牛凤瑞，1946年10月生。现任中国社科院城市发展与环境研究中心主任、研究员、中国城市经济学会副会长，1993年享受国务院特殊津贴。先后主持完成省部级以上科研课题22项，获省部级一等、二等、三等优秀研究成果奖、科技进步奖11项；已出版的专著合著14部，发表的论文、调研报告180多篇，共300多万字。

    深入解读2007年中国房地产发展的特点是：投资持续快速增长；个人按揭贷款增长迅速；土地购置扭转连续下降局面；市场需求总体旺盛；四大城市房价走势不一；部分城市房价上涨较快；部分城市12月份房价环比下降。而出现或存在的问题主要有：宏观调控未达预期；土地交易波动过大；保障性住房建设力度不足；住房保障边界扩大与公共财力支撑能力的矛盾；中小企业步履维艰；中介监管亟待加强。
    前瞻预测2008年中国房地产的整体走势为：房地产调控力度进一步加强；资源将向保障性住房倾斜；企业并购和重组将成为年度主调；供给平稳增长，结构改善；房价上涨趋缓，但出现拐点可能性不大。
    政策建议 针对2007年形势和2008年走势，《中国房地产发展报告No.5（2008版）》提出了以下政策建议：破除垄断，增加有效供给；遏制投机性需求，防范市场风险；构建多层次的住房保障体系；注重政策的衔接性和协调性。

    今年房价上涨将趋缓  不会出现房价拐点
    4月27日，由中国社会科学院城市发展与环境研究中心组织编写的2008年《房地产蓝皮书》正式对外发布。该蓝皮书预测认为，房价经历连续多年高速增长，2007年仍在高位，由于国家调控政策效力的发挥，2008年房价上涨幅度将大大低于2007年，但是房价拐点出现的可能性不大。 
    国际热钱将是推动房价上涨的一个因素 
    蓝皮书指出，2008年我国房地产调控力度将进一步加强。一方面已出台的政策继续强化落实；另一方面出台的新政策可能主要集中在从紧货币政策、完善住房保障、房地产融资管理和抑制投机性需求等方面。同时资源将向保障性住房倾斜。 
    蓝皮书预计，由于国家调控政策效力的发挥，2008年房价上涨幅度将大大低于2007年。2008年上半年，由于国际资本市场震荡和人民币持续升值预期，大量国际热钱可能进入国内房地产领域，成为推动房价上涨的一个因素。但随着房地产调控政策效力逐渐显现，住房需求逐渐回归理性，尽管高位房价的城市可能出现房价在高位震荡，但全国房价整体性走熊拐点出现的可能性不大。 
    对于部分城市房价出现调整的现象，蓝皮书认为，从目前我国部分城市房地产市场有价无市、销量下降、房价涨势趋缓看，还不能证明中国房地产整体上价格已经或即将步入下坡路。从基本面看，尽管制约中国房地产市场价格过速上涨的因素正在增强，但还不具有整体走熊的条件。 
    全国总体地价水平增长呈加快趋势 
    除了房价这一热点问题，对于2007年地价走势，蓝皮书也进行了全面分析。蓝皮书指出，从总体趋势上看，全国总体地价水平增长有加快趋势，2007年地价涨幅明显高于2006年。但从主要分区上看，全国各区域地价增长率差异明显，东南地区城市地价
    水平高于全国平均水平，中南地区、东南地区、东北地区地价增长率高于全国平均水平，西北地区的平均地价水平值和增长率均为全国最低。 
    蓝皮书认为，2007年我国土地市场宏观调控力度进一步加大，但由于宏观调控政策需要时间来显现效应，以及受土地供应及房地产市场影响，多数城市延续了近年来地价稳中有升的态势，商业用地、住宅用地、工业用地等均较上年有大幅增长。 
    从总体水平看，2007年全国主要城市总体综合地价水平值为1751元/平方米，综合地价增长率为13.37%，与2006年5.19%的平均综合地价增长率相比，上涨了8.18个百分点，全国平均地价水平增长速度明显高于2006年。 
    此外，从用途看，工业地价增长率最高，住宅地价次之，商业地价涨幅最低。与2006年相比，商业地价、住宅地价和工业地价增长率均明显提高。从近四年来地价增长率变化情况来看，2007年是各种用途地价增长最快、变化最为明显的一年，三种用途土地的价格增长率都超过了10%。工业用地的增长速度超过了商业用地和住宅用地，增长率已经接近2006年的5倍，商业地价、住宅地价增长率也超过2006年的2倍。 
    北京已购房中北京户籍房主约占7成 
    对于北京、上海这两大楼市热点城市，蓝皮书还进行了专门分析。蓝皮书指出，由中国社会科学院城市发展与环境研究中心对北京城区36个重点区域抽样楼盘调查结果显示，户主户籍为北京本地的平均占比近七成。 
    其中，户主户籍是北京本地所占比重超过平均占比69.6%的区域有19个，占36个区域的52.8%；超过80%的区域有8个，占36个区域的22.2%。户主户籍是北京本地所占比重在60%以下的区域有10个，占36个区域的27.8%。 
    对于上海房地产市场的未来走势，蓝皮书认为，2007年上海房地产市场整体开发投资下降明显，预计未来两年供应可能趋紧。 
    蓝皮书指出，2007年，上海市完成房地产开发投资1307.53亿元，同比增长为2.5%，增幅同比略增0.2个百分点。而全国2007年1至11月房地产开发投资增长31.8%，增速同比上升7.8个百分点。截至2007年11月，上海市的房地产开发投资增长率在全国排名倒数第一。 
    与此同时，上海市的房地产开发投资在固定资产投资中的比重连续第三年下降，从2004年最高时的38.1%下降到2007年的29.3%，同比下降3.3个百分点。其中，商品住宅类房地产开发投资额比2006年同期增长9.5%，而全国同比增长33.7%。 
    蓝皮书认为，上海的房地产开发投资已经处于比较低的水平。如果房地产开发投资增速继续保持低位，今后两三年的住房供应将会出现不足，房价上涨的压力将增加，对上海市的经济也会产生一定的负面作用。

