第一章 2007年至2008年土地政策及土地储备制度
一、2007年至2008年我国土地政策点评
“十六大”以来，我国采取了越来越严格的土地管理政策。从2003年土地政策参与宏观调控、整顿土地市场开始，国家陆续出台了“28号文”、“31号文”等一系列严格土地管理的政策文件。2007年是我国土地政策颁布最密集的一年，针对性都较强，也引起较大的社会关注；经过一年的调控，2008年土地政策及房地产市场将比去年明朗与平稳。2007年至2008年我国土地政策的主要内容是严格控制供地总量及单项土地供应规模、打击开发商囤积土地的行为；提高土地利用效率及集约化程度；加强对土地使用的监管；调整土地供应结构，建立住宅保障体系。由此可以看出，与银行信贷相结合，国家已把土地政策作为最重要的两种房地产调控手段之一。
此外，值得注意的是从2006年开始，国家已开始运用多元化的手段对土地进行管理。例如，2006年底出台了《全国工业用地出让最低价标准》及《关于修改（中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例）的决定》，2007年9月出台了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，2008年初出台了《关于促进节约集约用地的通知》等政策文件，这显示出国家开始综合利用土地价格、土地税收、土地供应、土地利用、土地金融等多元化的调控手段，以更有效地解决土地利用问题，进而调控整个房地产市场，而非局限于最初的单纯行政管理手段。以下笔者即对2007年至2008年我国土地政策做一个简单的梳理和点评。
（一）对土地供应结构进行调整
1.《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》
2006年5月24日，建设部等九部门联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（37号文）经国务院同意，由国务院办公厅转发。该意见要求，“十一五”时期，要重点发展普通商品住房，自2006年6月1日起，新审批、新开工的商品住房总建筑面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）建筑面积所占比重，必须达到70％以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（165号文）中，明确了对“90平方米”和“70％”的解释。即“90平方米套型建筑面积”指“单套住房的建筑面积”，而“90平方米以下住宅比重70％”是针对“城市年度建设总量”。在“90-70”政策的执行期间，发生了颇有戏剧性的一幕。建设部网站2007年1月9日公布了《90平方米以下住宅设计要点》（征求意见稿），在这份“旨在贯彻落实90平方米以下中小套型住宅政策”的文件中，建设部将各地各类住宅套型建筑面积标准予以了一些修正，实际上，变相地放宽了此前的“90-70”规定。但建设部10日又突然刊发《关于征求90平方米以下住宅设计要点（征求意见稿）意见的函》的说明。其新闻发言人指出，建设部要求各地必须严格执行《国务院办公厅转发建设部等九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。而刚发布的《90平方米以下住宅设计要点（征求意见稿）》，不符合国务院办公厅和建设部文件要求，经研究决定，予以废止。该事件表明，基于各方压力及各种考虑，中央在“90-70”房地产调控政策的执行上，出现了犹豫，但最终还是坚定了强力调控的决心。2008年2月25日，建设部发布《关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见》，再次重申了“90-70”政策。
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