王成明，律师，北京大学法学学士，北京明科律师事务所创始人，北京市律师协会房地产专业委员会委员。从事律师工作十余年，在房地产法律领域代理了大量的诉讼和非诉讼案件，积累了丰富的办案经验，办理案件擅长出奇制胜，于细微处把握机会，反败为胜。尤其擅长集团诉讼，曾成功代理数十起百人以上诉讼案件，为委托人挽回经济损失达数亿元。在法学理论上勤于钻研，在多家报纸、期刊、电视台等媒体发表文章或接受采访。<br>杜娟，律师，北京明科律师事务所主任、合伙人，北京市律师协会会员，曾任第七届北京市律师协会物业专业委员会委员，第八届北京市律师协会旅游专业委员会委员。从事律师工作十余年，办理了多起有影响的民事案件和公司改制事务，具有丰富的办案实践经验，其踏实稳健，认真负责的工作作风深得当事人好评。

《房地产纠纷:50个法庭诉讼实战策略》独辟蹊径，由经验丰富的律师、法官带您从败诉的案例分析入手，为您详细指明打各类民事官司的关键点，使您从准备诉讼开始，就可提早规避风险，避免可能出现的失误。要点导读：简洁扼要介绍本类案件相关的法律要点，带您轻松迈过法律高门槛。实务流程：由专业人士厘清本类型案件的各个诉讼流程，让您在诉讼之初即对所有程序做到胸有成竹、心中有数。实战策略：选取实践中典型的败诉案例，细致分析败诉的原因及关键环节，并提炼出行之有效的法庭诉讼实战策略，让您掌握专业的法律分析方法与诉讼技巧。

房地产纠纷，是指当事人之间因对房地产特定权益额有无、归属和具体权利义务的内容等发生争议的纠纷。本书涉及的房地产纠纷案件包括土地纠纷、房地产交易纠纷、房屋租赁纠纷、房屋拆迁纠纷、物业管理纠纷、相邻关系纠纷。<br>一、土地纠纷<br>土地纠纷通常表现为土地权属争议（其中又可分为土地所有权争议和土地使用权争议）、土地侵权争议、土地合同争议和土地相邻关系争议等四种类型。土地权属争议是指当事人在土地使用过程中，就土地的所有权和使用权归属所发生的争议。土地侵权争议是指合法土地使用权人因第三人侵害其土地使用权而发生的争议。土地合同争议主要指因土地出让合同和土地承包合同而产生的争议，其主要发生在土地出让人与土地受让人或土地发包人、承包人及转包人在土地出让合同或土地承包合同的签订、履行过程中，争议主体是土地出让合同或土地承包合同的当事人。在现实生活中，土地争议的种类并非泾渭分明，往往混杂交织在一起，同一土地争议因当事人主张的不同而不同，因此需要认真加以鉴别。二、房产交易纠纷近年来，房地产业快速发展，房地产交易市场非常活跃，如北京、上海、深圳等地。随着交易量的不断增加、交易价格的不断攀升，加之在利益面前产生的诚信问题，导致交易中房产纠纷案件数量也不断增加。

