郑美珍，籍贯福建。现就职于中国土地矿产法律事务中心（国土资源部土地争议调处事务中心）。1999年毕业于武汉测绘科技大学（现为武汉大学）土地管理专业。获经济学学士学位，2005年至2007年在北京外国语大学修完英语本科。2007年获文学学士学位，现就读中国政法大学在职法律硕士。从事多年房地产开发实务和土地政策研究，熟悉我国土地相关法律、法规、政策规定及其运用。

    本系列丛书涵盖了房地产领域的各个方面，邀请了在房地产法律实务工作第一线的资深法官、律师、政府官员等专家参与写作，不仅详尽地阐述了各项法律政策制度的理解与应用，而且对实务中很多疑难问题给予了专业的分析与对策，并附有大量真实的典型案例及评析，帮您化解风险、解决难题！
    为方便读者了解农村建设用地的相关法律、法规及政策性文件的规定，《农村土地法律适用与疑难释解》在收集、整理了大量有关农村建设用地的法律规定和规范性文件基础上，按农村建设用地所涉及的环节进行了梳理和介绍。
    《农村土地法律适用与疑难释解》不仅对农村建设之用的土地法律如何适用进行了说明，同时也针对一些存在争论的问题，如农村集体建设用地的流转问题进行了分析和探讨，以期读者既能了解国家的有关规定，也能知晓一些理论观点， 以共同促进和推动我国土地立法的不断完善。

    第一篇  宅基地使用权
    第一章  宅基地使用权概述
    第一节  宅基地使用权的概念和性质
    一、宅基地使用权含义的法律规定
    （一）《物权法》对宅基地使用权定义的规定
    《物权法》第152条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”
    根据《物权法》对宅基地使用权的规定，我国目前已明确将宅基地使用权作为一种独立的用益物权，依据本条规定，宅基地使用权的含义包括以下几个要点：1. 权利属性，即对集体所有的土地享有使用权；2. 权利主体，依法有资格获得宅基地使用权的人，即农村本集体经济组织成员；3. 权利取得的条件，必须经过依法审批；4. 权利取得方式，依法审批后由集体经济组织分配；5. 用途限定，只能建造住宅及其附属设施；6. 权利存续状态，没有使用期限限制。
    （二）蒡他法律法规对宅基地使用权含义的规定
    1. 《宪法》的规定：《宪法》第10条第2款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”
    2. 《土地管理法》的规定：《土地管理法》第4条规定：“国家实行土地用途管制制度。”“国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。”“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”第62条第2款规定：“农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。”
    3. 关于“住宅”的含义，原国家土地管理局政策法规司1992年5月28日《关于对农村居民“建住宅”含义理解问题的答复》指出：“《中华人民共和国土地管理法》第45条所指的‘建住宅’，应当理解为农村居民所建住房以及与住房的居住生活有关的其他建筑物和设施。”
    根据上述对宅基地使用权的规定，可以看出宅基地使用权最根本的两个特点是：第一，宅基地归集体所有，作为集体成员的农民享有使用权。这是宅基地使用权能够成为用益物权的根本。如《宪法》第10条的规定，宅基地和自留地、自留山一样，属于集体所有。农民使用宅基地是对集体所有的土地的使用。第二，宅基地的用途是建造住宅及其附属设施。根据土地管理法和国家的有关规定，土地的利用必须符合国家对土地的用途管制。我国人多地少，只有最严格地管制土地用途、控制建设用地总量、保护耕地，才能有效地保护资源，实现优化配置。所以农民取得宅基地，必须依法办理有关手续，不得超量多占，也不得违反有关规划，改变土地用途。
    ……

第一篇 宅基地使用权
第一章 宅基地使用权概述
第一节 宅基地使用权的概念和性质
一、宅基地使用权含义的法律规定
二、宅基地使用权的理论定义
三、宅基地使用权的学理概念
四、宅基地的范围

