第2章
第Ⅰ阶段：泡沫风暴
—房地产泡沫、股市泡沫、私人债务泡沫和支出泡沫会相继破灭
究竟会发生什么呢？道琼斯股票平均指数持续上涨并超过14000点；房价已经接近了历史高点；消费信贷和商业信贷就像炎夏里的蜂蜜四处横溢。接下来，似乎一夜之间，事情就变得有些不妙了。感觉有些“釜底抽薪”。实际上，在过去的数年里美国一直都在为这个多重泡沫经济搭桥铺路。美国在20世纪80年代早期所做出的决策导致了政府财政预算赤字；自那时起，那六种联合依存的经济泡沫就在日益膨胀，并且都在促进着美国经济的繁荣。这六种经济泡沫分别是：
房地产泡沫
股市泡沫
私人债务泡沫
可自由支配的开支泡沫
美元泡沫
政府债务泡沫
从2008年年底到2009年年初发生的那场泡沫风暴，对美国乃至世界经济都造成了震撼，其前面的那四种经济泡沫已经开始破灭了。随后，正当大多数民众认为我们已经熬过了最为艰难的经济时段时，下一轮经济危机将会在接下来的2-5年里全部击破这六种经济泡沫。我们知道这是难以置信的，并且也不希望这是真实的，但是正如你在本章以及下一章将会看到的那样，我们所列出的所有证据都是确凿无疑的。你必须要明确自己想从这本书里发现些什么。
一、经济泡沫“劫持”了我们：
对美国泡沫经济的快速回顾
经济泡沫是什么呢？这应当是一个很容易回答的问题。但是，对于金融泡沫抑或是经济泡沫，并没有一种为学术界广泛认可的定义。出于我们的研究目的和研究需要，我们对“经济泡沫”的定义如下：经济泡沫，是指一种能够在短时间内实现繁荣但最终会走向破灭的资产价值。该资产价值建立在不断变化的投资者心理基础上，而不是植根于某些可以与时俱进的、潜在的、根本性的经济驱动力之中的。
在过去的若干年里，因为六种经济泡沫的作用，美国的多重泡沫经济一直在不断地增长。你可能会发现某些经济泡沫的存在，要比其他几种经济泡沫更容易令人信服。我们对这六种经济泡沫的概述如下：
房地产泡沫
目前已经破灭了。房地产泡沫是显而易见的。正如图2.1显示的那样，按照凯斯–席勒房产价格综合指数（Case- Shiller Home Price Index）的统计数据，从2000~2006年，美国的房价上涨几乎翻了一番。
如果你对此没有疑问的话，那么就让我们再来看看图2.2吧。这幅图是由耶鲁大学的经济学家罗伯特·希勒（Robert Shiller）绘制的，展现的是美国自1890年以来扣除物价上涨因素的房价变化趋势。对于一个非常巨大的房地产泡沫正在形成的说法，有些人会表示怀疑；通过审视这幅图，相信这些人会幡然醒悟。请注意，在20世纪80年代之前，在扣除了物价上涨因素后，美国的房价几乎没有任何上涨，但到了2001年时却产生了爆炸性的上涨。
尽管如此，当房价爆炸性上涨时，按照美国劳工统计局（Bureau of Labor Statistics）的统计资料，在购房者群体中扣除物价上涨因素的个人工资和薪金只增长了2%。房价的上涨速度，远远超过了个人收入的增长速度；早在2005年，即使本着最为保守的态度，我们对于此种现象做出的最为恰当的经济预测仍然是：脆弱的房地产泡沫，将会是第一个发生萎缩的经济泡沫。对于房地产市场在未来的发展走向，我们还将进行更加详细的阐述。
股市泡沫