第一章 必要的知识储备——房地产纠纷案件的基本概况<br>第一节 房地产纠纷案件的分类<br>一、土地纠纷<br>二、房产交易纠纷<br>三、房屋租赁纠纷<br>四、房屋拆迁纠纷<br>五、物业管理纠纷<br>六、相邻权纠纷<br>第二节 房地产纠纷案件的特点及产生原因<br>第三节 房地产纠纷案件在司法实践中存在的问题<br>一、土地纠纷案件中存在的法律问题<br>二、房地产交易纠纷案件中存在的法律问题<br>三、房屋拆迁纠纷案件中存在的问题<br>四、相邻权纠纷的法律适用问题<br>五、物业管理纠纷案件<br><br>第二章 解决房地产纠纷的基本途径——房地产纠纷案件实务流程<br>第一节 房地产纠纷案件诉讼程序<br>一、房地产纠纷案件诉讼程序<br>二、房地产纠纷仲裁程序<br>第二节 房地产纠纷诉讼实务操作中的问题<br><br>第三章 做好诉前准备工作，把握克敌制胜的策略——房地产纠纷<br>案件准备与策略把控<br>第一节 诉前准备<br>第二节 诉讼过程<br>一、抓住案件争议焦点<br>二、举证方式<br>三、考虑诉讼的成本<br>第三节 诉讼结果及执行<br>第四节 建设部、国家工商行政管理局《商品房买卖合同示范文本》及解读<br>一、建设部、国家工商行政管理局《商品房买卖合同示范文本》说明<br>二、商品房买卖合同正本及重点解读<br><br>第四章 土地纠纷诉讼实战策略<br>一、法院对宅基地纠纷有无管辖权？<br>实战策略人民法院受理民事案件的范围有一定的限制，超出其主管范围的，人民法院即没有审判权。当事人可以通过“司法不干预行政”的原则来达到撤销原判决的目的<br>二、承包“集体土地使用权”有哪些资格限制？<br>实战策略如果对方取得农村土地使用权时不具有法定资格或程序不合法。则可以依此达到从根本上“否定对方权利存在的基础”的日的<br>三、农村土地承包经营权流转应遵循哪些程序？<br>实战策略农村土地承包经营权流转的受让方可以是承包农户，也可以是其他按有关法律及规定允许从事农业生产经营的组织和个人，只是在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权<br>四、划拨用地应遵循哪些程序？<br>实战策略划拨用地时对利害关系人进行征收、补偿的，应当通过法定的程序执行，若不能举证证明其行为符合法律规定则应承担不利的后果<br>五、作了抵押的土地使用权能转让吗？<br>实战策略土地使用权在没有办理转让登记前，可以抵押。解除抵押后，不影响转让合同的履行则可不视为违约<br>六、土地因征收所得补偿款应为谁所有？<br>实战策略在土地纠纷中。要1r先审查合同的效力，若为无效合同，则无需通过诉讼的方式将合同撤销。因为无效的合同自始无效<br><br>第五章 房屋买卖纠纷诉讼实战策略<br>一、少交定金写欠条，是否适用定金罚则？<br>实战策略在房屋买卖合同中，既约定了定金又约定了违约金时，如一方违约，在主张定金不被支持时，可选择主张违约金<br>二、履行方式未严格按照合同约定则必然无效吗？<br>实战策略双方签订房屋买卖合同是为了实现交易目的，履行方式在不影响合同目的实现的情况下，适当的变更一般也不认定为违约<br>三、私房买卖必须要有产权证吗？<br>实战策略过认定房屋性质的不同，从而适用不同的法律，最终实现“反败为胜<br>四、房屋转让需经全体所有权人同意吗？<br>实战策略“履行合同的时间”和“履行完毕合同的时闻”是不同的概念<br>五、集资所建房屋能否买卖？<br>实战策略并非在所有的情况下都适用《中华人民共和国城市房地产管理法》<br>第三十八条第（六）项关于未依法登记领取权属证书的房屋不得转让的规定<br>六、对于“多交的房款”是否可以要求返还？<br>实战策略交付房屋的实测面积与房屋合同约定的面积误差比绝对值在3％以上的。则房地产公司应承担超出部分的房款。若购房者同意并实际交付了超出部<br>分的房款，则无权要求返还<br>七、已经抵押的房屋能否买卖？<br>实战策略以抵押的房屋为标的的房屋买卖合同无效<br>八、合同履行内容的变更是否意味着合同履行期限的变更？<br>实战策略变更合同内容，必须经双方当事人意思表示一致才可；变更履行内容，并非就一定意味着变更履行期限<br>九、委托人与房产中介公司签订的承诺书对他人有约束吗？<br>实战策略如果委托人的家庭成员购买房产中介公司提供的房源但与房产中介公司不存在联系，则委托人不属于违约，也不承担违约责任<br>十、房屋的购买权可以转让吗？<br>实战策略未依法登记取得权属证书的房地产不得转让，但是法律并没有禁止房屋购买权的转让<br>十一、合同条款没有明确约定，产生纠纷应当如何处理？<br>实战策略夹层的“层高”与“净高”不是同一概念，对于合同中没有约定的部分，法院一般会按照公平的法律原则处理<br>十二、购买经济适用房的主体不适格会导致合同无效吗？<br>实战策略不符合法定转让条件的经济适用房不得转让，不符合法定条件的购房者也没有资格购买经济适用房。如果合同的主要内容和主体违反了法律的强制性规定，那么合同应当是无效的。通过对合同主体的认定，可以达到确认合同无效的效果<br>十三、如何巧用妙招避免房屋中介吃差价？<br>实战策略在购房者不能向中介公司主张返还差价时，其可以与卖房者联合起来，以弥补中介公司的不合规行为给购房者所造成的损失<br>十四、房屋所有权证是购房者最重要的权利凭证吗？<br>实战策略诉讼时效的起算点，应当从知道或应当知道之日起计算，巧用诉讼时效来“反败为胜<br>十五、房屋预约买卖合同具有什么效力？<br>实战策略过双方签订的“简单合同”，运用法律逻辑推出“简单合同”所隐含的所有内容。以此证明合同的全面及有效<br><br>第六章 房屋租赁纠纷诉讼实战策略<br>一、房屋所有人出卖房屋须何时告知有优先购买权的承租人？<br>实战策略函对于有优先购买权的承租人，房屋所有权入出卖房屋时须提前3个月告知承租人，但法律并没有规定所有权人须告知的次数<br>二、房屋的次承租人具有什么法律地位？<br>实战策略承租入将房屋转租给次承租人，出租人在明知的情况下，同意或没有表示反对转租行为，则一般应当视为出租人承认了次承租人的合法承租地位<br>三、房屋租赁合同到期后未续签如何处理？<br>实战策略在租赁合同到期后自动续约的，出租人怠于行使收取租金的权利，超过诉讼时效的租金部分不能获得支持<br>四、公房的承租人死后由谁继承该权利？<br>实战策略公房的承租人对公房不具有所有权，因此承租人死后，公房也不属于遗产。与承租人共同居住的家庭成员只有符合法定的条件，才可以申请继续承租该房屋<br>五、公房能擅自转租吗？<br>实战策略将公房转租应当征得出租人的书面同意，没有征得同意且没有登记备案的，则实际的居住者不一定能成为合法的承租人<br>六、法定优先购买权和约定优先购买权谁更优先？<br>实战策略成功运用法定优先购买权和约定优先购买权的顺序和位阶关系来改变诉讼结果<br>第七章 房屋拆迁诉讼实战策略<br>第八章 物业纠纷实战策略<br>第九章 其他房地产纠纷实战策略<br>附录