冯邦彦，广东鹤山人，经济学教授，博士研究生导师，现任暨南大学经济学院院长、暨南大学特区港澳经济研究所所长、暨南大学学位委员会委员及学术委员会委员，以及广东经济学会副会长、广东国际经济学会副会长、广东港澳经济研究会副会长、广东省第三产业研究会副会长、广东体制改革研究会副会长、广东华南经济发展研究会副会长、广东城镇化研究会副会长，同时担任第九届广东省政协委员、广东省政协港澳台侨外事委员会委员、广东省社会科学联合会常务委员。 
　　曾于1987年至1994年期间应聘赴港，任香港东南经济信息中心有限公司经济分析员等职，长期从事香港经济、香港经济史、资本与财团等领域的研究。主要著作有《香港英资财团》(1996年)、《香港华资财团》(1997年)、《澳门概论》（1999年）、《香港地产业百年》（2001年）、《香港金融业百年》（2002年）、《香港产业结构研究》（2002年）和《百年利丰——从传统商号到现代跨国集团（繁、简体中文版）》（2006年）等，以及主编《CEPA与“泛珠三角”发展战略》（2005）和《经济全球化格局下的两岸产业分工与合作》（2006年）。曾在《经济研究》、《世界经济》、《经济学动态》、《当代亚太》、《学术研究》等内地学术期刊发表100多篇学术论文。

　　在香港，地产业通常是指地产和房产这两个相互联系的经营部门的总称。地产并非泛指所有的土地，而是指在法律上有明确权属关系的，并且能给所有者、经营者和使用者带来效益的土地，是指作为商品能够进入市场的这部分土地。房产也是指在法律上有明确权属关系的房屋建筑物，是房屋的社会经济形态。地产和房产都是固定在特定的领域、不可移动的，故在经济学上又称为“不动产”。房地产不仅是最基本的生产要素，而且是最基本的生活资料，是社会经济生活中最重要的财富之一。
　　地产业在香港已有悠久的历史。1841年英国占领香港后即开始拍卖土地，并逐步形成和确立香港的地权制度和土地批租制度，从而揭开近现代香港地产业的发展历史。不过，直到二次大战前，香港地产业基本上仍处于萌芽起步之中。二战至1960年代，香港人口急剧膨胀，经济起飞，“房荒”成为当时社会经济中一个严重问题。当时，新兴的地产商吴所泰、霍英东等先后提出“分层出售”、“分期付款”的售楼方式，推动了地产经营方式的革命，促进了地产业的迅速发展。及至1970年代初，香港证券市场进入空前牛市，大批地产公司纷纷借此时机挂牌上市。他们通过发售新股、配股以及将股票在银行按揭贷款，筹集大量资金发展业务。这一时期，由于人口持续增长、经济欣欣向荣以及受到中国内地实行改革开放政策的影响，香港地产市场呈现战后以来空前的繁荣景象。
　　1984年12月，中英两国签署关于香港前途问题的《联合声明》，香港进入1997年回归祖国的历史性过渡时期。随着政治前景的明朗化和香港经济复苏，地产业再次进入新一论循环周期的上升阶段，时间长达10年之久，打破战后数十年来香港地产市道每八九年经历一次周期的规律。在过渡时期的地产大潮中，随着市区土地资源日渐短缺，地价、楼价不断上涨，地产发展项目的规模越来越大，经营房地产所需资金也日见庞大，大批早年从事地产业的中小型地产公司逐渐被淘汰。经过激烈的竞争、收购、兼并，十数个规模宏大、实力雄厚的地产集团逐渐成为市场的主导力量。这一时期，香港地产业寡头垄断的局面逐渐形成。地产业也成为了香港经济的最重要的支柱产业之一，在香港经济中具有举足轻重的影响，并关系到千家万户的生活，被誉为香港经济的“寒暑表”。不过，1997年亚洲金融风暴之后，香港地产市道从高位大幅下跌，受到重创，其发展前景正受到社会各界的密切关注。
　　本书试图在香港开埠150多年以来经济发展和人口增长的宏观背景下，展示并深入剖析香港地产业在特定的地权制度下从萌芽、发展、到成熟的整个历史轨迹，从中发现香港地产业发展的一般规律，它和整体经济与市民生活的互动关系，它在香港经济中的地位和作用。与此同时，也深入研究了香港各主要地产发展商的成功投资策略及失败教训。对内地的广大读者而言，本书不仅是一部全面、深入了解香港地产业发展的著作，而且在当前中国房地产业蓬勃发展的时期，可以从中得到许多有益的借鉴和启迪。阅读本书，可以通过香港的经验，更深刻地认识中国房地产市场的发展现状、存在问题，以及未来发展趋势。

