张东伟，浙江省直民进会员，金华浦江人，杭州市律师协会房地产与建筑业务委员会委员，天下房地产法律服务网创始人，浙江五联律师事务所专职房地产律师，专注于中国房地产法实务研究。
　　曾先后担任浙江财经学院不动产研究所主办的房地产销售职业经理研修培训中心的法律讲师、浙江省全国房地产职业经理人认证培训法律讲师。截止2007年底，已累计为190余家房地产开发公司、置业销售公司、房地产经纪公司做过房地产法律专题培训服务。
　　多次接受《法制日报》等数十家新闻媒体就房地产法方面的采访报道。在各类报刊杂志上发表过数十篇房地产法律专论。《论商品房包销行为的法律问题》和《农村宅基地使用权立法缺位及冲突问题》曾获浙江省律师实务理论研讨会奖。

　　本系列丛书涵盖了房地产领域的各个方面，邀请了在房地产法律实务工作第一线的资深法官、律师、政府官员等专家参与写作，不仅详尽地阐述了各项法律政策制度的理解与应用，而且对实务中很多疑难问题给予了专业的分析与对策，并附有大量真实的典型案例及评析，帮您化解风险、解决难题！
　　本书的内容特色有三：其一，直接引用政策法规条文作为章节内容，而不是在法理上做过多的探索；其二，为方便读者快速掌握和使用，注明了每个引用法律条文的出处，适当加以判例为参考，辅助读者加深理解；其三，引用了大量的中央部委对下级政府部门运用某些土地法条文产生疑问的答复。 当然，本书的内容并非照抄现行法律条文并加以拼凑、堆砌，作者对法律条文做了深入细致的比较、分析和求证，力求通过简洁的词语将最准确的法律内容反映出来。 本书初步实现了对我国建设用地使用权法律制度系统、完整、具体的分析研究，具有很强的实践操作性。适合于笋师从事房地产实务指导，也可作为司法机关、政府机关和学界了解和研究建设用地使用权法律制度的参考资料。

　　第一章　建设用地使用权的概念
　　第一节　建设用地使用权的概念
　　《中华人民共和国物权法》第一百三十五条规定，建设用地使用权，是指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。综合《物权法》第十二章、《城市房地产管理法》第七条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第八条的规定，建设用地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者作为建设用地，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金等费用并且依法登记后获得用益物权的行为。
　　【律师提示】《房地产业基本术语标准》①中对建设用地的解释是指用于建造建筑物和构筑物的土地，而并没有包括其附属设施。
　　有学者认为②，除《物权法》有规定除外，对现行的《土地管理法》、《城市房地产管理法》等法律中有关以建设为目的的使用国有土地的土地使用权取得、变动及消灭等有关规定中，属于调整物权关系的法律规范，如与《物权法》不冲突，则对《物权法》的规定同样适用。以上法律是指全国人大或其常委会制订的规范化文件，不包括国务院颁发的行政法规或国土资源部的规章，如国务院55号令的规定与《物权法》有抵触，则自
　　然无效。
　　【律师提示】2007年10月1日开始实施的《物权法》只是设立了建设用地使用权作为一种用益物权，并没有将国有土地使用权都统一表述为建设用地使用权。因此，本书中如涉及到国有土地使用权的土地是用于建设目的的，将原来“国有土地使用权”统一采用建设用地使用权这一权利名称表述，本书有明确说明的除外。
　　建设用地使用权与国有土地使用权的联系与区别：两者之间的区别：①国有土地使用权的取得时间存在多种性，实践中存在5种取得时间界限（本章以下有详细说明），但建设用地使用权则是自依法登记时产生。②国有土地使用权的权利只能设立在地表，虽然《国有土地使用权出让合同范本》中有约定出让内容可包括地下一定的空间，实践中也大量存在，但并没有具体法律规定。建设用地使用权的权利可分别设立于地表、地上和地下，既可同时设立，也可分别设立。③国有土地使用权的消灭时间存在多种性，建设用地使用权的消灭以出让人办理注销登记为准。④国有土地使用权的土地利用包含非建设使用比如说国有农场的耕作，而建设用地使用权的土地利用只能是用于建造建筑物、构筑物及其它附属设施。⑤国有土地使用权依合同关系产生，是一种债权，而建设用地使用权是一种法定用益物权。
　　两者之间的联系：《物权法》是以建设用地使用权来界定以建造建筑物、构筑物及其附属设施为利用目的、对国家所有土地享有占有、使用、收益权利的国有土地使用权。通俗地讲：原先用于建造建筑物、构筑物及其附属设施目的的国有土地使用权，已经《物权法》确立了用益物权，统称建设用地使用权，即建设用地使用权只是国有土地使用权中的最主要的类型。应注意的是，不能出现国有土地使用权就是建设用地使用权的概念错误。

第一章 建设用地使用权的概念
第一节 建设用地使用权的概念
第二节 建设用地使用权的位置范围
第三节 建设用地使用权的法律适用衔接问题
一、关于(城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例)
与《城市房地产管理法)在执行中的衔接问题
二、关于(物权法)实施后与其它法律的执行衔接问题
第四节 建筑物、构筑物及其附属设施的法律规定及理解