对于我们而言，发现这种类型的经济泡沫就和发现房地产泡沫一样简单，但尝试过多次后我们发现，要让人们看到股市泡沫的存在要更加困难些。对股票市场的分析可以采用多种不同的方法。我们发现，通过查看图2.3，股票市场的发展状况更易于理解。在经过了数十年的增长之后，道琼斯股票平均指数从1928年到1982年升高了300%。然而，在接下来的20年里，道琼斯股票平均指数更是以令人惊讶的速度再度升高了1200%；这一增长速度是美国在前54年的增长速度的整整4倍，而花费的时间却比以前少70%；但是，在这一指数的增长速度背后，我们同期的企业盈利金额或GDP的增长速度，却并没有达到以前的4倍。美国在这20年里的总人口数量，已经比先前增加了整整一倍；而美国民众的个人收入在1950年~1970年的20年里增长了不止一倍。相形之下，总人口自1980年以来仅仅增加了25%，但同期个人收入的增长率却不超过10%。人口增长和个人收入增长，都是GDP增长的关键驱动力；而GDP增长则是企业盈利增长的根本驱动力量，因此也是股票价格的重要驱动力。
图2.4以一种独特的方式展示出金融资产在美国国内生产总值（GDP）中所占比重的变化趋势。自1960年以来，这一比重始终是相对稳定的，基本保持在450%左右。但是，按照美联储的统计数据，自1981年开始，金融资产在GDP中的比重开始迅速增长，并在2007年超过了1000%。我们将这种现象称为是股市泡沫和房地产泡沫存在的主要证据。
私人债务泡沫
与其他经济泡沫一样，私人债务泡沫也是复杂的。但是，我们会对其做一点简化；我们认为私人债务泡沫在本质上是一种在快速上涨的房价泡沫和股市泡沫的驱使下产生的衍生泡沫。各种类型的放款人（不只是银行组织）对这种错误的观念起初感觉很受用，即经济处在下滑状态的风险已经基本上被清除掉了；并且，处在这种经济环境中的任何借贷行为具有的风险是极小的。在现实中，只有寥寥无几的贷款一度陷入止赎的境地，从而在一段时间内给这种不切实际的幻想提供了支持。确实，在我们写作《美国的泡沫经济》一书时，无论是商业贷款还是消费贷款的违约比率，都处在历史低点。
这其中的问题不在于如此庞大的私人债务会促成某种经济泡沫的形成，而在于错误假设“一切都运转良好”而背负过多的债务，也就意味着那些放款人会假定资产价格将不会下跌。为了增加各种资产的价值，那些放款者还是非常乐于增加消费者的信用卡贷款、抵押贷款、房产净值贷款以及几乎每种类型的贷款。
我们在2006年时很容易就预见了：如果房地产或股票的价值发生大幅缩水，那么那种数量极多的贷款违约断供行为就会发生。当房地产泡沫和股市泡沫破灭时，私人债务泡沫必将随之而破灭。
消费者支出泡沫
在美国的经济中，消费开支占到了70%的份额（准确地说，这一比例要取决于你界定“消费开支”的方式）。而在消费开支中，有很大的一部分是“可自由支配开支”，也即是可选择性的开支（准确地说，这部分消费开支的规模同样要视你对“可自由支配”的界定方式）。泡沫经济中充斥的巨量现金和宽松的信用卡政策，使得各个收入阶层的人产生了大量的可自由支配开始。现在，随着房地产泡沫、股市泡沫、私人债务泡沫的破灭以及失业或忧虑于未来的生活，消费者正在削减开支，而那些非必需的、可自由支配的开支则会首当其冲。
在以往的任何一次经济衰退中，这种现象都是司空见惯的。但是，在这次却是更为严重，原因有二：第一，由于房价、股市价格的大幅上涨以及经济的迅猛发展，人们有了更多的信贷融资渠道；通过信用卡贷款和房产净值贷款的方式，私人债务泡沫的存在允许人们进行疯狂消费了。而当这些经济泡沫破灭时，信贷也将随之枯竭，而这些信贷恰恰是巨大开支的驱动力量。
第二，在各种生活必需品上的开支包含有高度的可自由支配的成分在内；对我们而言，这些开支也是相对易于放弃的。我们需要食物，但是并不一定需要全美最大的天然有机食品公司生产的食品。我们需要吃饭，但是不一定非要到高级餐厅去吃。我们需要电冰箱和厨房工作台，却不必非要拥有不锈钢冰箱或是花岗石材质的工作台。要把这些可自由支配程度较高又价格高昂的生活必需品列成清单，可以列得很长很长。与这些必需品比起来，娱乐或是假期休闲旅游这样的完全可支配开支项目，自然更应该首先被取消掉。