    总报告
    2007—2008年中国房地产市场形势分析与预测
    一  2007年中国房地产市场形势分析
    （一）房地产投资
    1.投资持续快速增长
    2007年全国完成房地产开发投资25280亿元，同比增长30.2％，增速比上年提高8.1个百分点，高于同期城镇固定资产投资增速4.4个百分点；房地产投资占城镇固定资产投资比重比2005年、2006年分别高出0.3个和0.7个百分点。其中，商品住宅投资18010亿元，同比增长32.1％，为2003年以来最高，增速比上年提高6.5个百分点，高于同期房地产投资增速1.9个百分点，延续了2004年以来住宅投资增速均高于同期房地产投资增速的走势；住宅投资占房地产投资的比重为71.2％，比2006年上升了1个百分点（见表1）。在住宅投资中，90平方米以下中小户型投资为4198亿元，占23.3％；纳入住房保障体系的经济适用房投资为834亿元，同比增长19.7％，但仍低于同期住宅投资增速，所占比重比2006年下降0.3个百分点。全国办公楼投资1037亿元，比上年增长11.7％，增速同比下降9.3个百分点；营业用房投资2776亿元，比上年增长17.9％，增速同比上升2.9个百分点；其他投资3457亿元，同比增长38.1％，增速比上年提高26.7个百分点。
    2.个人按揭贷款增长迅速
    2007年全国房地产开发资金为37257亿元，同比增长37.3％，增速比2006年上升10.5个百分点。在房地产开发资金中，国内贷款占18.7％，比重比2006年低1个百分点；自筹资金占31.6％，比重同比低0.1个百分点；利用外资占1.7％，比重同比高0.2个百分点；其他资金占48.0％，比重同比高0.9个百分点（见表2）。其中，个人购房按揭贷款同比增长88.4％，所占比重比2006年高3.6个百分点。由此看出，要减少银行贷款比重，降低房地产业对银行信贷的依赖程度，实现房地产开发融资渠道多元化目标，还需要有更多的政策措施。
    （二）房地产开发与销售
    1.土地购置扭转连续下降局面
    2007年全国土地购置面积4.1亿平方米，同比增长11.0％，扭转了连续两年绝对量减少的局面。土地购置费同比增长27.6％，增幅同比下降3.7个百分点；土地购置价格为1198元/平方米，比2006年提高155元，上升幅度为14.9％（见表3）。
    2007年全国土地开发投资为1499亿元，同比增长22.9％，增幅同比下降5.8个百分点，低于同期房地产开发投资增幅7.3个百分点；占房地产投资的比重为5.9％，同比下降0.3个百分点。土地开发面积为2.69亿平方米，同比下降20.5％。土地开发投资增幅下降、土地开发面积绝对数略有下降，将限制2009年前后年度房地产供给的增加。
    2.市场需求总体旺盛
    2007年全国房地产施工面积23.6亿平方米，同比增长21.1％，增幅同比上升3.8个百分点。其中，新开工面积9.5亿平方米，同比增长19.4％，增幅上升3个百分点。竣工面积5.8亿平方米，同比上升4.3％，增幅下降0.2个百分点（见表4）。
    2007年全国商品住宅竣工面积4.78亿平方米，同比增长10.5％，比上年上升2.4个百分点；销售面积6.91亿平方米，同比增长24.7％，增速比上年高12.9个百分点（见表5）。其中，现房销售面积2.12亿平方米，同比增长5.0％，增幅比2006年上升15.1个百分点；期房销售面积4.79亿平方米，同比增长36.0％，比2006年上升4.2个百分点。与此同时，商品住房空置面积继续下降，12月底全国空置商品住房6756万平方米，同比下降16.6％，降速较2006年加快8.6个百分点。这表明，2007年房地产产品供给增量相对于市场需求明显不足，成为刺激房价上升的原因之一。
    2006年全国房地产土地开发面积增幅较大，为2008年增加供给、抑制房价的过快增长提供了条件，2007年住宅新开工面积的较大增幅，意味着2008年以后住宅供应将有相应上升。2007年全国商品住宅销售面积大于竣工面积2.13亿平方米，表明了需求的旺盛，房价上升在所难免。按商品房全年销售额和销售面积相除计算，2007年商品房均价3885元/平方米，比上年上升15.4％，增幅同比上升9.1个百分点，其中住宅价格上升17.5％，增幅上升11.3个百分点（见表6）。
    （三）区域差异
    改革开放30年来，我国经济迅速发展，但区域发展极不平衡，房地产业尤为明显。2007年有向理想方向发展的趋势。东部地区的房地产投资同比增长26.3％，增速上升7.6个百分点；占全国的61.9％，比2006年下降2个百分点。中部地区房地产投资增长率为35.4％，增速高于东部地区；占全国的比重为18.9％，比2006年上升0.7个百分点。西部地区房地产投资增长率为39.5％，高于东部、中部；占全国的比重为19.2％，比2006年上升1.3个百分点（见表7）。北京房地产投资增长率为16.0％，上海房地产投资增长率为2.5％，均远低于30.2％的全国平均水平。住宅投资中，中部、西部增幅分别为37.9％、40.5％，均超过东部的增速（27.9％）。住宅投资增幅超过55％的省区分别是新疆（55.9％）、吉林（64.9％）海南（65.4％），说明我国住宅投资正在向中部和西部省份转移。

