第一章 商品房现房销售
第一节 商品房现房销售相关问题解答
二、什么是房地产转让？
所谓房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。房地产转让是一种特殊意义上的转让，实务中房地产转让与民法上的转让相比有以下几点区别：
（1）房地产买卖。在民法理论中，买卖是指一方当事人（出卖方）转移标的物的所有权给另一方当事人（买方），而由另一方当事人支付价金的行为。而房地产买卖，则是指从国家手中取得土地使用权的卖者将经过一定程度开发的土地或者具有土地使用权的地上建筑物、设施出卖给他人并将该土地使用权转移给他人的行为。显然，房地产转让中的土地使用权买卖与民法中的一般买卖行为是不同的。一般买卖行为必须将标的物的所有权转移给买受人，而土地使用权的买卖只能转移使用权，所有权仍属于国家。此外，房地产买卖不同于一般商品买卖之处还在于，房地产买卖不是房地产商品位置的移动，而是房地产权利的转移，即房地产权属证书上产权人的更换。
（2）房地产赠与。按照民法一般理论，赠与是赠与人一方自愿将自己的财产无偿交给受赠人一方的行为。一般意义上的赠与，出赠人必须转移出赠与物的所有权给受赠人。而房地产赠与，是指房地产权利人自愿将自己拥有的土地使用权或房屋所有权无偿转移给他人的行为。在房地产赠与中，土地使用权的赠与及房屋所有权赠与均不涉及土地所有权转移问题，土地所有权仍属国家。
（3）房地产转让的其他合法方式。这里指除买卖、赠与以外的其他房地产权属转移行为。按照建设部《城市房地产转让管理规定》第3条规定，房地产转让的其它合法方式主要有：以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金、合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；因企业被收购、兼并或规定的其他情形，如因交换、继承、遗赠等使房地产权属转移的。
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