从2008年年底到2009年，房地产泡沫、股市泡沫、私人债务泡沫、可自由支配开支泡沫的共同跌落构成了我们称之为“泡沫风暴”的主要内容。不幸的是，我们的麻烦并没有在那时终结。在下一轮经济危机中，其余两个规模更为巨大的经济泡沫行将破灭。
美元泡沫
此时此刻，摆在美国面前最为严峻的现实问题可能是：那个曾经显赫一时、强大无比的美元货币已经变成了一种不可持续的货币泡沫。由于泡沫经济持续膨胀，全世界的投资者们都从投资以美元计价的资产中获得了丰厚的回报。这种情况使得美元变得更为值钱了—但同时也更为脆弱了。原因是什么呢？因为美国实际上并不拥有真正蓬勃发展的经济，反而是多重泡沫经济。在多重泡沫的经济中货币价值是人为的、牵强附会的；这种货币的价值并不能保持持续增长，只不过是一些不断涨跌的经济泡沫罢了。多年以来，美元币值都在不断增加，因为为了对美国的泡沫经济进行投资，对美元货币的需求数量也在不断增长。现在，尽管美国政府采取了各种努力措施，但是仍然避免不了美元价值的下跌。（还对我们的说法抱有某种怀疑态度吗？相信在读过下一章的论述后，你的疑惑就会烟消云散。）
政府债务泡沫
当我们的第一部作品《美国的泡沫经济》在2006年出版时，美国政府背负的债务已经超过了8.5万亿美元了；正如图2.5所显示的那样，截至2011年底，这一数字还有可能会突破15万亿美元。因此，相对于其他类型经济泡沫而言，美国所背负的这个政府债务泡沫是规模最大的、情况最糟糕的、影响最恐怖的。在美国政府债务中，相当大的一部分已经被亚洲和欧洲的投资者们填平了。但是，随着多重泡沫经济的继续下滑以及美元货币重要性的下降，又有哪些人仍然乐意或有能力借给我们更多的金钱呢？
二、从繁荣到没落：由“良性上升的螺旋”到“恶性下降的螺旋”的转变
在持续上升期内，前述六种联合的经济泡沫有助于为美国打造出一个兴旺繁荣的泡沫经济体系。在过去的几十年里，真实劳动生产率增长速度的下滑本可能会减缓美国这个正在扩张的经济，但在这个看似“良性上升的螺旋”中，这些不断膨胀的经济泡沫还是帮助美国保住了在世界上的经济地位。这些经济泡沫也使得我们忽视了不断降低的劳动生产率；促进了我们的经济繁荣；掩盖了一些根本性的问题；让我们的狂欢派对得以继续。
借助于这些经济泡沫的兴旺，不只是美国经济在不断地增长壮大，世界上的其他经济体系也从中获益匪浅。我们为迅速增长的进口商品所花费的大笔资金也像世界上最大的草坪与园艺专用肥生产商SMG公司的各种产品一样，源源不断地流进了中国与印度这样的发展中国家，并推动了它们的新兴经济发展。发达国家同样从中受益匪浅。因为美国的泡沫经济正在繁荣昌盛，并带动了许多发展中国家的经济兴旺，所以日本和欧盟发达国家才可以在国际市场上售出大量汽车并推动自身的高端产品的出口，从而进一步带动了它们的国内经济的繁荣。
这个处于增长中的世界经济导致了不断上升的能源需求，从而拉高了石油价格，这使得一些俄罗斯亿万富翁以及其他的某些人心花怒放。对铁矿石、石油和铜矿石等各种矿产品的需求增长，给每一个资源生产大国带来了巨额的财富。中国和印度对钢材需求的不断增长也推动了澳大利亚的铁矿石出口。如此种种，不胜枚举。总而言之，不断膨胀的泡沫经济促使了全世界泡沫经济的繁荣。
