之所以说房地产是一个本地市场，那是因为房地产具有不可移动性。人们不可能搬动一片土地。因此，各项相关活动都是在不动产上或针对不动产进行的。人们在土地上盖房子，将各种设施搬到土地上，对土地征税。房地产贷款是针对不动产提供的，贷款人通常是当地的贷款机构或者国家贷款机构的当地代表机构。
本地房地产市场状况对本地房地产贷款机构的业务至关重要，尤其当它们影响到不动产价格的时候。地区、国家乃至全球的经济和政治因素也会对特定的房地产价格产生直接的影响，然而，最能够直接影响本地具体不动产价格的是某些地方性的活动。
例如，警方动用权力制定包括分区规划在内的一系列规定，这可能将会导致特定房产价格的大幅度上升，同时其周边房产的价格则可能会大幅度下跌。关于开发或不开发某些地区、污染控制、建筑标准以及保护海岸线和野生动物栖息地等一系列政策，也会对居民区的经济平衡和房产价格产生重大影响。
在经济萧条时期，利率或者（和）失业率都会增加，此时当地金融机构就会缩减抵押贷款。这就会加剧下降的趋势。反之，在景气时期，则会加大抵押贷款力度以满足不断增长的需求。
全国市场
当抵押贷款需求量猛增时，当地贷款机构的资金就会告急。而在经济衰退期，这些贷款机构可能无法为他们过多的资金寻找到安全的出路。为平衡这两种恶性趋势，全国抵押市场由此应运而生。
在房地产抵押这个繁荣的全国市场上，联邦国民抵押贷款协会（FannieMae）、联邦住宅贷款抵押公司（FreddieMac）、政府国民抵押协会（GinnieMae）是主要的参与者。它们和其他一些规模较小的机构共同构成了二级市场。这些“二级”所有者购买了地方贷款人、储蓄所、银行、抵押银行和其他机构创造的贷款，然后将这些贷款合并组成抵押池。然后，这些抵押池被按照不同比例以证券的形式出售给投资者，称为抵押支持证券。
这些二级抵押市场的参与者在资金过剩的地区和资金短缺的地区间进行资金调度，以此来稳定房地产市场。他们还对其证券的购买者提供安全投资，并且允许经济增长较慢地区的贷款机构有机会购买抵押，而另一方面自己则向经济发展较快地区的贷款机构购买贷款。
展开