总报告
2007-2008年中国房地产市场形势分析与预测
中国宏观经济形势与房地产调控

住房保障篇
中国住房保障制度建设
“新政”力推住房保障
我国住房公积金运用与制度创新

土地篇
2007年土地政策与市场运行分析
2007年中国城市地价状况分析
2007年北京土地市场形势分析与2008年前景预测

金融篇
2007年房地产投融资现状及2008年趋势分析
美国次级按揭贷款危机及对中国房地产金融的启示
人民币汇率与中国房地产价格：现状、问题及对策

市场篇
2007年住宅市场形势分析与预测
2007年商业地产形势分析及2008年预测
宏观调控下房价持续上涨的原因与走势分析
中国住宅房地产价格调控研究

管理篇
政策调控下2007年中国房地产经纪行业的整合
2007年中国物业管理的发展与2008年预测
我国业主委员会建设的现状、问题及对策

区域篇
2007～2008年北京房地产租赁市场分析
2007年广州市房地产市场和住房保障体系建设
2007年上海市房地产市场报告
北京市2002～2005年出让住宅用地使用情况分析
对北京居民住房价格承受能力及购房意愿的调查分析

企业篇
实力地产企业加速扩张背后的行业变革王扬眉
品质提升是房地产市场发展的主题李庆

热点篇
第二套房房贷新政政策效应分析
房地产新政对我国住房保障制度的影响
物业税对我国房地产影响评估
小产权房影响与出路