此时此刻，全球曾经一起享受盛宴的群体经济泡沫均已经开始衰减萎缩；而且，随着这一现象的发生，那种“良性上升的螺旋”已经转变为“恶性下降的螺旋”了。这些经济泡沫粘连在一起互相挤压；每当一种经济泡沫破灭时，就会对其他的经济泡沫施加下行压力。首先，我们将会面临的情形是：房地产泡沫发生大幅萎缩，进而对股市泡沫、私人债务泡沫和消费者支出泡沫产生了下行影响—这就是我们所称的“泡沫风暴”。接下来，在下一轮经济危机中，美元泡沫和政府债务泡沫将会进一步膨胀，以抵消正在破灭的经济泡沫所造成的消极影响。但是，当最后几种经济泡沫也开始破灭时，全球的泡沫经济也将随之崩溃。
理解下面的经济事实是非常重要的：我们面对的诸种泡沫风暴问题绝不仅仅是由房地产泡沫破灭引起的。除了房地产泡沫，私人债务泡沫和股市泡沫也会破灭。并且，对这些问题的有效应对已经变得刻不容缓，必须切实提到议事日程上来了。除非你对未来抱有正确的期待，否则你将会对下一轮经济危机视而不见，等到你醒悟过来想要进行自我保护时，一切都为时已晚了。
一旦上述六种经济泡沫都完全破灭，那么在后美元泡沫时代的生活将会迥异于大多数经济分析师们正在预测的经济较快复苏时代的生活。由那些正在破灭的多重经济泡沫构成的“恶性下降的螺旋”将会推动美国经济从泡沫风暴转入到下一轮经济危机中去；这种转变将比我们已看到的一系列经济麻烦的发生速度还要快。而且，从下一轮经济危机到后美元泡沫世界的转变也将是相当迅速的。因此，尽管在未来还会遇到更多的经济变革，但是这种变革发生的将越来越频繁。
尽管这些变革看似混乱不堪，不可预测，却不是完全随机的；这种经济演化最终将会衍生出一些非常有效的解决方案。
如果你已经阅读过前面几页内容的话，那么对于美国是如何陷入了这个烂摊子的问题，现在你会比其他人知道得更多。此时此刻，仍然存在的问题是：这次泡沫风暴将会发展到多么糟糕的程度呢？房地产泡沫、私人债务泡沫和股市泡沫将会下跌到何种程度呢？在本章剩余的篇章中，我们将会对这三种行将破灭的经济泡沫进行集中探讨。
三、破灭阴影笼罩下的房地产泡沫
要想理解当前遇到的房地产困境，最为重要的事情就是：一定要认识到这绝不是一个性质不良并且波及到了其他抵押贷款的次级抵押贷款问题；这是一次房价的崩溃。如果房价没有下跌，就根本不会出现次级抵押贷款问题。如果房价一如既往地保持上涨态势，房产的（扣除一切费用后）净值也会更高，那些低门槛的、可调节利率的次级抵押贷款可以通过融资转变成新的低门槛的、可调节利率的次级抵押贷款，一切看起来都会是好好的。
但是，如果房价暴跌，次级抵押贷款的前景就会相当黯淡。这些次级抵押贷款并不是引发房地产问题的原因：它们只不过是首当其冲受到冲击罢了。随着房价的继续下跌，那些不需要备有收入证明文件的“Alt-A”次级抵押贷款、非工资性收入和“骗子贷款”都将会逐步衰落。各种投资性房地产贷款也会受到打击。提供给信用记录良好的人士的，允许他们支付低于现行利率的利息，可以拖欠还款和不用支付本金（称之为所谓的可选择性浮动利率低压货款）的高级贷款，同样未能幸免。这次的房地产困境不是由次贷问题衍生出来的“不断散播的传染病”，而只不过是由房价泡沫造成的经济余波而已。
不断缩水的房产净值（而不是次级抵押贷款）是导致住房止赎和违约断供的一种最为重要的因素。不断缩水的房产净值使得可调节利率的抵押贷款再融资变得极为困难。受泡沫风暴的影响，美国的房产净值一直都在大幅下降。根据美联储提供的数据，到2007年第二季度时，房产净值迎来了一个转折点；全体美国人在本土拥有的房产净值比率下跌到了50%以下，这是自1945年以来最严重的一次。时至今日，这一比率又下跌到了45%以下，并还以极快的速度继续下跌。
