一、社区治理的法律基础：建筑物区分所有权概念与制度的探讨
论多元房地产法律制度
二、关于专有部分和共有部分的界定和划分
住宅区和多层建筑物之所以必须划分为专有部分和共有部分，这是由不以人们的意志为转移的客观规律所决定的。住宅共有部分的确定，取决于两项条件的成就。其一，由规划设计部门根据城市规划和设计规范的要求，为使住宅区具有必要的生活条件和达到一定的居住标准，对共有部分作出合理安排和划定。其二，共有部分的价款或者建造费用由全体业主分担。共有部分的功能在于，它要为专有部分提供依托和支撑，要为广大业主提供通行、供水、供电、供气、供热、供暖、空调、排水、通信、通话、电视、网络、文化、娱乐、体育等诸多方面的服务。共有部分的缺失或者减损，轻则会造成人们生活的不便，重则可能使住宅区运行失灵，业主们难以维持正常的生活。此种共有部分应由法律予以确认，使之成为法定共有部分，一经划定就不能轻易地和随意地加以变更。一般而言，专有部分可以改为共有部分，共有部分则不得改为专有部分。在共有部分不符需要且确有空余专有部分的情形下，经业主同意，可以收购一定的专有部分，将其改为共有部分。例如为业主添置一个棋牌室。在共有部分确有富余以至空置的情形下，也可以经业主同意改为专有部分，但如果要突破规划部门审定的容积率、建筑密度和楼距等强制性指标，则须经规划部门批准。
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