主题篇
第二章 中国房地产市场供给分析
二、房地产市场供给结构分析
以房地产出售价格和出租价格为标准，房地产租赁价格与出售价格的比值可看做反映房地产租赁市场和出售市场平衡的经济信号，通常我们称之为租售比，即每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。对于买房者来说，他需要支付的总费用包括买房的房价、房产税、维修费、保险费等；而对于租房者来说，他需要支付的总费用包括每个月的租金，还有整个租房期间内的租金利息之和。从理论上分析，合理租售比的确定原则是在房屋的整个寿命期内，购房所需支付的全部费用与租房所需支付的全部费用相等。如果租赁价格升高，而出售价格不变，那么租赁市场的出租供给数量就会增加，相对应地，租赁市场上房地产租赁需求将会减少，出售市场上购买需求将会增加，前者抑制了房地产租赁，后者促使房地产售价上升，直至新的租赁价格与出售价格的比值回到合理的水平，租赁市场和出售市场重新达到均衡、稳定。相反，如果租赁价格下降，而出售价格不变，那么房地产租赁市场供给减少，需求增加，而房地产出售市场需求减少，供求规律促使房地产租赁价格回升，直至新的租赁价格与新的售价之比重新回到合理的水平，租、售市场重新达到新的均衡。
下面分析我国1998-2006年住房销售价格指数与住房租赁价格指数的变动趋势。1998一-2001年住房租赁价格指数上涨速度非常快，这与1998年住房分配货币化政策实施以及住房制度改革带来的公有住房租赁价格的提高有很大关系，而在这几年间民间住房租赁市场的规模还比较小，由于受到样本的限制和政策因素的影响，难以有效分析销售市场与出租市场之间的真实价格关系；但2002-2006年住房租赁价格指数的上涨幅度明显下降，与此相对应的是，住房销售价格指数自2002年以来进入快速上涨期，很显然在此期间住房销售价格与住房租赁价格的增长趋势出现了背离。
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