卡罗尔·贝伦斯（CarolBerens）是纽约市帝国州立开发公司的副总。作为建筑师和开发商，她管理纽约州北部偏远地区的混合用途社区以及归州所有的土地的销售和开发，也是《饭店酒吧和大堂（HotelBarsandLobbies）》一书及许多关于设计和城市问题文章的作者。

　　建筑师、城市规划师、城市设计师、开发商、城市官员和所有那些对复兴他们后工业时代城市有兴趣的人将在这里找到他们需要的工具。《工业遗址的再开发利用》提供了关于城市规划、设计和融资等复杂问题的解决方案，以展示将衰败的土地和建筑成功改造为有活力的公园、有激励作用的文化目的地和活跃的商业综合体的解决之道。另外，由真实世界中仔细挑选出来的例子说明了主题（如可持续性、公共政策和开发商技能），从而为规划和执行城市重新开发利用项目的相关要素勾勒了完整的画面。
　　提供历史背景及当前的展望，《工业遗址的再开发利用》一书为重新将被抛弃和被污染的荒地及仓库变为它们所在社区有生机的、有活力的延伸提供了清晰的方向。

　　“工业遗址”如何再开发——《深圳特区报》2012年11月16日

　　近现代以来的城市化，从来就是工业化的副产品。在几十年前，人们简直无法想象，没有工厂，怎么能建立起一个城市呢？而今，不仅新兴城市的中心规划图中不再将位置留给传统的制造业，而且传统城市也在掀起“去工业化”浪潮。
　　在欧美，在日韩，在我国的一些沿海大城市，人们因制造业的外迁而发出欢呼。离开的只是产能，留下的却是厂房。这些厂房被称为“工业遗址”，拆毁重建的成本太过惊人，但也难以直接利用；如果搁置不管，不仅意味着城市空间的浪费，而且无法排除环境污染等威胁。欧美一些国家在对城市工业遗址的再开发利用方面，走在了全球前列。
　　工厂外迁与城市更新
　　在美国纽约哈德逊河沿岸，曾经的码头如今已成为打高尔夫球的人练习击球和摩托车骑手的活动场地；伦敦废弃的发电厂被改成艺术展示中心；在奥马哈（股神巴菲特居住的美国城市），阁楼和工作室里住进了摇滚乐歌手……在许多的美国和欧洲城市，曾经的工厂变成了公园、艺术中心、博物馆、住宅、写字楼。
　　但这并不能说明，工业遗址再开发利用的难度被降低了。是的，成功的案例通常有三个再开发方向：文化项目，住宅或商业地产，公园——具体项目究竟该按照什么方向进行改造利用，应当由谁主导开发、拍板决定改造设计方案，该如何消除公众质疑批评，需要从哪里筹资，等等，都是让城市管理者、规划师、开发商和建筑师头痛的问题。
　　《工业遗址的再开发利用：建筑师、规划师、开发商和决策者实用指南》一书作者是任职于美国纽约市“帝国州立开发公司”的卡罗尔·贝伦斯。她曾作为建筑师和开发商代表，管理过美国纽约州北部偏远地区的混合用途社区等多个城市更新项目的开发、销售，对欧美许多国家、城市再开发利用工业遗址的情况做过系统深入的调研。书中回顾了工业遗产重新开发利用的理念演变、实践过程、操作方法，介绍了文化、混合用途、公园等3种主要再开发用途的大量实例，在分析实例时颇为翔实地介绍了相关背景、社会讨论和决策过程、再开发实施情况和成效。这些经验对于正在推进制造业外迁、工业遗址再开发、城市更新的我国北上广深等一线城市，显然具有极强的参考价值。
　　政府主导与社会参与
　　有趣的是，工业遗址得以再开发利用的基础在于，影响延续至今的工业（建筑）美学。近现代以来，工业兴市、材料和美学对建筑师、建筑学，以及每一时期的艺术风格都有影响。“特别在美国，工业建筑展示了一种通过未装饰的平滑表面而在外部表现的简单风格”，这为20世纪后半叶的再开发利用重新赋予这些建筑以别样用途、意义保留了空间。
　　政府主导工业遗址再开发的项目，在欧美国家的城市会遇到来自商界、设计师、公众等方面的阻力。为削减阻力，这些国家的城市当局会通过周密的公共规划工具，包括专家研讨会议、公众建议书、竞标、特别工作组发起的听证会、网络讨论等，实现专业人士和公众对项目的广泛参与。这一过程会耗费相当长的时间，比如法国巴黎市政府对雷阿勒区食品批发市场的改造（拟改造为公园、购物中心等），光是公众咨询环节，就从1970年代拖到了2004年，该项目预计将于2016年完成改造建设。
　　工业遗址所有者，或通过收购获得地块产权的开发商发起的再开发项目，推进难度通常低于政府项目，但仍面临规划阶段的公众参与，项目的成功还有赖于政府在税收优惠等方面给予帮助和扶持。这方面典型的案例是意大利汽车巨头菲亚特1982-1996年对原菲亚特灵格托汽车厂旧址的改造，成功建成了一个新型的多用途综合体，囊括了会议中心、展览厅、音乐厅、剧院、零售商场、写字楼等功能建筑。