第二节 宅基地使用权的法律特征
一、宅基地使用权作为一项土地权利的一般特性
二、在我国土地所有制框架下，宅基地使用权的特殊性

第三节 宅基地使用权的历史发展沿革
一、我国不同时期法律文件中对宅基地的规定
二、宅基地使用制度的历史沿革
三、城镇宅基地的历史演变

第四节 我国土地权利制度的历史变迁
一、旧中国及其以前的地权制度简介
二、新中国地权制度的形成

第五节 我国的土地所有权制度
一、土地所有权制度及其发展趋势
二、我国的土地所有权制度及其特点
三、国家土地所有权
四、集体土地所有权

第六节 宅基地使用权的地方性相关规定
一、各省实施（中华人民共和国土地管理法》中对宅基地
使用权的有关规定
二、各地对宅基地申请、面积等的一般规定
三、地方专门颁发的有关宅基地管理的规定

筹二章 宅基地使用权的取得
第一节 宅基地使用权的原始取得
一、宅基地使用权原始取得的方式
典型案例：宅基地使用权的原始取得
二、目前我国宅基地登记发证的基本情况
三、初始取得宅基地使用权的权利状态
四、法律规定上对宅基地使用权资格的限制

第二节 宅基地使用权的继受取得
一、受让取得
典型案例：城镇居民能否在农村与村民合建房屋

二、继承取得
典型案例：宅基地使用权可否作为遗产继承
集体土地使用权上之房屋可否合法继承
父母为子女结婚分家而取得的宅基地使用权的归属

第三节 禁止城镇居民购买宅基地的理解
一、对城镇居民购置农村宅基地的法律规定
典型案例：农村村民的宅基地是否允许私下转让
二、物权立法过程中各方对城镇居民购置宅基地的反应
三、理论界中对城镇居民购置宅基地的探讨
四、农村宅基地使用权交易的理解

第四节 小产权房的合法性理解
一、小产权房的概念
二、小产权房的特点
三、小产权房的性质分析
四、各大部委对小产权房的态度
五、小产权房引发的问题

第三章 宅基地使用权的申请审批
第一节 宅基地使用权的申请人
一、宅基地使用权申请人的资格限制
二、集体经济组织成员以外的人是否可以申请取得宅基地使用权

第二节 宅基地使用权申请审批程序
一、宅基地申请审批程序的法律规定
典型案例：两户共居一处房屋的．其中一户是否有权再申请一处宅基地

二、宅基地使用权申请审批的具体程序
典型案例：收取规费能否视为批准用地

三、目前我国农村宅基地使用权取得和登记管理中存在的问题
典型案例：用地许可证被撤房屋却建成应如何处理
四、理论中对宅基地使用权申请审批程序的质疑
典型案例：宅基地使用权是否只能由本村村民享有

第三节 宅基地使用权审核内容
一、对宅基地使用权申请人的审查
二、乡、县政府的审查内容

第四节 宅基地面积的限制
一、《中华人民共和国土地管理法）中对宅基地面积限制的规定
二、地方性法律法规中对宅基地面积标准的规定
三、对超出部分的处理
典型案例：超标准的宅基地如何处理

第五节 一户一宅的理解
一、一户一宅
二、一户多宅
典型案例：农民集中建楼后，原有的宅基地应如何处理
三、一宅多户

第四章 宅基地使用权的使用和流转
第一节 宅基地使用制度的历史变迁
一、建国后至1990年土地无偿使用，宅基地由集体经济组织无偿分配
二、1990年至1993年农村宅基地有偿使用的探索和全面推开
三、1993年以后，宅基地通过申请无偿取得

第二节 法律上对宅基地使用权流转的规定
一、法律、法规、政策上对宅基地使用权流转的规定
二、法律允许的流转方式
典型案例：宅基地使用权是否允许进行抵押
三、宅基地使用权流转后的法律后果
典型案例：宅基地使用权转让后．原使用权人能否再申请

第三节 宅基地使用权流转的现状
一、农村宅基地使用权流转的历史演变
二、农村宅基地使用权流转的现状
三、农村宅基地使用权流转的成因

第四节 对农村宅基地使用权流转的探索
一、理论界对农村宅基地使用权流转的探讨
二、宅基地使用权抵押的问题
三、改革农村宅基地使用权管理的思路

第五章 宅基地使用权的灭失
第一节 宅基地使用权灭失的情形
一、国家征收
二、宅基地使用权的收回
典型案例：宅基地可以收回的情形
农转非人员原有宅基地的权属性质认定
宅基地使用权主体的身份发生转变，村集体是否
可以收回宅基地使用权
长期闲置的宅基地的使用权归属
宅基地使用权的收回
三、宅基地的灭失
四、房屋灭失
典型案例：国有土地使用权终止
五、宅基地使用权的放弃

