一步改革和完善上海的房地产行业管理无疑是一项重要而紧迫的任务。
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序言
第一章 关于房地产业
房地产行业管理研究报告
理顺经营权的根本是产权结构调整
——对房地产国有企业改革的感晤
正确认识上海房地产业在“十一五”期间的地位
房地产业作为支柱产业在中国是可持续的
减速是必然的，增长也是必然的
——中国房地产发展的前景
关于中央企业退出房地产市场的建议
所谓的房地产暴利及其管理设想
房地产业地位的再思考

第二章 关于旧城改造和动迁
上海旧区改造和动拆迁评估
城市房屋拆迁问题探讨
对待农村违章建筑的指导思想和工作方法
旧区改造在取得伟大成就后需要继续突破

第三章 关于房地产土地
出让土地闲置的现况和对策
70年后，我们的住房何去何从？
房地产用地管理改革的探讨

第四章 关于住房体质
从搞活二、三级市场的实践看住房市场和住房制度改革
中国住宅经济运行的双重机制
住宅的行政性（保障性）分配

第五章 关于住房保障
逐步以市场全价住房加货币补贴制度替代经济适用住房制度
创新廉租房制度，解决中等偏低和低收入家庭住房困难
完善上海住房租赁体系的若干基本问题
——略论保障性租赁住房的五大关系
上海市住房保障的制度设计和政策调整
重振上海住房保障的廉价房制度
加大廉租房的供应力度
廓清住房保障上的三大思想混沌
廉租房制度的实物指向不能含糊
进一步完善上海住房保障体系研究（节选）
关于上海市公共租赁住房实施办法的设想
勇于创新敢于突破，广开思路筹划资金，保驾护航住房保障
解决上海公租房建设和运行资金的设想
关于设立中国住房保障银行的建议
关于保障性住房租赁和出售灵活安排的建议

第六章 关于房地产市场与调控
兴旺健康是主调，同时也需要不断调适
住房需求热潮真正形成，保持清醒、抑制过热、防范风险
跨国（区）比较看上海房地产的所谓“泡沫”
抑制房地产价格涨势毋庸迟疑
关于谨慎对待回暖要求防止上海房市发生新的曲折的建议
中国城市房地产的宏观调控管理
房地产发展“速（热）度偏爱症”剖析
国民经济偏热，房地产能独善其身吗？
中国商品住房价格上升之我见
不要病急乱投医——略论商品房预售制度需要完善
深一步看住房价格变化
中国房地产政策调整歧见讨论
中国住房发展四大基本观念
宏观经济中的房地产调控，应建立在真实需求的基础上
对房地产调控若干质疑之声的思考
住房需求的三类分解及其调控思路

第七章 关于房地产服务业
社会主义商品经济中的居间中介问题
朝阳初升的经纪行业
略论中介经纪的收费问题

第八章 关于非住宅房地产
上海办公楼市场展望与预测
衣食父母和开路先锋——关于商业和商业地产的关系
鱼翅还是鱼刺——楼宇经济的上海感悟

第九章 关于房地产外资
境外资金进入上海房地产市场研究

第十章 关于住房公积盒
住房公积金增值收益余额难姓“公”
修改国务院《住房公积金管理条例》的建议
还住房公积金“个人财产权”本位的建议

第十一章 关于房地产税收
物业税顺利起步的初步设想
排除障碍由易入难、下决心试行物业税的建议
完善住房房产税的若干建议

第十二章 关于房地产统计和监测
关于房地产价格指数的研发报告
中国城市房地产发展评价和预警体系研究
——综合模拟法的方法及其应用
关于扩大发布住房保障统计数据的建议
住房空置调查统计应该提到议事日程上来