第三章 我国不动产物权公示的历史与目的冲突论
一、不动产登记的管理色彩浓厚，私法性不足
我国古代的土地登记制度都是以国家利益为本位而建立的，登记制度的目的主要在于征收赋税，虽然客观上也有不动产交易的性质，但后者始终是“寄生”于前
者之上，且没有形成独立和完整的法律观念和体系。土地作为稀缺资源，不可否认，其具有很强的社会性和公共性，也正因为如此，我国古代包括新中国成立后改革开放前，对于土地的利用一直是采取管制的方式。包括现在的土地登记立法，都相对于“侧重管理，在土地权利公示，保护土地使用者的合法权益，促进土地资源的合理配置和流动方面法律保障的力度不够”0[74]“N-前，经济比较发达的沿海地区，土地权利的流转已经相当普遍，很多没有办理登记，在私下自由交易。原因在于立法并没有交易者提供这样的认识，即登记是保护土地权利的交易的法定形式。交易者只能关注交易的短期效率”0CTS
除了管制之外，同我国的历代登记制度一样其还承载着一个重要的职能，即征
税。将税收和登记连接在一起并非不效率，实际上很多国家的经验是，将登记机关
与对不动产的征税结合起来是非常节约成本的。但对土地利用的管理加上税收职能，登记制度的性质很容易被误认为是公法性质的。而其本质属性为权利公示这一点往往得不到应有的重视和理解，并完全以旧体制下的行政行为的方式运作登记度，这对于登记制度保护交易安全和促进交易职能的实现是有害无益的。
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