由于房价的暴跌以及其对房产净值的损害，各种“溺水抵押贷款” 的数量—即住宅房产的资产净值为零或为负数—正在极其迅速地增加。
伴随着房地产泡沫的破灭，更多的房主将会失去他们在本土的全部房产。根据美国房产评估网站Zillow.com的统计数据，截至2010年第四季度，有不少于25%的美国人名下已经没有任何房产或是其所持有的房产已经资不抵债；相比之下，这一比率在2008年第三季度时还仅仅为14.3%。在拉斯维加斯，目前有超过80%的房产已经资不抵债了。在凤凰城，这一资不抵债的比率为70%；在芝加哥，这一比率大约为40%。
鲍勃·威德默借助于“将一支铅笔推入一个气球中的方式”展示出了不断跌落的房价将会对美国经济产生的影响。在他的描述中，铅笔代表了不断下跌的房价，气球则代表了美国经济。当铅笔被推入气球中的程度越来越深，在增高的利率水平上，越来越多的等级较高的等级贷款垮掉了，同时也将整个经济拖垮了。最终的结果是，气球破了，因为房价下跌到一定程度会引发抵押货款的市场大崩溃，进而在整个经济中引发连锁反应，这些内容我们稍后讨论。当然，美国政府的经济干预举措（比如由美联储操作的、大规模回购各种抵押贷款债券的行为）可能会暂时延缓这一结果的发生；但就长期来看，这些措施非但不能使我们侥幸避免房地产泡沫的破灭，反而会加速房地产泡沫的破灭。
没有人认为房价将会下跌
人们通常会认为次级抵押贷款是一种高风险的贷款，所以这种贷款的利率要比非次级抵押贷款的利率高一些。然而，对于房价最终发生大幅下跌的可能性，所有人似乎都没有加以认真考虑。为了评估和兜售包括次级抵押贷款在内的各种复杂的房产抵押贷款债券，各种债券评级企业和投资银行动用了种类繁多的经济模型，却从来没有对房价的下跌做出过预测，至少是没有做出任何重量级的预测。正如在这些机构中供职的经济分析师们所欣然承认的那样：他们对房价上涨—无论是小幅上涨，还是大幅上涨—都进行了预测，却唯独没有对房价的下跌做出太多的预测。难道这些人都丧失理智了吗？当然不是。毕竟，在美国最近的历史上，房价几乎没有下跌过。如果你一定要寻找扣除物价上涨因素的房价下跌的案例，可以追溯到第一次世界大战结束后的经济衰退时期；即便在那个时候，房价的下跌状态也仅仅持续了非常短暂的一段时间。凯斯-席勒房产价格综合指数的数据显示，1916年~1921年间的美国房价下跌了大约30%。
事实上，在投资界也没有任何人会认为美国的房价将会持续大幅下跌；即便是房价下跌，也肯定不会持续很长时间。但是，房价的确已经持续大幅下跌了。为什么会这样呢？因为房价是处在一种泡沫状态中的；2000~2006年间的房价上涨了近100%，而同期的个人收入却仅仅增长了2%。那种缺少了与之同步增长的个人收入支持的房价上涨绝对不具有可持续性，而且不会维持长久。这种房价只能是一种经济泡沫，因此它必然会破灭。
对于这种不断膨胀的房地产泡沫，人们可以给出上千种理由来证明其合理性：“人们都喜欢居住在旧金山”、“波士顿（或曼哈顿、洛杉矶）的土地存量是有限的”、“在华盛顿有非常稳定的就业前景”或是“人们都喜欢居住在城市的近郊”，如此种种，不胜枚举。
在众多理由中，没有一个理由能切实解释清楚房价为何会在稳定的经济中出现如此大幅的上涨。而且，美国在2003年和2004年时也确实曾经有过一次经济增长；但是那一次的经济增长在很大程度上也是因为住宅房产支出和住宅房产建设的不断增长而发生的。
抵押贷款行业的“革新”使得房地产泡沫的出现成为了可能