　　（篇幅限制，以下略）http://sztqb.sznews.com/html/2012-11/16/content_2278501.htm

　　小巴

　　后记

　　关于城市如何从工业中心变为被重新定义的城市中心有许多功课要做。虽然很明显地是对一个项目适用不代表对所有项目都适用，但某些原则在许多项目的过程中都同样可以运用。无论是港口的更新，还是损毁建筑的重建，工业遗址的再开发利用都要求常人难以想象的坚持、知识和一点运气。本书包括的项目也是那些有远见或能力执行下列过程的人员的往事。
　　成为或寻找一位有献身精神的项目拥护者。本书中有一个不能被“定制”或轻易复制、但对于几乎所有项目的成功至关重要的事项：看到街区的空旷和寻求解决方案的个人的活力和远见。这些项目持续数年，甚至几十年，很明显要求一个强有力的小组以实现他们的目标，但是，最先看到需求然后坚持将过程完成的人是至关重要的。他们是一些从来不把“不”作为答案和当面临逆境时想出另一种方法的人。
　　最早出现的一些项目改变了人们关于城市中心、艺术在经济发展中的作用或者新公园建设的思考方式。而这些项目均来自个人的目标，是他们碰巧发现项目，并认为这些项目是好的主意。我在想威廉·马特逊·罗斯的故事，是他买下哥罗多利广场的建筑体，因为他认为应该拯救不整齐的工业建筑。然后他雇用了当时最好的景观建筑师之一劳伦斯·哈尔普林来设计一座城市广场，以鼓励人们利用城市空间，而这时候的政治领袖和学术界还看不到美国城市作为可行实体的未来。我也在想玛丽安·范·兰丁厄姆的事情，她需要一个地方展示艺术，才借助其团体成员的辛勤劳动来修复一座没有人想要的建筑，以便她和其他人有个地方来绘画并出售他们的艺术作品。由此导致的鱼雷工厂仍然是创建艺术家工作室和他们与美国公众联系的可行模板。再就是私人开发商巴特·布莱特斯坦因，他致力于复兴服务水平低下的区域并在费城的施密特广场创建活力四射的中心。还有约书亚·戴维和罗伯特·哈蒙德，他们出席了社区管理委员会会议，不同意拟议的拆毁曼哈顿的一处高架铁路，并在接下来的10年里寻求支持方，以创建纽约的一座新公园。
　　名单还不止于此。如果成功的重新开发利用更易机械地求解，它将会更容易做到，但绝非如此。最后所有答案都要归结为人。显然，资金和好的想法是必要的，但是重要性排在项目拥护者的精力和意愿之后。
　　创建有多种用途的项目。多样性用途用来吸引游客，以及鼓励居民不断回游，它经常会带来成功的项目。要尽可能创建不仅有不同的活动，而且有居住、工作、玩耍和购物空间的中心场所。在美国，区划倾向于用途的严格区隔，因此，为项目注入恰当的混合用途可能是困难的。耐心地与城市官员合作，创立获准用途的聚集区是既保持现有区划也注入一些灵活性的方法之一。这对于艺术家聚集区会起到很好的作用，特别是在创建家庭工作室型空间的时候。
