1．1 房地产销售部的职能
1．1．1 管理的基本问题
1．管理的含义
管理是集中他人的努力来实现组织的目标的过程。
（1）管理工作的中心是管理他人的工作，即通过他人的活动达到目标。
（2）管理工作就是协调他人的活动。
（3）管理必须考虑人、工作以及人与工作的相互适应。
2．管理的两个难题
（1）个人利益与组织利益的结合。个人利益与组织利益存在着矛盾性，而且没有万全的解决方法，只有进行明智的选择从而使二者平衡。
（2）既要维护规章制度的严肃性，又要照顾个人需求，即原则性与灵活性的问题。
1．1．2 房地产销售部在整个营销过程中的作用
销售是房地产营销管理的重要组成部分，是连接企业与市场的桥梁。在现在的房地产营销组织中，通常有三大职能部门，一为销售部，二为市场部，三为策划部。其中销售部在营销组织中的作用主要是：
（1）直接与市场和消费者相联系，可以为市场分析及定位提供依据。
（2）通过一系列的销售活动可以配合营销策略组合。
（3）通过销售成果检验营销策略，与其他营销管理部门拟定竞争性营销策略，制定新的营销策略。
销售是企业活动的中心，销售部是企业"冲在最前沿的战士"。在瞬息万变的市场上，销售是连接企业与消费者之间的纽带，不断地进行着创造性的工作，为企业带来利润，并不断地满足消费者的各种需要。房地产销售部在公司整体营销工作中承担的核心工作是销售和服务。
1．1．3 房地产销售部的一般职能
（1）进行市场一线信息收集、市场调研工作。
（2）提报年度销售预测给营销总监和主管营销的副总经理（以下简称营销副总）。
（3）制订年度销售计划，进行目标分解，并执行实施。
（4）管理、督导销售部正常运作。
（5）设立、管理、监督开发项目正常运作。
（6）建立各级客户资料档案，保持与客户之间的双向沟通。
（7）合理进行销售部预算控制。
（8）研究把握售楼员的需求，充分调动其积极性。
（9）制订销售人员的行动计划，并予以检查、控制。
（10）配合本系统内相关部门做好推广促销活动。
（11）预测销售危机，呈报并处理。
（12）按企业回款制度，催收或结算货款。
1．2 房地产销售部的收入调查
根据一项调查结果显示，尽管中国房地产业遭遇寒流，但从业人员的总体薪资水平在十大高收益行业中仅次于金融产业和高科技产业，在薪酬榜上位列第三。不过，也并非所有的房地产从业人员都如此风光，其中，销售人员就受到较大冲击，某些销售主管年薪就缩水一半。为此，有人对我国京沪穗深四个城市的房地产销售部的收人情况进行了调查，调查的结果如下。
1．2．1 低底薪的销售代表
众所周知，房地产业底薪不高。如果某个人的收入忽然高起来了，那绝对是他的业绩上升了，无论对公还是对私，业绩收入都是绝对不容忽视的部分。在房地产销售行业里，越是基础的岗位，业绩对收入的影响就越明显。一般来讲，无论是房地产项目开发公司还是房地产销售代理公司，对销售人员的专业要求都没有特别的限制，没有要求一定是市场营销专业的，但好一些的公司会要求大专以上学历。销售代表的底薪每月都在1500 2000元左右，也有1000元的，中等水平的基本工资是每年20000元左右。据调查，他们的业绩收入（佣金）是53103元／年。每年5万元的业绩收入，使他们在基础工资的水平之上翻了2倍，加上补贴和福利，达到年薪7万元的收入。这个收入水平不仅意味着他们已经具备了一定的经济能力，更意味着他们已经积累了一定的经验和具备了一定的实力，有希望向更高一级的销售层迈进了。
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