    1．4香港土地制度的基本特点 自1841年首次“卖地”以后的100多年间，香港政府在仿照英国土地制 度的基础上，根据当时的历史环境和香港的具体情况，逐步形成了一套有效 而独特的土地管理制度。这套土地制度的基本特点主要是： （1）两权分离。土地所有权属英国王室，土地使用权允许自由有偿转让 。 根据法例，香港一切土地的所有权属英国王室，港督根据英王授权代表王室 处 理香港土地，故称为“官地”Crown Land）。香港政府对全港土地（港岛花园 道 圣约翰大教堂土地例外，新界和新九龙属英国政府向中国政府强制租借土地 ， 为期99年）拥有最终业权。这是香港土地制度的基础。与此同时，香港政府 把 土地使用权以一定期限和条件批租给承租者或地产发展商，并允许该土地使 用权在期限内可自由转让、抵押、继承或赠送。因此，香港俗称的“卖地” 准确说 是批租，私人土地买卖只是买卖有关土地的租用权。香港俗称“业主”的房 地产 拥有者，其真正身份只不过是政府的租客。（香港土地业权关系，见图1．1） 香港政府的批租方式，主要是公开拍卖，价高者得。后来对涉及社会公 益、公共事业、教育、宗教及其他特殊用途的土地，则采取公开投标或私人 协 议的方式。批租的年期逐渐形成75年、99年两种。新界及新九龙土地的批租 期，从1898年7月1日起计算，为期75年（可续期24年）或99年，但减去 最后3天。土地使用期满后，承租者须将土地连同上盖建筑物一并交还香港 政府，并无赔偿。承租者若要续期，需征得港府同意并补交地价。 土地使用权有偿自由转让，是香港土地制度的核心。透过它，“官地” 转 化为可自由买卖的商品，形成房地产一、二级市场。“价高者得”的批租方 式， 使香港稀少的土地资源落在最有效率的经营者手中，充分发挥了市场机制 对土地资源的配置作用，使香港土地制度在土地所有权属英国王室的基础 上，有机地融入香港的自由经济之中。 （2）政府对土地发展保持有效的管制。香港政府对经济的管理，素来奉 行积极不干预的自由经济哲学，但对房地产业的发展，却以土地所有者和行 政管理当局的双重身份，保持着有效的管制。它的管制手段主要是： （i）批租契约。香港政府批地时，以土地所有者身份与承租者签订一份 批租契约，即地契或官契，列明各项条款和租用条件，包括批租年期、土地 用 途，以及规定承租者必须在一定期限内兴建一定价值的建筑物等。早期批出 的土地，地契条款通常比较简单，但二次大战后港府批出的地契便逐渐详 尽，限制条款亦有所增加，如规定可建面积比率、车位数量、每层楼的用途 及 高度等，以加强政府的管制。 （ii）建筑物条例。香港开埠初期，港府即制订《建筑物条例》 （Buildings Ordinance），后来经过多次修订，逐步完善。建筑物条例对土地发展的限 制更 加细致，包括地积比率、楼宇覆盖率及建筑物投影等，此外还规定所有楼宇 建筑动工前，须将图纸送交建筑物条例执行处审批等。 （iii）城市规划条例。1939年香港政府制订《城市规划条例》，授权成 立一 个城市设计委员会（即现时的城市规划委员会），专责制订有法律效力的分 区发展大纲图则，以协调市区内的各项发展。二次大战后，城市设计委员会 逐步制订香港“分区发展大纲图”，除为各区制订基本建设，例如道路、学 校、 医院等计划外，还为大面积土地编配用途、楼宇高度和发展密度等，从宏观 上管制香港土地的发展。 （3）制订各项法律以保障土地交易各方的合理权益和市场的正常运作。 