　　纯公园主义者们经常是这一方法的反对者，还试图让所有的商业用途都离开公园。虽然大的盒型商店或大的购物中心可能不是最佳的公园邻里，但咖啡馆、运动场所和其他商业投资也加强了公园的功能。有30年历史的格兰维尔岛显示了含单纯享受自然的空间的高度规划型公园是可行的，而且是相当成功的场所，在经济和体验上均如此。在这座公园内，用途的多样性是极致的，也包括现有的混凝土工厂。
　　这是美国人需要向欧洲学习的经验之一，在欧洲，混合用途空间是标准型的。许多欧洲的居住区域不仅有零售店在首层，而且包含与上层住宅单位相混合的教育和办公用途。其充满咖啡馆、货摊及展览和玩耍场所的有活力的公共空间是美国人表示喜欢去欧洲的原因之一。但在美国，公园获得同样的多样化用途仍举步维艰。
　　建立在现有遗址的基础之上。一些最引人注目的项目是加强了它们的遗址及其建筑的项目。历史建筑修复在经济上越来越可行，因为税收抵免计划让它们在美国更加可行（虽然要经过几个层级的批准）。这些使人回忆起过去的事物经过翻新和改造后，维持了它们周围街区的凝聚力。如果是个滨水区遗址，它则建立在与水有关的用途和水的自然吸引力的基础之上。一些阿姆斯特丹的新的住宅项目，如看上去像海上待发集装箱驳船的小区“筒仓堰”，或者入口作为小区前草坪的“斯波伦堡”，都是很好的例子。如果是个改造有难度的遗址，则要从难点中形成设计特征——看看西雅图的奥林匹克雕塑公园和匹兹堡的阿利根尼河滨公园，便可知没有任何改造是不能建立在遗址基础之上的。
　　灵活和资源丰富。请找寻最好的顾问或学习如何激发社区参与贵方项目。今天，开发已经变得相当的复杂，好的想法需要由知道他们正在做什么的人们来支持。
　　鼓励有意愿的公共机构。一些基础设施问题，特别是靠近滨水区或更普遍的靠近被遗弃的工厂的基础设施，都需要只有公共融资才能够提供的通道和服务。公路、运输和公用事业的改进将这些项目与现有的城市相连，并利用公共资金（如债券和拨款）建造。
　　通过特殊目的实体开展工作。几乎所有的大规模项目都是通过特殊目的实体来实现的。这些实体虽然经常有争议，但能够简化开发过程，并且通过创造它们自己的项目计划，能够提供让项目有趣的多样化用途。
　　当然，也需要有好的运气。

致谢
引言

第一部分工业遗产

第1章工业选址模式
工业时代来临
运输
工业为什么会离开，它留下了什么

第2章工业建筑和工业美学的出现
工业建筑——早期发展
工业建筑和现代运动
工业美学和修复

第二部分重新开发利用——概述

第3章项目规划策略
公众参与：征求建议书、竞标和
其他公众参与工具
政府发起的项目
所有者/开发商发起的项目
社区发起的项目

第4章公共政策和城市演化
城市进化、重新区划和开发控制
保留工业
艺术作为经济发展的引擎

第5章环境治理和开发
环境法规
可持续性问题
治理和景观建筑

第6章开发融资计划
税收抵免计划
保护地役权
工业污染地区的税收增额融资

第三部分项目类型

第7章文化项目
建筑充当广告
工业博物馆
适应性重新利用

第8章住宅、商业和混合用途开发
先锋项目
单一目的实体或开发公司的作用
自给自足的项目

第9章开放空间和公园
创建新的公园——概述
通过设计保留历史
滨水区公园

后记
附录：资源
参考文献