在短时间内就促成规模庞大的房地产泡沫的要素有很多；其中一个重要因素就是抵押贷款行业中的高度“革新”。在这个行业里，人们开发出了很多新型产品，并对之前的产品进行了改良，例如“可调节利率抵押贷款”，已经存在了很长一段时间了，现在又被提升到了一个全新的层面上了。其他的创新还包括“低门槛的利率”是信用卡发行公司为吸引顾客而采纳的主意。其具体运作方式是这样的：在开始的2~3年，人们可以享有一种介于 1%~2%之间的较低利率；随后，再跳转成一种正常状态的可调节利率的抵押贷款上。还有一种创新就是，对于那些只能负担得起“低门槛的利率”但却负担不起稍后的正常水平利率的人，抵押贷款行业也愿意为他们提供抵押贷款。这就使得这些人群也可以更加容易地购买更为昂贵的住宅房产了；那些购房者经常会抱有这样的想法：在购买房产以后，当房价继续攀升时，自己可以将房产卖出，从而赚取更大的利润。
在被称之为“Alt-A”次级抵押贷款或是“骗子贷款”的完全不审查个人信息的贷款方面，美国的抵押贷款行业也有所创新。这类贷款曾经遍布全国各地；但是，在房地产市场繁荣期间，它们的发展却获得了更为强有力的推动。而且，抵押贷款行业对各种低信用评分也变得越来越可以被接受了；而且，随着房地产泡沫的不断增大，越来越多的人开始随心所欲地编造自己的个人收入，为的是抓住时机取得抵押贷款以购买房产，以便在房地产市场的繁荣中分得一杯羹。
在抵押贷款行业中，可选择性浮动利率抵押贷款则是又一种重要“革新”。每个月，你可以在以下的还款方式中自由选择：支付利息和本金的全额付款；只支付利息而不支付本金；只支付少于到期利息的数额。在最后列举的那种支付方式中，你未支付的贷款利息将添加到贷款本金中，一直到贷款总额达到你原先贷款总额的110%或125%时为止；此时，你就必须跳转到全额支付利息和新确定的、数量更多的本金的支付方式。难怪人们会称之为“自杀式贷款”了。这种贷款的使用者中，至少80%的民众都会选择最后一种支付方式。不足为奇的是，这种类型的贷款的违约比率在极短的时间内就会达到90%。
在房地产市场的繁荣时期内，那些抵押贷款经纪人已经变得满大街都是了；而且，为了兜售尽可能多的抵押贷款，这些经纪人变得更加积极敬业了。不良贷款不是他们关心的问题。因为贷款的质量是由保险承销商决定的。只要抵押贷款经纪人能够为保险承销商拉来贷款业务，他们就算是完成任务、可以交差取酬了。至于这笔抵押贷款在今后将会如何，那就不是他们关心的问题了。
令人甚感意外的是：在许多情况下，这些抵押贷款的质量同样不是那些保险承销商关心的问题。许多保险承销商只不过是想将这些抵押贷款进行重新包装为抵押贷款债券，然后兜售给那些大投资者们；这种情形在美国本土以外的其他国家是司空见惯的。在获取了承销费之后，那些保险承销商就不必再担心那些提取了抵押贷款的穷鬼们是否会向那些购买了抵押贷款债券的穷鬼们进行支付了。而购买了这类抵押贷款债券的那些外国投资者和其他的一些投资者会认为这些债券和政府债券一样安全，只不过是有着更高的利率罢了。像是穆迪国际信贷评级公司（Moody’s）和标准普尔评级公司（Standard & Poor’s）这样的债券评级机构会通过给大多数的债券冠上最高水平的3A级的做法，来强化人们的这种基本看法—这与美国政府的做法如出一辙。那些用于购买各种债券的许多投资基金通常都需要依赖于这种高等级作出判断。
由抵押贷款行业做出的上述所有的这一切“革新”以及更多的“革新”对于促成房地产泡沫可能会起到关键性作用。现在，既然这种“革新”已经烟消云散了，所以各种借贷行为也就大幅减少。2003年，抵押贷款行业为家庭住宅发放的借贷金额是3.9万亿美元。2008年，根据美国抵押贷款银行家协会（Mortgage Bankers Association）的统计数据，这一金额已经减少了一半。而且，在2011年，美国抵押贷款银行家协会做出预测称：在未来，那些发放给单个家庭住宅的贷款的总金额将会从2008年的水平上下跌50%，达到不高于1万亿美元的水平上。这种跌幅巨大的借贷给房地产泡沫施加了巨大的下行压力。
