2011年2月22日，这是一个中国财政部与世界银行联合主办的国际研讨大会，话题围绕眼下最让政府棘手的“房地产财税政策”。座中有18位来自世界银行、国际货币基金组织以及美国、日本、韩国、新加坡的国际专家， 6名中国财税专家，100余名中国财政部及各省财政厅官员，杨少锋是其中唯一一名来自中国房地产的业界代表。
他坐在那儿，有一丝为难。
这些年杨少锋参与的论坛不计其数，按理早已轻车熟路。然而在这样一个政策制定部门召开、具有国际影响力的特殊场合，他到底该怎么去把握尺度？不能不说，不能乱说，还考验着他“敢不敢说”。
早年在杨少锋刚出道时，有位公司总经理曾评价他：“相当出众的才华，极其固执的个性。”他是一个个性非常鲜明的人。24岁那年，他就全盘推翻了全球咨询业老大麦肯锡为中国联通做的CDMA推广方案，在全国第一个推出“手机不要钱”的概念（详见经济日报出版社2004年出版的杨少锋传记《天生我才》）；投身房地产界之后，更以不惧权威、观点尖锐、言辞犀利、锋芒毕露著称。
深知自己处事风格的杨少锋会前起草了一份较为温和的演讲稿，然而听到财政部和众多官员纷纷认为“中国房地产没有泡沫”，并以此为基础讨论对房地产宏观调控的政策时，杨少锋坐不住了。上台后他把稿子一抛，第一句话就让所有人非常震惊：“如果按照国家统计局的数据，我们可以得出中国房地产没有泡沫的结论。然而，我们都错了，今天，我来告诉大家中国真实的房地产！”引实例、列数据，慷慨激昂连珠炮一般痛陈半小时。听得同声传译偷偷传纸条让他降低语速。财政部官员有点坐不住，世行专家纷纷围上来索要“整理稿”，同坐主席台的美国财政部驻中国经济与金融大使 Darid Dollar激动地第一个拿起话筒对台下说：“看到中国官方数据，房价涨幅仅略高于GDP涨幅，我们一直以为中国房地产没有泡沫，甚至认为中国房价在全世界这些国家中涨幅相对比较低。听到杨先生讲完，我才知道中国房价这么可怕！如果真是这样，那中国官方真应该好好看看我们所爆发的次贷危机的警示了！” 那么在半个小时的演讲中，他到底说了什么，能够让世行这么多专家及财政部官员如此震惊？ 在杨少锋看来，中国房地产最可怕的并不是大家普遍关注的房价暴涨，而是两大问题：土地资本化和房地产货币化。实际上这造成了我们虚拟的流动性是官方数据的数倍乃至数十倍。
在这次论坛上，杨少锋向在场的官员们公布了这么一组数据：2009年9 月，当时全国排名前10的房企所囤的地是3．2亿平方米，到了20lO年12月31 日，国内排名前10的上市房企（包含在国内上市和港股上市的房企）囤地的总面积已经达到4．3亿平方米，一年多的时间囤积土地面积1亿平方米。这4． 3亿平方米，如果按照25平方米的人均居住标准，足够1720万人居住，而仅仅恒大地产一家，土地储备多达7238万平方米，按二三线城市人均居住面积 25平方米来算，也就是说就这一家企业囤积的土地足够300多万人住。
《中国经济周刊》2010年11月2日公布了上市房企囤地榜单，其中保利地产的储备土地建筑面积为3369万平方米，万科地产以3268万平方米建筑面积的土地储备排在中国“内地上市房企囤地排名”的第二位。苏宁环球、首开股份、中天城投、中国建筑、金地集团、荣盛发展、新湖中宝、招商地产等公司均以1000万平方米以上的土地储备位居“内地上市房企囤地排名”的前10位，第10位的招商地产土地储备量高达1000万平方米。据《中国经济周刊》结合125家内地上市房企的半年报等统计，目前内地上市房企的储备土地建筑面积总量近4亿平方米，按照人均30平方米居住面积计算，仅内地上市公司的土地储备开发的房子足够1300多万人居住。
尽管国内上市房企中前两名的保利地产、万科，其储备土地建筑面积都超过了3000万平方米，合计高达6637万平方米，占到内地上市房企土地储备量的六分之一，但是，这仍不是中国土地储备量最大的房企，一些未上市房企以及在香港上市的房企土地储备量更大。进入“香港上市房企囤地排名” 前10名的是：恒大（7238万平方米）、碧桂园（4285万平方米）、绿城中国 （3200万平方米）、雅居乐（3115万平方米）、中国海外（3050万平方米）、合生创展（3020万平方米）、长和系（3000万平方米）、新世界中国（2577万平方米） 、富力地产（2462万平方米）、龙湖地产（2437万平方米），合计囤地3．44亿平方米。仅恒大地产一家的土地储备量，就远超于万科和保利地产土地储备之和。据国家统计局公布的数据等公开资料显示，在从2000年～2009年10年时间内，全国房地产企业一共购置占地面积近33亿平方米土地，而在这10年内全国房地产完成土地开发面积仅有近21亿平方米。这意味着仅仅这10年出让的房产开发土地，就被房地产开发企业雪藏了近12亿平方米，这并不包括 2010年前9个月购置房产开发的土地2．9亿平方米。
那么，房企为何会如此热衷囤地？ 杨少锋指出，房企热衷囤地的关键，在于打通了资本市场的融资渠道，也就是所谓的“股地联动”。简单地说，某上市房企今年销售面积300万平方米，实现利润50亿，然后这个公司就可以给股民讲这样一个故事：你看，我手中还有3000万平方米的土地储备，足够我开发10年时间，未来房价肯定上涨，而我的土地成本和现在是一样的，所以我的利润还会更高，所以买我的股票一定挣钱。股民一看，对呀，这支股票值得投资，于是这个公司股价就暴涨，而这个时候上市房企通常干两件事，一个是大股东在高位抛售股票套现，二是公司增发新股进行融资，而新融资的钱可以继续囤地，囤地之后编织新的股市故事继续融资，这个球越滚越大，于是动辄数千万平方米的土地储备就出现了。
“房价上涨——收益预期增加——股价上涨——融资大幅增加——疯狂储备土地——收益预期增加——股价上涨——再融资”。在这个完美的资本链条中，土地资本化最终的结果就是房企可以通过股市无止境的融资，再通过融资拍地。天价地则推动房价预期，房价预期反过来再让上市房企股价暴涨，股东直接套现或者资产大幅增加。房企的资产，在不成熟的中国股市中得到数倍的放大，推动了股市泡沫和楼市泡沫的双重滋生。
这一幕，早在2007年就开始疯狂上演，对此，杨少锋在2007年题为“半年融资1700亿，股市已成楼市奶牛”的博客文章中曾经做过这样的分析： “随着国内股市的兴旺，通过股市融资成了开发商快速扩张的最佳手段。没上市的公司急着上市，如世茂房地产、绿地集团去年在香港上市；已上市的房地产公司，则频繁地通过增发、配股等方式进行再融资。
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