第二节 宅基地使用权灭失后的法律后果
一、宅基地使用权灭失后，不得再次申请获得宅基地使用权的情形
二、宅基地使用权灭失后，还可以依法再次申请取得宅基地使用权的情形

第三节 土地灭失的正确理解
一、法律上对土地灭失的界定
二、理论中对认定土地灭失存在的争议

第二篇 集体建设用地使用权
第一章 我国集体建设用地使用权的法律特征和有关规定
第一节 集体建设用地使用权的概念和性质
一、法律上对集体建设用地使用权含义的规定
二、我国不同时期法律法规或政策性文件中对集体建设用
地使用权的规定

三、理论中对集体建设用地使用权的定义
四、集体建设用地使用权与国有土地建设用地使用权的区别

第二节 集体建设用地使用权的特点
一、集体建设用地使用权的法律特征
二、集体建设用地使用权权利主体的特定性
三、集体建设用地使用权权利客体的独特性
四、集体建设用地使用权权利内容的限制性
典型案例：乡镇企业的土地使用权人能否私自改变土地用途

第二章 集体建设用地使用权的取得和收回
第一节 集体建设用地使用权申请的主体
一、申请取得集体建设用地使用权的主体规定
二、乡镇企业用地使用权的主体
典型案例：乡镇企业用地如何确权

三、乡村公益事业用地使用权的主体
典型案例：老人协会能否作为乡村公益事业用地使用权的主体
四、理论中对集体建设用地使用权申请主体规定的质疑

第二节 集体建设用地使用权的取得和审批
一、乡镇企业建设用地使用权的取得
二、乡镇企业建设用地使用权的审批
典型案例：企业不能直接向农民集体购买土地
三、乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地使用权的取得
四、乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地使用权审批的规定
五、有关农用地转为建设用地的审批规定
六、地方有关农村集体建设用地审批的具体办事程序

第三节 集体建设用地使用权的受让取得
一、集体建设用地使用权受让取得的界定
二、通过受让取得的集体建设用地使用权
三、通过继承取得的集体建设用地使用权

第四节 农村集体建设用地的管理
一、农村集体建设用地的使用范围
二、农村集体建设用地使用的原则
三、乡镇企业用地的管理
四、乡（镇）村公共厕所设施、公益事业建设用地的管理

第三章 集体建设用地使用权的使用和流转
第一节 集体建设用地使用权流转的现状
一、集体建设用地流转的基本情况
二、集体建设用地使用权流转的方式
典型案例：集体土地使用权是否可以转让用于非农业建设
这宗地能否直接出让
这宗地补办手续后可流转
三、集体建设用地流转的原因
四、各地对集体建设用地使用权流转的管理现状

第二节 集体建设用地使用权流转中存在的问题
一、流转受法律制度制约
典型案例：集体建设用地能否流转
集体建设用地使用权发生移转的情形
二、集体建设用地使用权权利不明确，造成交易不安全
三、集体建设用地流转市场混乱
四、集体建设用地流转收益分配不明确

第三节 集体建设用地使用权流转地方立法分析
一、国家关于集体建设用地使用权流转的法律规定
二、各地关于集体建设用地使用权流转的立法现状
三、全面推行集体建设用地使用权流转的立法建议

第四节 理论上对集体建设用地使用权流转的探讨
一、关于集体建设用地使用权是否可以入市的探讨
二、集体建设用地使用权流转的必要性探讨

第四章 集体建设用地使用权的消灭
第一节 集体建设用地使用权灭失的情形
一、农民集体提前收回集体建设用地使用权
二、国家征收中涉及集体建设用地使用权
三、集体建设用地灭失导致集体建设用地使用权的灭失
四、使用期限届满导致集体建设用地使用权的灭失

第二节 集体建设用地使用权灭失后的法律后果
一、由于农民集体提前收回造成集体建设用地使用权消灭的法律后果
二、因国家征收使得集体建设用地使用权消灭的法律后果
三、使用权人私自转让集体建设用地使用权的法律后果

附录：
关于加强农村宅基地管理的意见
（2004年11月2日）
中华人民共和国土地管理法
（2004年8月28日）