《南大商学评论》是由南京大学商学院主办的经济学、管理学类非连续的学术刊物。创刊以来，以其规范、严密、扎实的研究风格受到国内外学者的高度评价，2012年被中国社会科学评论中心评入CSSCI来源刊物。在此我向关心支持本刊物的同仁们表示衷心的感谢！
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    从长远发展来看，房地产企业在资本运作与地产项目经营过程中，都会考虑优化资本结构和优化项目收益以获得未来的成长；同时，作为上市以后的房地产企业，也必须兼顾市场对当前企业价值的反应，所以，一般来看，房地产企业的资本运作方式以及其经营方略是在未来成长空间和当前市场价值之间权衡的结果。房地产企业的另一个突出的特点就是其产品建设周期较长，一般都会持续一年半至两年，甚至三年，较少有建设项目在一年以内建成。从实践中看，在房地产建设项目尚未完全竣工时，房地产企业已经开始预售房屋，因此，收益会在竣工之前开始形成。本文在对因变量和自变量的影响因素进行考察时，通过比较当年债务融资结构对当年绩效、滞后一年绩效、滞后两年绩效的影响。本文认为：
    假设1：房地产企业当年的债务融资结构对其滞后一年的企业绩效产生显著影响，而对其当年及滞后两年的绩效不会产生显著性影响。
    银行贷款是指银行向房地产开发企业发放的用于房地产项目的开发建设的款项，按照不同的开发项目，可以分为住房开发贷款、商业用房开发贷款、土地开发贷款以及流动资金贷款等。一般情况下，房地产企业银行贷款期限都在三年以内。作为房地产企业融资的重要渠道，在符合银行规定的企业资质以及合理的贷款利率的前提下，该融资方式能为房地产提供稳定、持续的资金来源，因此，房地产企业几乎都会选择银行贷款作为其重要的融资方式。
    但同时，银行贷款的融资方式也会带来附加的约束，这主要表现在：第一，融资成本约束，由于近几年我国房地产行业或多或少充斥着泡沫，因此，银行在房地产企业贷款时，会通过贷款利率的浮动限制大量资金进入房地产企业，以控制不良贷款风险。从房地产企业角度来看，贷款利率偏高，会直接增加房地产企业的融资成本。第二，由于信息不对称问题，债权人通常会采取监督和条件约束以减少代理成本。为了控制风险，银行还对房地产企业资质提出了更加严格的审核标准，包括注册资本、投资项目风险审核、资金流向、贷后审核等都有更加明晰的标准和条件，这使得房地产企业面临着比较严苛的约束和监督。一些风险较高、收益较大的项目，很可能因为不满足银行贷款资质条件而放弃。因此，从被监督成本和机会成本两方面约束了房地产企业的经营。
    但是，虽然存在这两方面的成本约束，并不代表着银行贷款这一融资方式对企业的绩效有负面的影响。因为约束意味着规范。首先，从企业来讲，一般都会选择小于或等于资本收益率的融资成本率，即使银行贷款利率上浮，也是在企业能接受的范围内，否则，企业就不会选择这种融资方式。其次，来自银行的监督和约束会使得房地产经理人减少盲目投资的风险，会寻找更稳健的投资机会，降低企业的破产风险；同时，银行的监督也有助于企业内部管理制度的规范化和合理化，减少企业的内部代理成本和企业浪费，有研究表明，较高的财务杠杆能够降低股东所面临的代理成本。这些影响对企业绩效都会产生正向的影响。因此，本文提出：
    假设2：银行贷款的融资方式对房地产企业绩效会产生正向的影响。
    施工企业垫款是房地产开发企业将项目承包给施工企业，但延期支付项目合同达成的款项，由施工企业先行垫付项目开发过程中所需资金的现象。施工企业垫款之所以形成企业融资渠道是由于开发商充分利用了垫款支付的时间差而形成资金冗余。利用施工企业垫款进行融资以推进项目进展已被越来越多的企业所采用，房地产企业通过改变与施工企业资金交割程序，为企业节省了融资所必须支付的成本。
    从会计科目上看，施工企业垫款主要体现在应付账款这一科目当中。本质上，施工企业垫款的性质还不是完全意义上的负债，但企业通过利用资金交割的时间差实质上起到了融资的作用。房地产企业施工垫款通常数额较大，利用该款项能够节省时间差上的资本成本。应付账款是企业应该在未来某一时点必须支出的款项，当所有融资成为企业的资产时，这一支出属于未来支付的款项，也就意味着原本用于支付的这部分款项的资本被用作他用（即使没有这部分计划款项，也无需再增加负债以应对这部分款项）。从某种意义上来说，施工企业垫款在没有支付以前是具有资本金的功能，但又不是完全意义上的资本金，而是有限制条件的资本金。这部分资金给企业带来的零成本支付以及杠杆效应与真正意义上的资本金却有很大差异，因此，在正常情景下，充分利用好这部分资金，对企业的绩效应该会产生正向影响。因此，本文认为：假设3：施工企业垫款这一融资方式将会对房地产企业绩效产生正向影响。
    从企业的长期发展来看，施工垫款并非越高越好，因为从施工企业的角度来看，房地产开发商的拖欠势必造成以下几种可能：①减缓了施工进度；②降低了施工质量；③对房地产开发商的声誉产生不良影响。因此，这不仅会直接影响项目的成功率和收益水平，更为重要的是过度的拖欠会向市场传递与房地产开发企业相关的负面信息，从而影响企业的市场价值和长远发展空间。
    ……

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