开埠100多年来，香港逐步形成一套完整的地权法，主要包括《房屋条例》 、 《房产转让及业权条例》、《土地登记条例》、《政府（收还）地产权条例》 、《官地 收回条例》、《业主与租客（综合）条例》、《差饷条例》、《建筑物条例》 、《城市规 划条例》等等。这些条例都有极详尽的细则，清楚界定土地交易中各方的权 益，有效保证了市场的正常运作。以《土地登记条例》为例，该条例清楚阐 明 业权（包括拥有权、抵押权、分租权及其他各种土地房产业权）的登记办法， 授权政府立田土注册署，规定所有与土地、房产有关的法律问题，必须有文 字记录和在田土注册署登记才有效。任何人，包括律师、测量师、建筑师、 房 产经纪，以及一般从事房地产买卖的市民均可在注册署查阅任何地段房产 的业权所属。这就有效保障房地产交易者的利益。 （4）在土地管理中建立起的一套税收制度，为政府财政收入提供了一个 经常性的重要来源，并成为香港低税制的基础。政府的土地税项主要有： （i）卖地收入。这是最重要的土地税收。 （ii）地租。政府在批地契约中订定，租期内的地租维持不变，每年征收 ， 目的主要体现港府所拥有的最终业权。由于通货膨胀的影响，旧地契下订定 的地租已变得所值无几，仅具象征意义而已。 （iii）差饷。港府自1848年开始征收，按户抽取，主要用来维持警察的 开 支，故称“差饷”。据《香港杂记》记载，开埠初期维多利亚城的差饷，按 屋租每 百元收13元5角，山顶每百元收8元7角5仙，九龙及各小村则收7元。在 一、二次大战时期，差饷则增至每百元屋租收17元5角，至大战平息才按旧 例征收。二次大战后，港府逐步改为每三年根据房地产租值和通胀调整一次 。 差饷遂成为政府在土地税收中一项重要的来源。 （iv）物业税。这是出租物业税金扣除一定支出后应付的溢利税，每年缴 付一次，自住者免。公司或企业如经营房屋出租的可选择缴交公司利得税而 不缴交物业税。地价、地租、差饷和物业税是香港政府的一项重要财政来源 ， 即使在地产业起步之初，港府已从中获得可观的财政收入。据统计，1881年 ， 港府的卖地收入是20．36万元，地产税收是22．17万元，而当年鸦片公卖烟 不过21万元。这就是说，地产收益已超过鸦片收入的一倍以上。当时鸦片 税收约占香港财政收入的1／6，以此推算，地产收入已占香港财政收入的1 ／3 左右。P14-17

序言
前言
第一章 土地制度的确立和早期城市建设
1 香港土地制度的形成和确立
2 早期的城区建设和规划
3 战前地产业的发展概况

第二章 战后地产业的繁荣与危机
1 地产革命：“分层出售、分期付款”
2 50年代初至60年代中的地产繁荣
3 战后的主要地产发展商
4 60年代中期的地产危机

第三章　70年代地产业的证券化和集团化
1 60年代末至80年代初的地产热潮
2 商厦重建和大型私人屋邨兴建
3 新兴地产集团的崛起
4 80年代初地产市道的崩溃

第四章 公屋的大规模兴建和香港的城市发展
1 50至60年代公屋的大规模兴建
2 新市镇开发和“十年建屋计划”
3 80年代城市发展模式和公屋政策的转变

第五章 过渡时期地产经营的集中性和“泡沫”的形成
1 过渡时期的地产大升浪
2 地产业巨擘： 十大上市财阀
3　1997年：地产“泡沫”形成

第六章 金融危机中地产业的调整及发展前景
1 特区政府的目标：85000个单位
2 金融风暴袭击下的地产危机
3 地产业：香港经济的“寒暑表”
香港地产业大事记
参考书目
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