第二章 建设用地使用权的规划行政
第一节 建设用地使用权的规划设计条件
第二节 建设用地使用权的规划变更、调整
第三节 建设用地选址意见书
第四节 建设用地规划许可证
一、申请建设用地规划许可证的一般程序
二、建设用地规划许可证的附件
三、建设用地规划许可证的颁发部门
四、建设用地规划许可证的法律效力
第五节 控制性详细规划与强制性内容
第六节 建设用地的修建性详细规划

第七节 建设用地使用权的主要规划参数
一、建设用地面积计算与分摊
[案例分析]业主没有土地使用权证侵占绿地事件愈演愈烈
二、建设用地使用权的土地使用性质
三、建设用地使用权规划审批中的重要参数

第三章 建设用地使用权设立类型
第一节 建设用地使用权设立类型
第一节 建设用地使用权设立的立法概况
第二节 建设用地使用权设立方式
第三节 地上与地下建设用地使用权
一、地上空间权使用
二、地下空间权使用

第四章 建设用地使用权出让合同主体
第一节 建设用地使用权的出让方资格
一、市辖区人民政府和区土地管理部门
二、开发区管委会

第二节 出让建设用地使用权的批准权限
一、出让建设用地使用权的审批主体方
二、出让建设用地使用权的批准权限
三、出让建设用地使用权的审批管理

第三节 建设用地使用权的受让方主体资格
[案例分析]建行恩施分行诉海南医药开发公司未达一
定开发程度的土地使用权转让合同无效案

第五章 建设用地使用权的协议出让
第一节 协议出让建设用地使用权的范围
第二节 协议出让建设用地使用权的流程
第三节 协议出让的公示制度
第四节 协议出让价格争议裁决机制
第五节 协议出让改变用途的政策性处置
第六节 协议出让建设用地使用权的最低价限制
一、协议出让土地出让金的确定原则
二、协议出让最低价的两种计算方式比较
三、协议出让最低价的审批权
四、基准地价与宗地标定价的区别及作用
五、协议出让土地改变用途需补交出让金
六、出让人对协议出让的建设用地使用权有暇疵的责任承担
[案例分析]上海虹城房地产有限公司与上海市房屋土
地资源管理局土地使用权出让合同纠纷上诉案

第六章 建设用地使用权公开竞价出让
第一节 公开竞价出让的概念
第二节 公开竞价出让制度概况
第三节 必须公开出让的建设用地使用权类型
第四节 公开竞价出让主体及出让实施主体
第五节 建设用地使用权招标出让流程
一、招标前期准备工作
二、投标
三、开标
四、评标
五、定标
六、签订出让合同，公布出让结果
七、核发(建设用地批准书)，交付土地
八、办理建设用地使用权登记
九、资料归档

第六节 建设用地使用权拍卖出让流程
一、拍卖程序
二、签订{成交确认书}
三、签订{国有建设用地使用权出让合同)
四、公布拍卖结果

第七节 建设用地使用权挂牌出让流程
一、公布挂牌信息
二、竞买人报价
三、确认报价
四、挂牌截止
五、签订(成交确认书)
六、签订(国有建设用地使用权出让合同)
七、公布拍挂牌结果
[案例分析]时间集团公司诉浙江省玉环县国土局土地使
用权出让合同纠纷案

第八节 《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》
第二十五条的法律适用问题
[案例分析]以商业贿賂方式串通拍卖的定性
第九节 建设用地使用权拍卖出让与(拍卖法》之间的法律
关系

第七章 建设用地使用权划拨
第一节 划拨土地使用权的概念
第二节 划拨土地使用权的用地范围
一、国家机关用地和军事用地
二、城市基础设施用地和公益事业用地
三、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地
第三节 划拨土地使用权申请程序与审批权限

第四节 国有企业改制中划拨土地使用权的通常处置程序
一、国有企业改制中划拨土地使用权的处置方式
二、划拨土地使用权处置的前提条件
三、划拨土地使用权处置的通常程序办理

第五节 划拨土地使用权的处分限制
一、划拨土地使用权的转让审批问题
二、划拨土地使用权的转让方式
三、划拨土地使用权的出租
四、划拨土地使用权作价出资或入股
五、划拨土地使用权的授权经营
六、划拨土地使用权的抵押
七、国有企业破产时划拨土地使用权处置
八、三线建设单位搬迁后的原址国有划拨土地使用权处置

第六节 个人房产中的划拨土地使用权
一、职工购买公房占用的划拨土地使用权
二、经济适用住房占用的划拨土地使用权
三、历史遗留的城镇私房占用的土地使用权
第七节 划拨土地使用权的收回及利益保护

第八章 国有土地租赁和土地使用权出租
第一节 国有土地租赁出让
一、概念及理解
二、租赁土地主体
三、租赁土地年限
四、租金计算
五、租赁登记
六、租赁土地使用权用途限制
七、租赁土地使用权终止

第二节 建设用地使用权租赁
一、概念及理解
二、建设用地使用权租赁的前置条件
[案例分析]成都泰隆游乐实业有限公司诉绵阳市国土
资源局土地行政许可案
第九章 外商投资开发利用建设用地使用权
第十章 建设用地使用权的使用年限
第十一章 建设用地使用权流转法律制度
第十二章 建设用地使用权终止与收回
第十三章 建设用地使用权抵押
第十四章 建设用地使用权他项权利
第十五章 建设用地使用权确权与登记