二、物业管理
（一）物业管理的含义与性质
1.物业管理的一般定义
物业管理应该是物业管理主体为达到物业管理目标，运用一定的资源对物业及物业管理区域所实施的管理活动。
关于物业管理的含义，不同的学者有不同的解读，但从一般意义上，由于界定的依据不同，会有不同的表述形式。
从物业管理权的来源和实现的角度来分析，物业管理主要包括了四个层面的管理活动：一是业主基于物业产权的自主管理，如香港地区业主法团对所持有物业的自治管理。二是基于产权分解后的物业公共事务管理权委托的物业服务企业或其他管理人进行的委托管理活动。这其中也包括物业服务企业利用小区公共资源和自身经营资源进行的经营活动。这也是日常生活中人们所能理解的专业的物业管理活动，即业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋建筑及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。三是基于公权的政府物业行政管理和行业协会的行业自律管理。如政府发布物业管理政策法规的抽象物业行政管理行为；政府对小区业主自主管理组织及活动，物业服务企业的物业管理活动依法采取的指导、监督、行政规制措施等具体物业管理行政行为；行业协会对企业资质的管理等。四是基于管理权力的交叉、关联性的物业区域的综合治理，主要是物业业主、社区居民、经营单位和公用事业单位、专业公司、基层政府组织或非政府组织（Non-government Organization，NGO）（主要是业主联盟、协会等组织）等进行的互动式、渗透式管理活动或关联性影响活动。
因此，从管理学角度看，物业管理应该是指合法的物业管理主体（物业管理组织或个人）为实现物业产权人和物业相关利益主体的权益，达到经济效益、社会效益、环境效益等综合效益最大化，以物业或物业区域为界限而开展的对物业本体、物业关系、物业区域公共资源和物业区域秩序管理活动的总和。
2.专业物业管理或物业服务的含义
物业管理是与我国房改和住房商品化密切相关的。在我国，物业管理作为一种独立的行业，出现在20世纪80年代，但是物业管理的真正发展是从20世纪90年代开始的。旧的小区物业管理部门往往由原房管所转变而来，新成立的小区则往往由各开发商自己成立物业服务企业，主要履行小区安全管理、物业维修等职能。值得一提的是，相当一部分物业服务企业是从原房管部门或单位后勤部门转制而来的，行业队伍素质偏低，与业主之间的服务关系没有确立，物业管理的服务特征被淡化。《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）出台之前，我国法律中并未区分物业服务和物业管理的概念，造成社会对物业服务企业的性质、职能及与业主关系的认识较为模糊，平添了不必要的困扰。
随着物业服务市场化的推行和发展，物业服务企业和业主首先开始重视物业管理过程中的“服务”问题。2007年颁布的《物权法》将以往的“物业管理企业”更名为“物业服务企业”，其后《物业管理条例》也顺应《物权法》作了相同的修改。这个名称的改变强调了物业的“服务”性质，也使业主和物业服务企业双方关系的定位更加准确，不但有利于人们对物业管理含义、范围和界限的准确理解和把握，同时也有利于转变物业管理行业的经营管理作风。
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