如果房价继续快速上涨，抵押贷款行业就会依然运行良好
对于抵押贷款行业而言，如果房价继续上涨，那么上述的这一切都不会出现太大的问题。在房产净值大幅上涨的基础上，人们可以非常容易地将他们拥有的全部抵押贷款通过再融资的方式，转化为其他类型的、花样繁多的抵押贷款。那么在抵押贷款行业里经营那些高风险的、革新性的抵押贷款的行为就不会存在多大风险了。
如果房价继续快速上涨，那些购房者还会保持心平气和
对于购房者，如果房价一直都保持上涨，他们就会找出一大堆理由说服自己去购买昂贵的、只能勉强买下的住宅房产。只要你能够在至少一年里每月都按约付款，并且只要你的住宅房产价格在一年内能上涨10%或20%，那么你就相当于是在为自己印刷钞票了。
例如，对于一处价格为50万美元的住宅房产，每年10%或20%的价格上涨幅度就会使其房产净值增加5万~10万美元。你必须做的是：通过再融资的途径或房产净值贷款的方式将这种不断上涨的房产净值转换成现金，这样你就拥有了大量的资金来支付房款和随心所欲地购买各种小商品了。当房地产泡沫持续膨胀时，你实际上就是在为买房而打工赚钱了—因为购买住宅房产是需要一大笔资金的。除此之外，难道还有什么更好的办法吗？所以，请不要对那些炒房者横加指责了，因为他们只不过是在执行一些良好的投资决策罢了—只要房价继续快速上涨，这种状况就不会有所改观。
如果房价继续快速上涨，华尔街还会保持正常运行
尽管没有人认为房价会停止快速上涨，但是房价实际上却在下跌。即便是华尔街上的那些顶尖级别的人物似乎也对这一经济泡沫置若罔闻；事实上，他们反倒是在助长这一经济泡沫的形成。请牢记一点：泡沫总是在破灭之后才被容易辨认出。而且，也不必理会房地产泡沫正在使许多人变得越来越富有的事实。所以，一切皆大欢喜，没有人会抱怨或是发出指责声。实际恰恰相反，他们都为华尔街上新近出现的那些风光无限的百万富翁们狂拍马屁。在泡沫的膨胀过程中，贝尔斯登公司一度获利颇丰，大量的华尔街内部人士在此方面的行为则与土匪抢劫毫无二致。而且，如果房地产泡沫一直保持上涨态势的话，华尔街的一切就会运转良好。
但是，贝尔斯登公司以及华尔街的其他一些金融机构的最终下场都是悲惨的；而且，这些机构的最终结局表明：通过开展不良投资，然后再将这些不良投资转售给他人以赚取钱财，这是一种非常糟糕的长期投资战略。即便是美国政府可以介入并给你施以一定的救助，但是当经济繁荣不再时，由这种投资战略而造成的破坏也将会是非常大的。
而且，美国的这种经济繁荣确实已经成为明日黄花了，因为即便是那些最为“革新”的抵押贷款和那些极具创造力的新型投资工具，也没有办法应对这样的一个基本现实：在任何的一个长时间里，房价都不能以远超过收入增长的速度而大幅上涨。在基本的经济原则面前，在房地产市场中的这种经济繁荣确实风光不再了；于是也就成了前无古人、后无来者的事情了。房地产泡沫根本不可能会长久维系。
在房地产泡沫破灭之前，对于华尔街中的那些优秀且诚实的经济分析师们来说，这一基本的经济原则是本应该被采纳的，但是他们对此讥笑与漠视这一原则。确实，对上述经济分析的兴趣缺失已经使那些经济分析师们付出了沉重的代价。
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